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沪租赁管理新政让陌生房东成“表哥”

2011年04月15日 10:28 第一财经日报我要评论0字号:T |T

“这两天如果有陌生人来敲门,你不要开。如果不小心开了,那人又问你跟我是什么关系,你就说我是你表哥。”这是4月11日《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》(下称《办法》)公示后,上海一位年过半百的房东特地告诫其“80后”租客的话。

原因是,《办法》除了限制部分房东随意调整租金的行为,明确了承租人人均居住面积不得低于5平方米的要求之外,还强化了房屋租赁登记备案制度。

上述让人哭笑不得的案例只是诸多逃避备案阵营中的一个缩影而已。一组让人大跌眼镜的数据是,目前上海二手房租赁市场中,只有5%~10%,甚至更少的房源在签订租赁合同时会前往房地产交易中心备案。也就是说,目前二手房租赁市场中,逃避备案缴税的比例,已经超过了九成。

市场分析人士认为,若《办法》最终能得到彻底的贯彻施行,必将对上海二手房租赁市场带来较大冲击。但目前来看,仍存在不少监管难点。

90%包租房东被敲警钟

正在公示的《办法》亮点确实很多,除了约束房东乱涨价行为之外,群租现象将被进一步遏制,二房东将受到严重打击,中低档租赁需求向廉租房、公租房的供应房源体系分流。

然而,上述亮点能否实现,最终还要看执行情况,首先将被考验的,就是备案登记环节。

“今后,市民租赁房屋将必须在网上登记备案。”市房管局局长刘海生近日向媒体表示,上海房屋租赁市场的交易面积超过3100万平方米,其中可能存在部分房东为了逃避税费,不愿主动到相关部门备案登记的情况。

汉宇地产市场研究部透露,目前房东出租房屋几乎没有主动去房产交易中心备案,原因在于房东与租客之间形成的租赁关系,一般是双方私下或者通过中介达成的。由于不涉及到房地产的产权交易,所以租赁双方根本没有去房产交易中心进行登记的意识。只有少数租客需要办理暂住证、居住证等证明身份的证件,在房东配合的情况下前往派出所、房屋租赁管理部门办理房屋租赁备案登记并缴纳税费。信义房屋分析师补充指出,前往交易中心备案的比例可能只有5%。而另一位不愿意透露姓名的中介人士则坦言:“其实我觉得,这一比例可能连5%都没有。”

不过,正在公示的《办法》,将为上海超过90%的包租房东敲响警钟。

21世纪不动产、信义房屋、汉宇地产均表示,《办法》明确建立房屋租赁登记备案系统的概念,并规定办理备案的期限为30日,同时将对租赁交易也采取网签信息系统,对规范租赁市场交易、避免租赁成交的遗漏与隐瞒等情况起到很好的制约作用。备案登记后,可以较为全面地获得租赁交易信息,为租赁市场的管理决策提供重要依据。

监管仍存难点

“由过去‘可以’在‘网上登记备案’,改为‘必须’在‘网上登记备案’,这些制约力度上的调整,对出租人(房东)和承租人(租客)之间的维权至关重要。”刘海生说。

但是,上述“表哥”房东的行为,又让市场感到担忧。而针对以“亲友间免费出借房屋”为借口逃避备案的问题,记者在新《办法》中并没有找到相应的监管条款。

信义房屋认为,备案后房东要被收取租金5%作为税收,比照以往的情况,出租人往往会将租赁税“转嫁”到租金上,以此变相提高租金。以一套月租金3000元的房子计算,5%的税收就是150元,全年为1800元,这对承租者其实也是个不小的负担。“备案因为与税金相关联,因此不排除存在依然有人用各种方法逃避备案,或做低租金备案。这就需要中介公司、监管部门以及房东自己一起规范这个市场。”

21世纪不动产上海区域分析师罗寅申亦认为,对部分房东来说,“新增”的租赁税多少会影响其利益,不排除短期内房东出现涨租转嫁税费的可能;另外也有买卖双方达成默契,拒绝备案的可能性出现,故如何将租赁备案监管到人,有待未来实施中逐步完善。

德佑地产法务部经理瞿慧虹指出,意见稿还对房地产中介机构和中介人员提出了要求,要求其不得为不符合规定的房屋提供居间服务、不得分割出租房屋、应当通过网上操作系统订立租赁合同、将租赁人的信息报送公安机关。“这些规定目的是为了规范租赁市场、保证社区安全,但是这些要求在短期内是无法实现的,需要中介行业和社会大环境循序渐进地改进与配合才能做到。”

此外,近期市场中的租客纷纷反映房东频繁涨租,上海市房租整体上涨幅度较大。21世纪不动产提供的数据显示,上海部分区域自1月至今涨幅超出15%。

对此,《办法》也作出了规定,租赁期限为一年或者一年以下的,签订租赁合同时一次性确定租金;一年以上的,每年只能调整一次。同时规定,租赁期限为一年及一年以下的,租赁保证金不超过1个月的租金金额;一年以上的,不超过2个月的租金金额。《办法》还维护承租人的续租优先权。

不过,瞿慧虹认为,出租人在租期内单方面提高租金水平的情况还是比较少见的。

看了《沪租赁管理新政让陌生房东成“表哥”》的人还看了...
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