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全球购房攻略

2011年03月19日 12:18 财富堂我要评论0字号:T |T

纽约

在中国人的海外购房选择中,纽约永远是个热门。选择纽约,有太多的理由。这里是世界上最重要的商业和金融中心,这里引领着全球的媒体、政治、教育、娱乐和时尚界。当然还有一个重要原因:这里的房子租金回报率很高。

*平均房价:根据“全球不动产指导”网站2010年的数据,纽约高居世界主要城市房价第二名,上曼哈顿地区房价平均在1.3万-2.2万美元/平方米之间,下曼哈顿地区的房价在1.2万-2万美元/平方米之间,中位值为1.6万美元/平方米。

*租金回报:租金回报率高是美国楼市的一个特点。如果房产位置好,在纽约,年租金可达房价的8%左右。

*税费:买房过户时支付的总费用(包括过户机构收取费用、律师费及中介费用等)约为房产价值的9%,每年物业税费合计为2%至3%。

*案例:比如在某房产中介网上,位于曼哈顿东二街296号的一处两房两卫的房源,标价为139万美元,折合人民币为924.35万。

*怎样买?美国房地产中介非常发达。绝大多数房主无论是租是卖,都会委托给中介公司。为节约时间和精力,卖方中介通常希望买方或承租方也有自己的经纪人。一个好的经纪人不但可以帮你搞定所有与交易有关的必要手续,还会提醒你没有想到的问题,防止以后出麻烦。

柏林

1977年至今,30年间德国平均房价仅上涨60%,而同期个人收入增长3倍。过去10年里,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年上涨1%,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。柏林也因此享有西欧国家“最便宜首都”的美誉。

*房价较低:据统计,柏林市区的房价均价仅为1500-2000欧元/平方米。在市中心繁华地段买一套80平方米的新房,价格在15万欧元至20万欧元之间。二手房大概10万到15万欧元之间。

*租金回报:房价低,租金也低。10多年来柏林房租仅仅上涨了5%,一平方米的租金大约只有7欧元,一套60平方米的居室大概只要400多欧元。

*税收:在德国买卖房地产先要交评估价值1%-1.5%的不动产税和3.5%的交易税,买卖获利要交15%的差额盈利税。

*案例:在距离柏林市中心30分钟车程的郊区,有不少60平方米左右的二手房,价格在5万到8万欧元之间。

*关于买房:德国政府对楼市投机严厉约束,对地价、房价、房租等实行独立评估的“指导价”制度。根据德国法律,房价超过“指导价”20%即为“超高房价”,就构成违法。

东京

上世纪90年代初日本楼市泡沫破灭后,东京房价低迷长达20多年。2008年在外资带动下稍有起色,在国际金融危机的影响下又再次下行。投资价值大、回报率高,是中介机构对东京楼市的普遍评价。

*平均房价:在“全球不动产指导”网站2010年的统计中,东京房价居世界主要城市第6位,房价在7600-11870美元/平方米之间,中位值是11870美元/平方米。

*租金回报:据调查,东京市中心5个区住宅年租金回报率为6%至7%。美国福布斯杂志依据国际知名咨询顾问公司Mercer所做的生活水平调查显示,亚洲房屋租金最高的16大城市中,东京稳坐冠军宝座。

*税费和政策:日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类。土地和住宅的不动产取得税税率为3%,非住宅类建筑取得税税率为4%。不动产保有类课税主要由物业税和都市规划税两部分组成,物业税标准税率为1.4%,都市规划税的税率上限为0.3%。不动产转让所得类课税是不动产转让或出租获益部分的课税,包括所得税和居民税两种。保有5年以上的房地产转让收益所得税税率为15%,保有5年以下的房地产转让收益所得税税率为30%,居民税税率为9%。外国人在日本很难申请房屋贷款,且不能通过购房来获得在日长期居住签证。

*案例:某房源位于东京都·市中心中央区银座2丁目,至地铁日比谷线东银座站仅需步行3分钟,使用面积42.84平方米,标价为3480万日元(约合人民币275万)。中介公司预计此公寓年租金收入201.00万日元(约合人民币15.9万),年收益为5.77%。

*怎么买?在东京有很多中国人开的房产中介,他们基本上有问必答;其次收取的中介费相对便宜,有时候可以低至1.5%,而普通中介机构的中介费一般是3%外加几万日元的费用。旧金山

旧金山是华人的旧金山。在美国,如果评选一个和华人联系最为紧密的城市,恐怕非旧金山莫属。长期以来这里吸引了无数华人置业、定居,而目前由于深受金融危机影响,楼市低迷,中国富人又迎来了投资旧金山的良机。

*平均房价:近年来旧金山房价下降明显。根据中介公司的数据,旧金山市中心80-100平方米的公寓价格,大约为35万-40万美元左右,150-200平方米左右的价格则在40万-50万美元左右。单栋别墅的价位在50万美元左右。

*租金回报:和美国大多数地方一样,旧金山的房租回报也比较可观。150-200平方米左右的公寓,月租金在2500-2800美元之间。

*政策:在美国购买房屋是没有移民支持的。不过很多地方政府也会开发一些房产投资项目吸引外国人投资,允诺在一定投资期限后给予投资人永久绿卡。

*案例:位于旧金山260 King St 的一套公寓,一房一卫,使用面积83.89平方米,周围生活设施齐全,步行即可到达购物中心、酒吧、书店、餐厅等。标价为41.9万美元,折合人民币276万。

*购房建议:买房时一定要学会砍价。你可以挑房子的瑕疵,挑出一处瑕疵,就可以杀下一部分价格。一般情况下,购房者至少能砍下标价的20%,有的甚至能砍下50%。

墨尔本

加拿大丰业银行发布的2010年度《全球房地产市场趋势报告》显示,澳大利亚房价以平均9.4%的涨幅成为去年房价上涨最“凶猛”的国家。而在澳大利亚国内,底蕴深厚、环境优美的第二大城市墨尔本又堪称房价快速增长的明星城市。

*平均房价:2009年、2010年墨尔本房价保持10%以上的增长。去年12月,墨尔本house的中位值为59.35万澳元(约合人民币391万),公寓中位值则是45.4万澳元(约合人民币299.13万)。

*租金回报:和悉尼一样,由于空置率低达1%,墨尔本出租市场强劲,租金也非常可观。house周租均价超过380澳元(约合人民币2534元),公寓周租均价也达到360澳元。

*税费:在澳大利亚买房要交印花税,各地税率不同。墨尔本印花税最高,达到房价的5.2%。

*案例:坐落于墨尔本繁华商业娱乐中心的住宅社区项目Precinct,附近配备有购物区,餐馆,酒吧和绿地,距离市中心仅几分钟路程,1室、2室、3室的售价分别为34.5万澳元(约合人民币230万)、39.9万澳元(约合人民币266.1万)、90万澳元(约合人民币600.3万)。

*建议:尽管澳大利亚的房子供不应求,且整个行业较为成熟规范,但到澳大利亚买房投资,也有政策风险。比如,面对不断增多的“中国购买”,澳大利亚去年开始收紧移民和房地产政策。国际货币基金组织(IMF)也称,澳大利亚的房价可能估价过高,其幅度可能达15%。温哥华

高品质的生活,优越的福利制度,良好的生态环境,多姿多彩的社会文化,以及悠久的移民历史和宽松的移民政策,使得加拿大成为移民的天堂。而多次被评为世界最适宜居住城市的温哥华,经济发达、华人社群强大,每年都吸引成千上万的中国移民。

* 平均房价:据加拿大皇家地产去年10月公布的房价调查显示,温哥华标准二层房屋的平均售价97.7万加元(约合人民币651.2万);独立式平房的平均价格达87.35万加元(约合人民币582.2万);公寓平均价格约为49万加元(约合人民币326.6万)。

* 租金回报:温哥华的房价租售比大概在4%左右,与国内相比仍然较高。

* 税费:加拿大的房地产税比较复杂,不是计征一次,而是市镇、县和学区会重复计征,各地的税率差别很大,但大多在1%左右,平均占家庭收入的5%。

* 案例:如中介网上一间大house位于郊区Richmond的商业最繁华地段,距温哥华市中心很近,紧邻几个大购物中心以及大型华人超市,5个卧室,4个卫生间,房龄12年,2个车位车库,标价约93万加元(约合人民币619.9万)。

* 买房建议:在加拿大买房,用于投资的目的是较为困难的,作为日常居住和避税目的则相对合理。因此,应该以自用物业投资为主﹑保值为主,适当考虑增值潜力。买房前选择一个有经验、有耐心、熟悉当地市场情况的正派房产经纪人也很重要。

新加坡

现在针对外国人的房地产投资政策发生了很大改变。门槛比以前高了。尤其是最近,房地产贷款之类的限制很高,基本需要付全额现金才能买房。而且,只有公寓和有地住宅(别墅)才提供给外国人购买。而如果是永久居民的话,今年想要享受政府组屋,就不能在自己的国家有房。

* 平均房价:公寓和别墅去年涨得很高,一般超过90平方米的公寓,地段一般的,需250万新币,产权70年。如果是永久地契,价格更高。新加坡政府现在严格控制热钱流入,公寓和别墅甚至可能出现跌势。

* 租金回报:现在一个两室一厅的公寓,地段一般,5年新,大概能租3000新币一个月。

* 税费:新加坡买房需缴物业税或房产税。物业税金额是用物业的年租金计算的,目前的使用税率是比例税率,如果住宅为业主自住,物业税等于年租金的4%。如果住宅用来出租,物业税等于年租金的10%。商用地产的物业税也是年租金的10%。所得税是以净租金的20%来计算。而印花税则是,房价首18万收取1%,下一个18万收取2%,余额征收3%。

* 关于买房:从今年1月开始,新加坡移民政策发生改变,投资移民门槛上升到250万新币,而且原来投资移民项目中可购买房产的投资种类被取消。

………………

(如需阅读全文,请查阅新一期杂志)

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