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北京一套房只卖8万元的秘密

2011年06月02日 10:35 北京晚报我要评论0字号:T |T

上周末,记者来到了(北京)北二环安定门外的一家中介门店,一位热情的小伙子接待了记者。在记者提出购房需求后,这位小伙子给记者提供了4处房源,记者表示对安德路地区一套50平方米、一层带小院的一居室感兴趣,房主报价210万元,单价42000元。“姐,你要真想买,这套房205万元咱就能拿下来。另外在缴税上,我们还能给您省不少。”

“除了房款,还要缴多少钱税?”记者问。

“您是全款,还是贷款?”小伙子反问。

“这和全款、贷款有什么关系吗?”记者表示不解。

“当然有关系了。您要是全款,我们可以帮您以地区最低计税价格签网签合同,按这个价格去缴税,能比实际成交价省三四倍。 如果是贷款,就只能按评估价格缴税了,评估价大约是实际成交价的70%左右,也能省一些,但省的就不多了。” 对于违规的“阴阳合同”小伙子一点儿都不掩饰,“现在买卖二手房都这样。”

随后,小伙子分别按该地区最低计税价格和贷款评估价给记者算了一笔账。按最低计税价格8000元计算,总价40万元,个税1%,契税3%,土地出让金每平方米15.6元,共16780元。按贷款评估价160万元交税,个税16000元,契税48000元,土地出让金780元,共64780元。 按最低计税价格缴税,能省3倍左右。

所以,很多人都按最低计税价格签合同,其他余款走装修费,也就是阴阳合同。小伙子还透露,如果贷款,想想办法也能按最低计税价格缴税,拿这套房为例,可以先按160万元的评估价格网签,然后以这个网签合同为依据,去银行办房贷,房贷批下来后,将这个网签撤销,再以最低计税价格重新网签,按最低计税价格缴纳相应的税费。虽然麻烦点儿,也有这么做的。

“阴阳合同”缘何畅通无阻?

网签纳税环节都没人管

“这么做,行吗?万一查出来怎么办?”记者对这种“偷税”方式表示怀疑。小伙子对“偷税”这个词很敏感:“这怎么能叫‘偷税’呢,这叫‘合理避税’。”为了打消记者的顾虑,小伙子承诺说:“您放心,肯定没问题,大家都是这么办的,没有人查。不信,您可以到缴税点看看去。”顿了一下,小伙子接着说:“不过,您要买,抓点紧,最近可能要提高最低计税价格,提高后,税就避不了了。”他把最低计税价格要调的传闻当成了一个促进成交的砝码。

是否真的像中介所说,“阴阳合同”没人查吗?随后,记者来到了位于地安门东南角的东城区房产交易大厅。这是一个可以办理购房资格审核、网签、缴税等业务的综合部门,共有二十几个柜台办理不同业务。大厅里人不多,只有七八组客户在身穿白衬衫的中介人员的引领下,在不同号牌的柜台前办理业务。二十几个柜台中,有4个柜台办理缴税业务,记者看到,一名年轻中介正陪着一中年男子办理相关缴税业务,递上各种材料后,约二十几分钟办完。

之后,记者在他们的成交合同中看到,这是一处东直门外的房源,单价仅9000多元,很明显,价格做低了,但未见工作人员提出异议。负责办理这单业务的中介向记者介绍说:“为了避税,大家都尽量把成交价做低。在缴税时,只要合同价格高于最低计税价,网签、纳税都没人管。”这位中介还介绍,有一次,他的一个朋友买房,是自行成交的,让他帮忙走一下儿网签、纳税和过户手续,他不知道那个区域的最低计税价格,就问缴税的办事员,办事员就告诉他了。他说:“我问办事员最低计税价格,他肯定知道什么目的,但也没管。”在这种形势下,网签信息中,一套房8万元,50%以上的二手房成交价在60万元以下就不足为奇了。

“阴阳合同”止步于何时?

最低计税价格将接近实际房价

“阴阳合同”已经存在了很长时间,不是什么新鲜事,给国家造成的税收损失也尽人皆知,但让许多关注此事的人觉得奇怪的是,这么长时间了,“解药”为何如此难出。据了解,年初,京版“国八条”中规定,有关部门要根据市场情况及动态调整存量房交易最低计税价格,堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。当时,这被人们认为是根治“阴阳合同”的良药,坊间热传,四五月份调价新政出台,“阴阳合同”将成为历史。随后,4月1日,《房地产经纪管理办法》正式实施,《办法》明令禁止房地产经纪机构和人员从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”等违法违规行为,于是,又有许多业内人士判断,“阴阳合同”将止步于6月前。但没想到,时至今日,这种“风声”不但没变为现实,还悄无声息了。

“一直嚷嚷要调整二手房最低计税价格,最近有动静了吗?”记者向多位二手房业内人士询问此事。“又没有了,真奇怪。”记者得到的几乎都是类似的答复。为什么这个政策迟迟不出台呢?

“是不是政府想在观察一下市场呀。”有业内人士猜测。这位业内人士分析,现在二手房交易的成本已经不低了,如果贷款,成本更高,比如二套房贷款65万元,20年,月还款就高达8000元,很多人都承担不起。今后,如果不能签“阴阳合同”了,200万元的房子,个税、契税、营业税都缴的话,还要额外多掏十几万元,那时,就更没人买房了,二手房成交量至少减少20%。“政府不希望房价涨,肯定也不希望房价跌。之前出来那么多政策,效果如何还不确定,所以没有急着推出吧。”这位业内人士总结说。在他看来,最低计税价格调整对市场影响力巨大,在此新政出台之前,政府有可能会通过其他措施控制“阴阳合同”。

目前,最低计税价格调整工作进展到什么程度了呢?记者从政府方面了解到,年初,有关部门就开始着手最低计税价格调整的工作,并很快草拟了调整方案。有关人士向记者透露,调整后的最低计税价格将更加细化,更加接近现在的实际房价水平,但具体如何计税、何时出台,暂时还没有消息。有业内人士分析,根据“接近实际房价水平”的原则判断,新的最低计税价格很有可能像银行贷款一样,参照评估价格。届时,买房人将很难借助“阴阳合同”节省纳税成本。(李海霞)

近期部分低价二手房网上签约成交信息

地址 面积(平方米) 交易价格 成交日期

大兴区西红门镇 123.71 37.1万元 2011-5-23

昌平区城南城北街道 324.07 140.3万元 2011-5-23

朝阳区劲松 43.36 28.1万元 2011-5-23

西城区展览路 43.3 35万元 2011-5-23

朝阳区左家庄 89.19 49.2万元 2011-5-23

朝阳区CBD 203.56 32.09万元 2011-5-23

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