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小产权房市场依旧火爆 只因商品房价降不下来

2010年05月14日 10:52 中华工商时报我要评论0字号:T |T

5月4日,国土资源部执法监察局局长李建勤在新闻发布会上表示,国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组,目前正在研究制订小产权房处理政策方案。

5年前,小李在北京东五环买了一处小产权房,房价是4700元/平方米,而周边的商品房均价已经是8000元/平方米。当时小李大学毕业3年,家境不算富裕,在家人的帮助下,他全额买下了一套80多平方米的房子。

2007年6月份,小李和妻子正式入住这套房子,至今已经3年了。在他看来,至少从房子的质量、户型设计、物业管理方面来看,这套房子和其他商品房没有任何区别。“唯一不同的是这是一套小产权房。”小李说。

关于小产权的处理问题,国家以及地方已经多次出台政策,不过在小李眼中看来,多是雷声大雨点小。他笑着告诉记者,他买的是小产权房,5年前,他就想得很明白了,即使国家现在密集地出台房地产调控政策,“这个问题也从来没有困扰过我。”

火爆的小产权房市场

回忆购买过程,小李觉得有些巧合。“当时我在附近遛弯儿,发现这个项目在售楼,过去问问,觉得挺合适的,就筹钱来买了。”原来,一般小产权市场的房子因为不符合国家法律规范,不会大肆宣传或者做广告。“连售楼小姐都说,像我这样没有任何背景,一个外地人能买到这样的房子很少见。”小李说自己是误打误撞地买到了房子,甚至还有一些侥幸的感觉。

非官方统计显示,目前全国有66亿平方米小产权,相当于中国房地产业近十年来的开发总量。还有统计显示,小产权房屋的数量惊人,北京大概占了20%左右,深圳等城市占的比重更高,有的可能高达40%到50%。

尽管小产权房不受法律保护,然而相当于同地段商品房1/2至1/3的房价,还是吸引了不少消费人群。甚至不止是小李夫妇,小李的爸妈在老家石家庄也购买了一套小产权房。对于他们来说,买小产权房的原因很简单,“因为商品房房价太高了,我们普通老百姓负担不起”。

小李给记者算了一笔账:“这套房子可以算是我们夫妇的第一套房子,我们就是用来自住的,没有考虑过投资的因素,所以不担心上市买卖的问题。退一万步说,如果以后有钱买房了,小产权房的租售比也比较划算。”

显然,一方面,商品房高不可攀的价格,让不少城市居民开始选择小产权房,形成了庞大的买方市场;另一方面,一些乡镇在商品房价格飙升的背景下,也开始迅速把土地变现,这也让小产权房有了立足之地。

风险不断加大

实际上,小李从来没有忽视过小产权房的风险问题,甚至在购房前已经做好了充分的准备。“最坏的打算是几十年后,国家出台新的规划,把我们这片房子给征收了,到时候我和老婆净身出户。”

小李说,当初买房时,售楼小姐承诺5年后乡里可以将宅基地申请变为经济适用房用地,也就是说5年后他们就可以拿到产权证。不过3年过去了,一点儿眉目都没有。

在便宜的背后,小产权的问题也很多,由于盖在耕地或者宅基地上、没有缴纳土地出让金、没有合法手续,所以没有法律的保护,经常容易引起纠纷和官司。

小李的担心不无道理。两年前,北京市第二中级人民法院曾对一起小产权官司作出终审判决,甚至被称为小产权官司第一案。

2002年,北京宋庄一个名叫马海涛的农民,自愿把自家宅基地的使用权和8间房以4.5万元的价格卖给一个名叫李玉兰的画家,几年后,当宋庄发展成了知名的艺术家聚居区之后,当地的房价也是一个劲儿地往上涨,于是农民马海涛开始反悔,向法院起诉要求要回房屋,结果法院判令双方的买卖协议无效,马海涛向画家支付93808元房屋补偿,画家90天以内腾退房屋。

在法院看来,农民的私房盖在属于集体所有的宅基地上,对宅基地农民只拥有使用权。所以,他们只能把自己的私房卖给本集体的农民,而不能把私房卖给这个集体以外的任何人,哪怕对方是另外一个集体的农民也不行。

“优点是便宜,缺点是没有保障,没有保障就表示你的房子没有国家给你的产权凭证。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,“小产权房最可怕的是所在区域的规划可能就不是国家的统一规划,将来可能面临这一片都要拆除,这时候你就要涉及到补偿问题,这就是一个很复杂的问题。”

屡禁不止的背后

2008年1月,国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。

2008年7月15日,国土部下发通知,要求尽快落实农村宅基地确权发证工作,但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

2009年9月1日,国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。

2010年1月31日,国土资源部表示将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。

对于小产权房,国家的态度一直很明确,就是严厉禁止。只是事与愿违,小产权房却发展迅速。“今年如果不清理,城镇化进程加快之后,问题会进一步蔓延,范围会进一步扩大。”国土资源部部长徐绍史在今年初的一次工作会议上如是表示。

“全国有那么多小产权房的老百姓,国家不会说让我们无家可归吧。”在小李看来,国家接二连三地出台政策,而且确实表示了一定的决心和力度清理小产权房,但是对于已经既成事实的小产权房来说,国家应当会出台一些相应的政策,帮助他们,“虽然法律上的确小产权房有风险,但是执行政策的时候还是会有一定的难度。”

显然,小李代表了大部分购买小产权房的人的看法,国家三令五申不给小产权房喘气的机会,然而“违法建筑”却接连出现?一个主要原因是政府对违规开发的惩戒力度不够,没有壮士断腕的决心,让小产权房的建造者有机可乘。而随着国家对小产权房打击力度的加强,购买小产权房的人群无疑只会越来越少。

对于后来者,小李还是诚恳地劝阻不要买小产权房,“毕竟是一个赌博。”他告诉记者,如果房价降下来,还是会考虑买一个商品房,“这个才是最保险的。” (辜璟)

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