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开发商质疑楼市调控长期性 降价策略保守集体观望

2010年06月12日 17:02 中国经营报我要评论0字号:T |T

高调小打折低调缓推盘

6月15日,被誉为史上最严的房地产调控将进入第三个月。终于有迹象显示,第一波降价潮正在形成。与两年前一样,降价的策源地首先来自于深圳。这一次,“带头大哥”还是万科。但是与上一轮调控不同,在近乎苛刻的调控政策下,开发商的降价策略显得保守且犹豫。

10%以内的降价

开完项目定价评估会后,陈育麟第一时间把MSN上的签名改为“抄底趁早”。作为深圳某地产项目的销售负责人,他对市场依旧信心十足。但面对迫在眉睫的开盘时刻,陈育麟不得不选择更为稳妥的销售策略。“比周边价格下调5%~10%,目标是两周内完成50%的销售目标。老板说了,达不到或者大幅超过销售目标均属于没有完成任务。”他苦笑道。

随后,他向记者解析这个有些自相矛盾的任务。“万科清林径6月4日降价20%销售,当晚180套房子销售完毕;第二天万科第五园开盘,在各种折扣计算完毕后,降幅在5%~10%左右,但同样当晚卖出了近8成。”陈育麟告诉记者,这已成为近期深圳房地产销售的范本。他判断,“市场需求依旧充足。”

其实在他早前的计划书中,并没有降价的打算。5月的最后两周,深圳的新房成交量一直在持续回升,从中房指数公布的销售数据看,深圳5月10日至16日销量环比增长了18.25%,而接下来的一周更增长了101.97%。彼时,他与深圳许多同行都判断:市场已经消化完毕调控带来的利空,在刚需的带动下,逐步度过观望期。而支持他的判断的是,上两周新开盘的项目都获得不错的销量。其中位于宝安区的水榭春天二期,定格几乎与前期持平,可两周就已完成40%的销售。

但持续回暖的势头被打断,第二波观望期不期而至。这首先源自于三部委的二套房认定方法解析。6月4日,一直雾里看花的二套房被确定为“认房又认贷”。这个近乎苛刻的房贷政策显示,只要购房者前期有购房记录,无论你是否还清房贷,或者一次性购房,甚至已经将房子转手卖出,只要银行可以从房贷记录和房产证记录中找到销售信息,均被认定为二套房。唯一的口子是,前期的房子是一次性付款,而且现在已经转手卖出,房产证已改名。

紧接着,新官上任的深圳市市长许勤在6月6日表示,将出台楼市调控新政策。这一系列的政策利空,让深圳的房地产市场再次陷入观望期。数据显示,5月31日至6月6日深圳的房地产销量只比上一周上涨1.8%,销售回暖的势头被丧失殆尽。

其实这种情况不仅仅出现在深圳,中房指数显示,同一时期全国35个城市中,21个城市的成交面积环比下跌,重点城市中更是环比下跌70%。其中还包括深圳这类承接上一周涨幅依旧略微上涨的城市,这比上一周涨跌各半出现明显回落。

降价策略保守

在这种政策冲击下,开发商不得不有所反应。据陈育麟透露,深圳未来两个月将有10~15个项目采取降价入市的策略。“这与资金链没关系,这是调控背景下稳妥战略的选择。”陈育麟表示,只要项目销量达到50%,一些基础成本就已经解决。剩下的可以看市场情况来控制销售进度。

其实这种对市场的试探,已经在各大上市房企中普遍出现。6月8日,绿地集团宣布,将在全国41个城市近百个楼盘实施置业优惠计划。绿地集团董事长张玉良表示:“我们是掌握一定的度,按照不同的楼盘、不同的城市,以及原来房价的基数,进行促销。我们是挖掘市场消费者接受的价格。”

绿地虽然没有宣布全国降价,但其策略已经接近恒大。虽然恒大一个月前宣布的全国85折惹来众多争议,但对其销量似乎有着明显提升作用。就在绿地宣布全国置业计划的当天,恒大公布了5月的销售情况,数据显示,当月实现合约销售40.5亿元,环比上涨8.3%,创今年公司最高单月纪录。在国内上市房企5月销量普遍下跌30%乃至下挫50%的背景下,这无疑是足够惊人的数据。

而恒大的销售均价并没有明显下滑,其5月均价为6326元/平方米,环比仅下降2.2%。恒大方面解析是因为增加了一些高价项目所致,在剔出这些高价项目后,环比均价下调6%左右。虽然这再次证实了“全国85折”只是一句口号,但仅仅下降6%就实现销量上涨,也足以让其他开发商艳羡。

与恒大与绿地的高调相比,其他开发商的反应似乎更多是暗自发力。“我们会调整推盘的节奏,根据市场的情况做一些微调。”这是绿城中国在公布了其5月销售情况后的表态,该公司5月销售20亿元,比上月65亿元直线下跌七成。与绿城相似,富力、雅居乐等5月销量下跌五成左右的地产公司均表示会延长推盘节奏。

“无论是高调优惠的还是宣布不降价的,他们肯定都会因应市场作出价格调整,但要大幅降价现在肯定不可能。”陈育麟表示。上海佑威楼市研究中心的副主任陆骑麟也有同样的观点,他认为实际上现在开发商不敢一步到位,一步到位就怕吃亏。“像金地2008年的降价,最后卖得很好,去年排名前十的项目有两三个都是金地的。但这直接导致了金地2009年无货可卖的情况。”

调控政策不会长久?

“关键问题是圈子内的普遍共识是:这次的调控政策不会长久。”陈育麟表示,在三部委明确二套房贷政策后,地产商与银行举行了一次小型会议,普遍观点是房贷政策实际上是以抑制了很大部分刚性需求为代价。而房地产税等长效政策却又迟迟未见出台。

国务院发展研究中心研究员廖英敏也表示:“当前的房地产调控政策应该说还是一个中短期的政策。”目前的政策虽然见效快,但不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题。他表示,要尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革,建立房地产市场平稳发展的长效机制才是治本之策。

“是否有长效政策现在还不得而知,但抑制住刚性需求就会很恐怖。”陈育麟表示,2009年出现房价狂飙的现象,就与2008年的需求被抑制有直接关系。那问题是现在刚性需求被抑制住了吗?

根据深圳市出租屋综管办近日公布的《深圳市2010年房屋租赁指导租金》及测定的相关情况,今年前5个月,深圳市各类出租屋租金平均涨幅为5.3%。而中介测算的数据也显示,近期房地产租赁市场非常活跃。世华地产的数据显示,近期深圳租金涨幅在5%~10%左右。

租金上涨的情况不仅仅发生在深圳,北京中原研究部的统计显示,自4月中旬房地产调控新政推行以来,北京市二手房租金价格环比上涨逾5%,一些热点区域涨幅超过7%。而上海房屋租赁指数报告也显示,从5月份至今,上海中心城区的部分房源租金上涨了20%。有开发商向记者表示,虽然不排除有地产中介炒作的嫌疑,但也反映了地产调控政策促使购房者陷入观望,继而增大了租房需求。

“有换房需求的购房者现在已经被完全抑制住了。”陈育麟认为,二套房政策把许多贷款买房的工薪一族限死,实际上这一群体对房屋的居住需求最大。其预期,调控消化后,市场会被这些需求推上一个高值。廖英敏也认为,“靠中短期政策调节,房地产市场波动仍会比较大。”

“所以,开发商的普遍策略只有一个,就是等待。”陈育麟表示,前期包括万科的降价行动已经显示,购房者需求还是非常强劲,而且对价格波动非常敏感。只要开盘价格合理就能取得不错的销售。而开发商在达到一定销量、保证资金链的情况下,会延长销售时间,等待下一个春天的到来。“万科、保利5月调控严苛的时期拿下12个项目就是最好的证明。”陈育麟表示。

所有一切都是基于市场。当前开发商稳坐钓鱼台的姿态,源于市场还相当稳定:只要少量降价即可获得足够的销量。但如果所有楼盘都进入降价阶段,购房者已经不满足于5%的降幅呢?会否有更多意外,我们拭目以待。

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