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上海“新房产税”就是物业税 上海地方政府无权出台

2010年06月13日 11:43 金融投资报 谢百三我要评论0字号:T |T

根据市场传闻中的,可能已上报国务院的上海市“新房产税”实施细则的修改方案中,有一个很大的缺陷,即它已从原来的房产税变得面目全非了,它与世界上50多个国家实行的物业税几乎完全一样了。如果其实质仍是改头换面的“物业税”(就是一种新税种),按法理上海市地方政府无权出台,仍应由全国人民代表大会审核通过。以下,我们从几方面进行比较分析。

(一)、房产税中居民是全免税的,而物业税则不同。1986年国务院出台《中华人民共和国房产税暂行条例》,明确规定以下情况可以免税:(1)、国家机关、人民团体、军队自用的房产;(2)、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;(3)、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;(4)、个人所有非营业用的房产;(5)、经财政部批准免税的其他房产。显然,原房产税对于居民住房无论是第一第二还是第三套,只要是自住的,非工业、商业盈利性的,均是免征税的。但传闻中的上海新房产税除指定的第一第二套以外,其他每套都必须要交税,不能免。这一点就和国外的物业税一样了。

(二)、二者征收对象目标迥然不同。1986年国务院关于房产税征收条例中,征收的对象是房产,笔者研究认为这里的对房产是土地上面建成的房子,就是那个“房壳”,它是会随着时间推移年年贬值折旧的,征收对象并未包括房产下面的土地。而各国的物业税是对房产及房产下所占用土地一起征税,后者征收范围要广得多,重得多。

请看当时的条例是这么规定的:房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%,人们一看就明白了。这里原值是指房产买进时的原价,比如是20万,扣除10%~30%是指住了5~10年的折旧,剩下的余值为14~18万,要对这一数据征税。

显然,国务院条例中征收的对象是指土地上的这个房产,“房壳”。很多人不知道,土地上面我们住的房子,“房壳”是在年年贬值折旧的。今天,你如果去招商银行(600036)、农业银行、工商银行(601398)做房屋抵押贷款,银行规定非常明确和强硬:2001年以后的新建房可以在评估后,按60%贷款;而80、90年代建的房子一律不可贷款。银行认为它们已经严重折旧,不值钱了,如果抵押贷款,银行会有风险,万一房子倒了、破损了、被台风地震弄塌了怎么办呢?

那么何以房地产年年涨呢?其实涨的就是房产下面这块地。上海经济发展迅速,七通一平,民航、火车、大巴、14条地铁轻轨开通,上海有500多所医院,近1000所中小学,几万家商店、大卖场、超市。上海的投资与生活环境越来越好,所以土地在年年升值涨价。世界各国征“物业税”都是连同房产及房产下面的土地一起征收的。

因此,房产税及物业税征收的对象、范围是相差很大的。但现在广为传播的上海房产税修改方案,没有一个提到是对“原值扣除10%—30%的余值”征税,均传为按市值征税,如果确实是这样,那不就是成了物业税吗?

(三)、税负完全不同,房产税轻得多,物业税重得多,居民不堪重负。

根据上述,人们可以看出二者税负一轻一重。按房产税1986年条例,一套九十年代买进的150m2的房子,当时上海市杨浦区市价仅为50万(每平米3000元左右),减去已住了15年的折旧30%,则只要对35万征税,税率为1.2%,即每年交4200元(这还仅仅是对商业工业房产征收的)。但如果按目前市价,此房价为300万,则0.8%税率每年需交2.4万,30年要交72万,这如何了得。即传闻中的上海方案中的新房产税实质上就是很重的物业税,对居民来讲要承担与物业税同样的税负,这是最关键的。这与物业税有何区别?

既然实际上和物业税没什么区别,它就是一种新税种,就应该是由全国人民代表大会审核才能通过。国家税务总局已表示过了,地方政府无权出台新税种。

(四)至于物业税,至今还有100多个国家是未开征的。我国的房地产涨得这么快,就是土地涨得快,动辄一块70亿、250亿地王,房价才下不来。人们出这么贵的价钱3万/m2,4万/m2买房,实际上已经交了很重的土地出让金。这么贵的房价中,土地使用费比重不少,这里不是已经包含了一定比例的物业税、房产税成分了吗?如果知道今天要征很重的物业税、房产税,当时还能拍出这么高的地价来吗?既然已交过这么重的土地使用金,再征物业税还合理吗?这里没有重复征税之嫌吗?

(五)对第三套房征房产税(即物业税),这会对社会造成混乱,仍会有很多人家以“假离婚”来避税。此外,对上海乃至全国的房地产市场宏观经济会造成重大冲击和损害。对此要做好充分的思想准备。

(六)、此外,税收是一种规范性的硬约束。一调就是全国都调,是几十年的事,改也改不过来,故对此一定要慎之又慎。

(七)笔者坚决反对炒房地产,反对搞泡沫经济。但现在房产已经炒火了,泡沫经济已形成了,对它的化解应该是非常慎重的,应该用中药,要软着陆,不应鲁莽地捅泡沫。土地财政,货币供应量偏大,源头上问题不解决,就会压下葫芦起了瓢,造成大蒜、绿豆、黄金大涨;最担心的是以后会否殃及大米和面粉。大米和面粉如果一涨,通胀就真的到来了。

(八)建议在开征房产税(物业税)时,要大量召集各方人士,有房户、少房户、无房户、国内外专家学者等等开研讨会听证会,制定综合全面慎重的方案,综合治理房地产泡沫,千方百计避免日本20年经济萧条一幕在中国重演。

(九)、上海房产税(物业税)方案万众瞩目,真的贸然实施,有可能造成很多年的经济萧条(现房产交易的成交量已极小),40多个产业受拖累,失业率增高,大批银行受损,坏账大增,地方政府七万亿负债无法偿还,几十万家乃至上百万家企业歇业倒闭。这样子老百姓吃饭就业怎么办?

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