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住建部负责人:当下房产中介离规范到底有多远?

2011年04月20日 14:46 人民日报我要评论0字号:T |T

协助当事人签阴阳合同、吃差价、挪用交易资金等问题屡有发生——

从4月1日起,住房和城乡建设部、国家发改委、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)实施。为什么要针对房地产经纪行业出台专门的《办法》,《办法》提出了哪些针对性的管理措施,房地产经纪行业又当如何进一步规范。带着上述问题,记者近日采访了住房和城乡建设部房地产市场监管司相关负责人。

1. 从业人员过百万 行业亟待法律规范

房地产经纪行业,也就是人们通常所说的房产中介,已成为房地产业和现代服务业的重要组成部分。近年来,我国房地产经纪行业快速发展。据不完全统计,目前全国房地产经纪机构逾5万家,从业人员超过100万人。房地产经纪机构在搞活二手房市场以及降低交易成本、提高效率等方面都发挥了积极作用。

令人忧心的是,房地产经纪在快速发展的同时,也出现了很多新问题。住房和城乡建设部有关负责人认为,当前的房地产经纪缺乏专门的法律规范。这位负责人说:“1994年出台的我国城市房地产管理法只有原则性规定,1996年出台的《城市房地产中介服务管理规定》也只对房地产经纪活动做了比较笼统的规定。”

另一方面,房地产经纪行为不规范。整体而言,中介行业的社会形象并不好。由于房地产经纪行业门槛低、人员流动性大、市场秩序不规范,一些经纪机构存在发布虚假信息、协助当事人签订阴阳合同、吃差价、挪用交易资金等不规范行为。同时,由于房地产经纪管理涉及多个部门,各部门之间缺乏有效衔接,法律依据不充分,导致对房地产经纪的监管也不到位。

为解决上述问题,从2002年起,原建设部启动了房地产经纪立法的前期研究工作,并起草了相关草案。2009年以来,部分热点城市的房价和房租上涨较快。其中,不乏经纪机构的推波助澜。这引起了社会各界的密切关注和政府有关部门的高度重视,推动了《办法》的出台。

2. 法制监管针对性强 严禁挪用客户资金

住房和城乡建设部有关负责人介绍,目前社会上对房地产经纪机构行为不规范的反映比较多。对此,《办法》作了以下针对性的要求——

明确房地产经纪机构的信息公示和告知义务。《办法》从充分保障交易当事人的知情权、减少相关纠纷发生的角度考虑,规定房地产经纪机构应当在其经营场所醒目位置公示营业执照、备案证明、交易资金监管方式等内容。《办法》同时要求,房地产经纪机构在签订服务合同时,应当向委托人说明合同的相关内容,并告知委托人市场参考价格、房屋交易的一般程序及可能存在的风险、房屋交易涉及的税费等有关事项。

规范房地产经纪活动中的合同行为。《办法》要求房地产经纪合同应当采用书面形式,防范房地产经纪机构以合同欺诈的方式侵害交易当事人的利益。针对实践中一些房地产经纪机构存在的搭车消费、强制消费等损害当事人利益的行为,《办法》要求房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当根据当事人自愿另行签订合同。

对房地产经纪服务实行明码标价制度。当前,不少购房者有过房地产经纪乱收费的经历。对此,《办法》对房地产经纪收费作了较为详细的规定,重申现行价格法中有关明码标价的制度,房地产经纪机构要公示相关价格内容。《办法》还明确要求房地产经纪机构不得收取未予标明的费用,不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈,不得混合标价、捆绑标价等。

实行交易资金监管制度。为避免前几年出现的一些房地产经纪机构及房地产经纪人员挪用客户资金的问题,《办法》规定房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。这项规定是对近几年国家规范性文件要求和各地经验的总结,有利于保证交易资金安全,维护交易当事人特别是买受人的合法权益。

细化和明确房地产经纪机构和人员“不能干什么”。《办法》总结了实践中常见的房地产经纪违法违规行为,对其提出了明确的禁止性要求,如规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得捏造、散布涨价信息,不得赚取差价,不得协助签订“阴阳合同”,不得侵占、挪用交易资金,不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务等事项。这样的规定,使主管部门对违法违规行为的监管更有针对性。

3. 部门规章力度有限 期待高阶法律出台

据住房和城乡建设部有关负责人介绍,下一步还将继续加强房地产经纪机构和人员管理。

住房和城乡建设部将指导各地加强对房地产经纪机构的备案管理,将机构备案管理与人员职业资格制度落实结合起来。同时将发布《房地产经纪人协理考试大纲》,全面推行房地产经纪人从业资格考试,完善房地产经纪人员职业资格制度。

此外,还将大力推进房地产经纪网上管理和服务平台建设,推广一些城市网上管理和服务系统建设的成功经验,推动各地市县房地产经纪机构备案信息公示与信用档案、登记信息查询、网上签约、房屋登记的联动管理,做到房地产经纪管理与房地产交易管理有机衔接。

同时,将加大对违法违规行为的查处力度。通过现场巡检、投诉受理、合同抽查等方式,加大对不规范行为的查处,根据情节由相关部门对违规机构和人员进行相应处理,并积极发挥行业组织作用,加强行业自律。

“《办法》作为部门规章,在房地产经纪机构、人员资格准入和法律责任方面的规范力度仍然有限。要真正规范房地产经纪行为,还有待于更高层次的立法。”住房和城乡建设部这位负责人表示。(记者 王炜)

房地产经纪违规操作案例(链接)

案例一:阴阳合同

王先生在石家庄市看中了一套二手房。在签合同时,有三份合同放在王先生面前。第一份,在房屋中介的操作下,他和卖家依据谈妥的40万元价格签订了买卖合同。第二份,在签订合同时,由于王先生是以银行按揭的方式购房,中介劝说他签订了一份成交价格为44万元的买卖合同,理由是向银行申请贷款就可以多贷些钱。第三份合同用来登记备案和缴税,成交价格被写成36万元,这样就能达到少交税的目的。

案例二:吃差价

不久前,刘女士为换套大房子,找到一家中介公司登记卖房并协商卖价150万元。由于买房时急需资金,刘女士答应了中介公司提出的预付现金收房,即与中介公司签订委托卖房包销协议后,把房产证交给中介,先预支40%的房屋订金,剩余房款待两个月房子卖出后再另行支付。

不到两个月,中介公司告诉刘女士,那套房屋已经卖掉,要她来取剩余的款项。取款的时候,中介颇为“体贴”地让刘女士与他们再签订一份《全权委托公证》协议,这样不用刘女士再舟车劳顿,代其办理过户等相关手续。刘女士答应了中介的建议,并取走剩余款项。后来在一次与朋友的聚餐中谈及此事,而刚巧这位朋友的亲戚正是通过那家中介买了刘女士的那套房子,房子的成交价竟然达到180万元。

案例三:挪用交易金

家住上海的林先生准备将自己原来居住的房子卖掉,重新购买大房。今年1月中旬,他来到某房产中介公司登记卖房。几天后,中介公司业务员打电话告之,一位叫周某的买主看中了他的房子。1月底,林某、周某、中介公司三方签订了《房地产买卖中介合同》。合同约定周某以139.6万元价格购买林某住房,房款三次付清。其中123万元通过银行贷款支付。由于中介公司协助周某办理银行贷款,中介公司答应在30个工作日内将这部分房款付给林某。

十几天后,林某来到中介公司提款时却提不出钱。他发现中介公司利用买卖双方买卖房子的房款在公司账户上有十多天的滞留时间,提取部分资金用于其他交易。中介公司还采取用后收的房款填补、偿付前面的资金这种“拆东墙补西墙”的方式进行隐瞒。由于无法及时拿到房款,林先生将中介公司告上法庭。

律师解读《房地产经纪管理办法》

内容公示

办法规定:房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示收费项目、依据、标准等内容。

律师解读:该条强调了经纪机构相关信息的公示,就公示的具体内容而言,要特别注意收费标准的公示以及相关合同范本的公示,同时提醒要悬挂营业执照。上述要求一方面强调了对消费者的保护,另一方面意在引导经纪机构规范化发展。

签订合同

办法规定:房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。合同内容涉及合同当事人的权利和义务、违约责任和纠纷解决方式。建设(房地产)主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本,供当事人选用。

律师解读:该条强调了签订书面合同的服务事项,包括提供房地产信息、实地看房、代拟合同等,强调以书面合同规范,也是为了减少纠纷。办法虽然对合同内容作了规定,但较为笼统。另外,办法指出相关部门可以制定合同示范文本,这是很重要的,如果让经纪机构自己随意制定合同,出现千差万别的各类合同,难以避免纠纷的发生。即使有了格式文本,也应该根据个案之不同,认真制定具体的合同。

代办服务

办法规定:房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同。

律师解读:该条规定了经纪机构在办理代办贷款、代办房地产登记等服务时的特别义务,即事先告知义务,事先告知什么呢?事先告知服务内容、收费标准。为了避免纠纷,事先告知义务应采用书面形式,否则一旦产生纠纷,上述事先告知义务是否履行就会产生争执。以书面形式告知,也是对经济机构和购房者的保护。

明码标价

办法规定:房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目和标准,不得混合标价、捆绑标价。

律师解读:该条对收费透明化再次进行了强化,明确规定不得收取任何未予标明的费用。经纪机构所有收取的费用,标准必须事先在店里公示,否则一旦产生纠纷,就会对中介机构不利。

佣金收取

办法规定:房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的,只能按照一宗业务收取佣金,不得向委托人增加收费。

律师解读:该条强调,未完成委托,不得收费,并进行了细化,分为未完成约定事项和未完成约定标准,而约定事项和约定标准都体现在经纪服务合同中。经纪服务合同的签订非常重要,要将约定事项和约定标准尽量明确细化。(山东万桥律师事务所律师周海滨)

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