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一份针对婚姻法新司法解释的买房法律指导书

2011年08月18日 09:40 今日早报我要评论0字号:T |T

这几天媒体上、论坛上、微博上最热的话题就是最高法院新出台的《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》,这在一定程度上折射出现代社会的人们对于婚姻和个人财产(特别是房屋)的高度关注与焦虑。

在2001年到2011年这十年间,房产市场与房价高速成长,房屋已经成为婚姻与家庭的“重中之重”,而眼下,支撑起楼市的刚性需求中很大一部分就是婚房需求,当婚姻法重新解释了房子与婚姻的关系,其对楼市又将产生什么影响。为方便大家较好地理解该司法解释,本报特别邀请浙江省省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长、浙江腾飞金鹰律师事务所律师、合伙人吴方荣对此份司法解释中与房产相关的条款进行解读。

吴方荣认为新司法解释可能会直接影响人们的购买决策,并在实质上起到鼓励婚前买房的作用。首先,父母会更积极地为子女买房,因为他们原先的顾虑已经消除了,我们可能会在房产公司售楼部看到更多父母为儿女买房、付款的现象。其次,考虑到今后房屋产权归属的问题,有部分人会冒险在实际没有购房还贷能力的情况下,提前在婚前勉强购房,因为其付款和还款能力的低下,就会给房产公司和按揭银行带来风险,这是需要注意的。

同时,从二手房交易的角度,夫妻卖房毁约的现象将有所减少,因为原来经常用的夫妻另一方不同意卖房从而主张交易无效的理由已经不管用了,这对打击这种不诚信的交易行为能够起到积极作用。

最后还要说的是,婚姻法与婚姻法司法解释的变迁在某种程度上都是我们社会生活和婚姻状况变迁的折射,现代婚姻中的夫妻关系与财产因素变得复杂,法律才会变得如此复杂,所以不要去苛求法律、责怪法律,变动的其实是我们的社会与婚姻关系。

■法律解读

关键词一:

婚前买房、产权界定

涉及条款(第十条):

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

法律解读

婚前买房的产权归属一直是大家特别关心的问题,此类纠纷也非常多,原先法院的判决还存在不一致。现在最高院的这个条款实质上明确了关于婚前购买房产归属在法律上和诉讼证据上的三个判断标准:即合同谁的名字、谁的名义首付与按揭、产权登记谁的名字,如果三者都是一致的,就是该人的婚前财产,如果不一致,最终看产权登记是谁的名字。同时,“债随房走”,房屋产权人承担房屋按揭款项的偿还。对于原来司法实践中争议较大的,婚后共同偿还按揭的情形,明确了“只谈钱不谈房”的原则,产权登记上没有名字但婚后共同偿还按揭的另一方不能主张房屋的产权,但是可以主张婚后还贷支付的款项和在婚姻存续期间,房屋价款的相应增值部分。至于增值部分金额如何确定,司法实践中一般会通过评估来解决。

提醒:

即使把钥匙给你、即使你在这房子中已经居住数年、即使你共同还银行按揭已经十年,都不能使房屋归你。在购房时,对于买受人一栏要仔细商量、琢磨,出了钱的、没出钱的,都想好了再写。所有人都应当明白这个买受人一栏的填写就意味着房屋产权的归属,不要等双方出现纠纷,该讲法律的时候大家再来谈感情,这样的话,律师也帮不了你。

关键词二:

房产赠与、可撤销

涉及条款(第六条):

婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

法律解读:

这个条款隐含的意思其实是“法律的世界中是可以有后悔药的”。合同法第186条是这样规定的:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定”。根据该条规定,在男女朋友或夫妻双方中发生的房产赠与行为,除非签订赠与合同且办理赠与公证手续,否则在法律上其是可撤销的行为。

提醒

婚前或婚后,夫妻一方如果把房屋赠与给另一方,口说无凭、立据为证,这是必须的,但这还远远不够,需要进一步办理赠与公证或者干脆直接房产证过户登记,否则在房产证没有变更之前,到手的房子也可能会飞走。

关键词三:

父母买房、谁出资谁受益

涉及条款(第七条)

婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

法律解读:

在司法解释出台前,实践中关于此类案件的争议较多,如父母出资为子女买房的行为是属于赠与行为还是借款行为,所赠房产是属于夫妻共产还是个人财产。司法解释在此条款上对于“物权以登记为准”的原则作了突破,采取的原则通俗讲就是“谁出资、谁受益”,不管房产是否登记在一方名下,而是去探究双方父母的出资情况与赠与房产的真实意思表示,据此确定产权。

提醒

今后在父母出资买房确权纠纷中,非常关键的证据会是房款出资凭证(包括支付凭证、资金来源凭证、房款收据或发票等),这关系到房屋的归属与权益份额的划分,因此作为出资方的父母,应注意保留此类证据。

关键词四:

处分共有房产、善意取得

涉及条款(第十一条)

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

法律解读:

在房价高涨的现实情况下,原先有很多夫妻利用处分共有房产需要夫妻双方同意这个规定,卖房后反悔,这样不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。因此,此条解释是延续了物权法关于善意取得的相关规定,再次明确了在房屋不动产中同样适用于善意取得。如果夫妻一方,瞒着另一方,擅自出售房屋,且购买方对此并不知情,购买的价格也符合市场上正常的交易价格,没有过分偏低或偏高的情况,同时已经取得了房屋产权证书的,则夫妻另一方并不能要求追回该房屋,而是只能要求擅自出售一方赔偿损失,且此损失赔偿的请求时间点为离婚时。这条解释实质上是倾向于保护善意第三人的购买利益,也避免在房产交易中,因夫妻双方关于共有房产处分的纠纷造成公平交易第三方的利益受损。

提醒:

如果夫妻双方之间信任不足,或者两人已经就名下共有房产的处分产生纠纷时,就需要注意保管好房屋权属证书,免得对方擅自处分、先斩后奏、既成事实。

■业内看法

猜想一:

具备了婚前财产公证功能

杭州我爱我家企划部负责人周包军认为,国外做婚前财产公证很多很普遍,国内相对来说还是比较传统,婚姻法新司法解释相当于把房产在婚前做了个财产公证。他认为这个从法理上是通的,但是从情理上并不是非常合适,事实上很多时候购房的前提是基于家庭的未来收入,如果房屋增值了,除了要补偿婚期内一方的按揭付出之外,还应适当补偿增值收益。

猜想二:

购房的刚性需求会更坚挺

绿都控股集团有限公司营销策划总监章显腾觉得,婚姻法新司法解释鼓励房子上的彻底AA制,这样,必然会有很多女方的父母,以前没想过为女儿购置房产的,现在要考虑这个问题了,都会尽可能创造条件尽早在婚前买房,刚性需求会更坚挺。

另外,还有业内人士开玩笑说:“婚姻法新司法解释是来救市的。”因为新婚姻法只是提到房产的归属,而没有提到房产之外其他财产的归属,比如存款、乃至现金什么的,所以,很多人会考虑把流动资金变成不动产。

猜想三:

精装房会不会流行?

还有的想法认为,原来比较普遍的做法是男方买房,女方负责装修和买车,但以后可能大家会觉得只有出钱买房才是“把钱花到刀刃上”,双方都努力买房,没人愿意出钱装修,买房送车的促销手段以及精装修房会更受欢迎。

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