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房产税试点已百日 全面开征时机已经成熟

2011年05月13日 12:56 经济参考报我要评论0字号:T |T

自1月28日上海、重庆开征房产税试点,时间已过去百日。一些专家和业内人士日前在接受记者采访时表示,随着我国住房市场化进断加快,居民购买商品房成为解决住房问题主要渠道,私有住房越来越多,开征房产税的时机已经成熟。同时,目前开征房产税还有若干难题需要破解,包括房产价值评估、确定税基和税率等。基于这些因素,房产税从试点到全面开征的过程应稳扎稳打,遵循“宜缓不宜急”、“宜粗不宜细”“宜富不宜穷”的原则。

开征时机已经成熟

西南政法大学副校长刘俊表示,事实上,我国对房产税的征收酝酿了半个多世纪。中华人民共和国成立之初,政务院发布的《全国税政实施要则》(1950年)中,房产税就被列为开征的14个税种之一。此后几经政策更迭,1984年国家改革工商税制,决定恢复征收房地产税,将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。两年后《中华人民共和国房产税暂行条例》发布。2003年10月中央提出,“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”开始,房产税改革这一大势引起了广泛的关注。

刘俊说,在计划经济时代,房屋大多由政府或企业供给福利房,具有个人产权的住房较少,征收房产税的意义不大。上世纪80年代至1998年实施房改时,城市中的许多市民都是单位和企业的福利房,产权归单位和企业所有,有个人产权的房子数量少,因此对个人产权房征房产税没有实施。然而,实施房改之后,房地产市场化进程加程,越来越多的老百姓进入市场购房,个人产权住房逐年增多,房产税开征势在必行。

中房集团理事长孟晓苏表示,中房公司在2003年即向国务院提出征收房产税的建议,其总体思路是要把原来的流转税更多地转化为保有税。这是因为,当前大约80%的城市居民已经拥有产权房,而税收还延续过去那些在福利分配制度下的旧有的税收制度,就是重于征收流转税,这是不合理的,会使有些人过多地占有社会资源,而且是无成本地白白占有。对产权人普遍征收房产持有税是国际惯例,世界上绝大多数国家都征收。房产税征收理论相当清楚:产权人的房屋坐落在城市或者城市周边,产权人享用着城市为其修的交通、道路、环境,治理空气污染等等,城市的发展还造成土地的增值,以及众多的公职人员为产权人服务。

重庆市社会科学院财政金融研究所所长邓涛表示,目前,我国房地产税费主要集中在开发投资环节;对于消费者而言,则主要集中在交易环节。对于购房者来说,只要不转让交易,就可以零成本地持有房产和土地资源。当市场处于卖方市场时,投资者可以轻松地将手中的房产溢价出售,并可以不费力地将各种交易税费转嫁到买家头上,从而变现投资收益,这在客观上刺激了投资投机行为。因此,在物业保有环节收税,不仅是国际通行的惯例,也有利于充分发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用。从这个意义上讲,开征物业税十分必要。

若干难题尚待破解

当前,征收房产税还存在若干难题尚待破解。

首先是房产价值评估问题。根据国外普遍经验,房产税征收是以房产价值为依据征收的,需要对房价进行评估,确定房产的地段、位置,核算出所属位置的税率标准。但在国内,房产价值的确定存在很大难度,一方面目前我国相关法律法规不够健全,评估机构从业人员数量和素质远远跟不上市场需求,另一方面各地城镇化进程迅猛,交通变更以及城市功能调整加快,导致房产和地产的价值评估可变性强,难以做到公平、公正,获得广大房产持有者认可。如果不能对房产的价值进行有效评估,将难以确定物业税的税基、税率。

世界上许多成熟的市场经济国家和地区都选择以“房产在某一时间点的公开市场价值”作为住房保有税的计税依据。由于我国正处于房地产市场快速发展的时期,各年间房地产价格变化幅度较大,定期对课税对象的价格进行评估是十分必要的。房产估价的实际困难是存在的,必须正视并积极解决这一问题。

其次是税基和税率问题。从上海和重庆的房产税政策来看,上海只对增量房征税,重庆对别墅等高档住房征税,但高档住房也是针对增量,别墅虽然存量和增量都征收,但面较小。从长远来看,还应逐步适当扩大征税面,否则房产税将难以真正地发挥作用。

税率的制定也需要讲求科学。假设房产税税率定为1%,如果房地产价格上涨的幅度高于该比率,则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。如果税率过高,又会给房地产业造成新的压力,不利于房地产行业稳定发展。因此,房产税的税率要灵活调整,针对不同人群也要制定差别比例税率。

房产税改革要稳妥推进

从长远来看,征收房产税是大势所趋,但从现实情况看,以及上述存在的若干难题,从沪渝试点到全面推开的过程要稳妥把握、循序渐进。房产税改革的推进过程,原则应该是在节奏上“宜缓不宜急”,先在部分城市试点,然后逐步完善推广;在实施细则上是“宜粗不宜细”,便于实际操作,降低征税成本;在征收面上是“宜富不宜穷”,保障普通老百姓乃至中产阶级的利益。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说,要把改革的力度、发展的速度和社会可承受度结合起来。当前,首先要确保沪渝两地的试点工作顺利推进,两地出台的一些具体政策,其目的就是要用较小的阻力和代价取得成功,具有积极意义。试点的一个重要作用,在于让人们形成政策预期,做好心理准备。在这个基础上,改革可逐渐从增量房到存量房、从高档住宅向普通住宅、从试点城市向全国各地推进。

当前全面开征房产税还需破解四大障碍:第一是信息障碍。由于全国房产数据没有联网,投机资金从政策执行较严的一线城市向二、三线城市泛滥,从高端住宅市场流向中低端市场,导致限购、税收、贷款等调控政策落不到实处;第二是法律障碍。当前要对已有的法律、法规、地方政策做一个梳理和清理,防止出现“法律打架”的现象,影响征收的权威性;第三是征收障碍。究竟是自己申报还是政府认定,滞纳税款如何处理,都需要细化;第四是利益障碍。政府要有所侧重,防止出现同时“开罪”穷人和富人的局面。

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