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禁阴阳合同又亮新招?传京上调最低过户指导价

2011年04月12日 11:57 每日经济新闻 尚希我要评论0字号:T |T

最低过户价与实际房价之间的高额悬殊使得二手房交易中的“阴阳合同”屡禁不止。日前,有消息称,北京将对二手房最低过户价进行调整,新版的最低过户指导价已制定完成,近期将公布。但调整后的最低过户价达到什么水平,目前尚不清楚。

早在3月底,《每日经济新闻》记者就曾接到来自中介人员的电话,据其介绍,北京市将于4月2日开始提高最低过户指导价,购房人所需缴纳的税费将因此提高。但这一业内盛传的提价通知并未如期而至。

新规究竟何时出台?具体有哪些调整?在目前看来仍是一个谜,但记者采访发现,这一调整对于“限购令”调控之下的北京二手房市场来说,又将是一记重拳。

市场传言:京二手房最低过户价上调

最低过户价的调整已然成为悬在房产中介头上的“达摩克利斯之剑”。进入4月以来,有关二手房最低过户价将提高的消息传得沸沸扬扬。在日益惨淡的市场交易下,这也成为吸引购房者出手的一个理由。

“如果调整,一套住房的购房成本大约要增加几万元到几十万元不等。”日前,北京通州区果园附近的中介人员李先生告诉《每日经济新闻》记者。据其介绍,目前通州地区的最低过户价为3200元/平方米,而该区域的二手房成交均价则在1.8万元/平方米左右。

随后,《每日经济新闻》记者从天通苑、望京地区了解到,这两地的二手房最低过户价分别为3621元/平方米和6192元/平方米,与实际成交均价依然差异悬殊。

这期间的悬殊,便是滋养“阴阳合同”生存的土壤。

“现在购房,我们可以按照最低过户价给您做,所缴纳的税费也是根据这一价格标准核算的,如果向上调整(最低过户价),成本就加大了。”望京广顺南大街附近的一位中介人员告诉《每日经济新闻》记者,以目前望京地区一套100平方米的二手房为例,成交均价在23000元/平方米,总房款约230万元,如果已满5年,购房者在成交中只需支付1.5%的契税。但在成交时,中介可通过“操作”,按6192元/平方米的最低过户价来计算税费,所需要缴纳的税费与以真实交易价格 (23000元/平方米)计税,相差2.5万元左右。对于未满5年的房子来说,则需要额外缴纳营业税和个税,如此一来,差额则在几万到十几万元不等。

记者从多家中介了解到,对于二手房最低过户价的调整幅度,业内盛传为“上调1.7倍”。

“目前都没有明确的通知,我们也是接到一些内部消息,说是上调1.7倍,如此一来,通州地区的最低过户价将接近6000元。”上述李先生告诉记者。

前述望京地区的中介人员也表示,该区域调整后的最低过户价大约会在1万元/平方米左右。

记者采访:地税局尚未接相关通知

针对过户价可能提高的消息,《每日经济新闻》记者日前致电北京市地方税务局咨询热线,工作人员称,目前的确听到有类似的信息传出,但该方面的政策由住建部发布,北京市地税局只负责执行,目前尚未接到相关通知。

“前段时间一直说要调整,但目前也没定具体什么时候出台,究竟怎么调整。”北京市房协副秘书长陈志对记者说。

随后,记者致电中国住宅和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林,其表示“并未听说相关的政策信息”。

在采访中,也有业内人士认为,如今二手房交易市场十分惨淡,政府不会在此时再出台政策,“(二手房)过户价调高,肯定会影响购房人的积极性,如此一来,市场将更为惨淡,在市场低谷期,预计政策不会密集出台。”

但链家地产副总裁林倩对此有不同的看法,“出台政策最大的风险就是不能造成房价上涨,调整最低过户价是整顿市场、规范市场的手段,选择合适的时机出台十分重要。”

在林倩看来,该政策的出台势必会造成交易量的萎缩,在购房成本提高与交易量萎缩的冲击下,购房意愿降低,业主只能选择降价或承担一部分税费。“所以从市场的角度来说,(成交量)不好的时候出台更合适。”

链家地产首席分析师张月认为,在目前僵持的楼市下,北京相关政府部门调整二手房交易中的最低过户价标准,将在京城二手房市场掀起一场不大不小的波澜。她认为,鉴于一些不守法的中介在二手房交易中操作“阴阳合同”的事实,最低过户价标准提高后,意味着不少二手房交易中税收将增加,而一般在二手房交易中,买方都会成为最后的缴税者,因此导致这些购房者购房成本增加。为了降低购房压力,一些买方会将目光投向一些低价房或税收成本较低的房源,如居住满5年的房屋。正是基于此,二手房市场中高成本房屋出售难度可能将加大。迫于压力,部分高价房业主也可能被迫降价出货。

业界激辩:“阴阳合同”难言消失?

目前北京市执行的最低过户指导价自2006年沿用至今,这一指导价主要按区域划分,较为笼统。“二手房不同于一手房,成本很难估算,价值的认定也有很多标准,即使是同一个小区的房源也因装修、户型等原因而有所差异。”对于目前的标准,林倩认为“并不十分完善”。

“我们很期待政府在调整最低过户价的同时,也不再以此为最低计税价,即计税价与成交价脱钩。”在林倩看来,单独计税的好处,可以避免“阴阳合同”的出现和网签的尴尬。目前网签的数据大多被认为不能真实反映市场状况,如果计税价能与成交价脱钩,网签时,买卖双方也就不会顾忌是否写上真实的成交价格了。

采访中,有人士认为,至少在公开层面,北京市政府手中并没有一套权威可信的二手房价格跟踪系统,因此,本应以市场实际价格为参照标准而制定的最低过户价标准,可能面临无参照标准的尴尬。

但也有中介经理对此给予否定。这位中介经理说,因制定最低过户价而需要参照的北京二手房价格跟踪系统,政府手上可有3个选项:首先是银行的评估价系统;其次,北京住建系统可在每个区县选择1~2家经纪公司的成交数据作为调查样本单位获取数据;最后是二手房网签系统。

但这位中介经理解释说,由于“阴阳合同”的存在,北京二手房网签系统的数据严重失真,因此在制定最新的最低过户价标准过程中,以网签系统数据为参照物的可能性几乎为零。

另一方面,若新的二手房最低过户价标准出台,是否能够消灭“阴阳合同”?

对此,一位中介经理释疑说,由于最低过户价只是一个区域或具体楼盘的最低过户价格,原则上会低于一个区域或楼盘所有房源成交实际价格,因此,最低过户价标准再提高,会减少“阴阳合同”的操作空间和由此带来的逃税空间,只要楼市中的买卖双方、中介工作人员仍然不诚实守法,“阴阳合同”将依旧存在,很难消失。

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