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上海发现“工业住宅”超低价流入二手房市场

2010年06月13日 15:39 上海商报 刘晓颖我要评论0字号:T |T

在安居客、搜房二手房等商业网站上输入“张江人才公寓”、“合庆人才公寓”等字条,随即就会跳出“张江最低价的住宅!仅当地市价30%!”、“超低价人才公寓产权房”等诱人的广告。商报记者按图索骥探访此类房源,竟发现这些单价仅为5000元左右(总价50万-60万元)的“成套住宅”房源,竟然真有“产权证”。

之所以超低价叫卖(且有大量转手成交),是因为一个“张江东区人才公寓”的住宅楼在单套房源的产权证上标明土地性质——工业用地,撮合此类二手房成交的中介人员坚称“2007年曾正式开盘销售,如今其二手房源又开始大量挂牌出售,叫价5000元(单价)仅是周边“正规”二手房房价的三分之一。

热销一中介一个月能卖掉10多套

在张江地区诸多挂有“张江东区人才公寓”房源的中介门店里,商报记者随机选择了一家名为乔源地产的房产中介。“房子绝对便宜,但不能落户口。”业务人员张小姐在电话中告诉商报记者,“最重要的是,要全额付款。”张小姐明确地解释原因:“因为(房子)是工业用地,产权只有50年。”

在商报记者赶赴现场后,张小姐便带记者去看房。

“张江东区人才公寓”坐落于浦东龙东大道、胜利路与顾江路交叉口,整个小区共有27幢5层高的住宅建筑(约共700-800户)。商报记者进楼后发现,所谓人才公寓,居然是一梯两户的“商品房标准”,房源的户型面积在98-108平方米。在一套98平方米的挂牌房源中,记者看见了同样是“商品房标准”的分割好的卫生间、厨房,但房中仍是“一大统”——厅、卧尚未分割,“可以自行分割成2房2厅。”张小姐介绍,“水、电、煤(费)按工业标准收取。”在其出示的该房源的产权证复印件上,记者看到:“土地用途”——工业用地;土地使用期限——2008年1月9日至2054年9月21日;房屋类型——工厂,房屋用途——厂房”等令人疑惑的内容。

“3、4楼的房子贵一点,由于卖家要的是到手价,所以总价57万元。5楼(顶层)的房子便宜一些,50万元上下。”张小姐陪商报记者看房时不断在电话中回答大量买家的询盘,同时,她催促记者赶快下手,“这里的房子卖得很好,上个月我们店卖掉了十几套。估计下个月房东可能要跳价到60万元以上了。”

房价仅是周围商品房价三分之一

按照中介人员的介绍,以一套“东区人才公寓”98平方米的4层房源为例,挂牌房东2年前开盘时买下的总价仅18.6万元,现在其抛售要价在42万元左右,交易税费虽然按照工业用地计算,但需要买家承担。商报记者粗略估算,这样一套房源的交易税费包括:1.3万元的营业税(总价的5.55%)、11.7万元的土地增值税(价差的50%)、1.26万元契税(总价的3%)以及个人所得税、交易手续费、产证费等一系列费用,共近15万元。与真正的住宅二手房相比,这套二手“工业住宅”的土地增值税一项特别高,真是“工业算法”,以至于买家支出的总价57万元中,税费将占到总额的26%。

但如此“巨额”的税费,相对于虽是“工业用”但功能上完全是“公寓”的房屋来说,简直可以忽略不计。“东区人才公寓”所在的张江地区,次新二手房的均价高达15000-20000元/平方米,所以“张江东区人才公寓”二手房的报价仅为当地市价的三分之一。

中介张小姐介绍称,小区目前入住率极高,“有房东出租的,也有自住的。”商报记者在小区里看见,不少底层房源甚至被租、售用于“开公司”,“因为土地性质的关系,这里反而可以注册公司。”张小姐说。有一位新晋的房东蔡阿姨告诉商报记者,去年年底,她花50万元在这里买了一套100平方米的房子,即使这样,“把市区房子卖掉后,自己还剩下好多钱。”

对于商报记者问及是否注意到房源产权仅50年,而且水电开支要“工业标准”时,蔡阿姨胸有成竹,“没什么大不了的,小产证办出来了。过两年这里的房价涨了,我可以卖给别人。现在虽然水电费贵了些,但是上海的房价更吓人,与房价的差额比,这点小钱算什么?”

开发小部分房源被当成人才公寓

“这个楼盘是2006年温州投资客合资开发的,当时政府批的是工业用地,被称作张江医疗器械产业园一号地块,所以小区的产证性质是'厂房’。”张小姐告诉商报记者,当初新房开盘单价只有2000多元,一套房子的总价也就20万元上下。”有“大房东”手上有20多套房源,现在挂牌叫价已经到了50万-58万元,“小产证都是2008年办出来的,可以按照正常的交易流程操作。”张小姐强调。

商报记者在附近一些中介店看到,该人才公寓也有被称作“浦东国际医疗器械园”和“国际机电数码园”的另两个名字,本来地块要建成一个“高科技产品交流中心”,后因种种原因没有办成。不知什么原因,地块上后来建起了住宅小区,正式建成时间大约在2007年底,次年一部分买下新房的房东就开始陆续抛售,但是数量不多。到2008年下半年,小区房源的小产证也已经办出来了。“最初买下的房东多数将房子出租给附近的年轻白领,2-3个人合租很受欢迎。”有一位房产中介告诉记者,之后张江集团的下属公司在小区中买下200多套房子作为人才公寓,于是项目开发商就干脆将小区命名成“张江东区人才公寓”。

2009年2月,小区中的张江集团房源正式启用,约200多套主要为三室一厅的房源(近百平方米/套)一般供6人居住,张江集团以一个床位每月500元左右租金向特定企业的员工出租,租客一般需要满足其所在的企业注册地与经营地在张江园区内,具备大学本科以上学历、与企业签订1年以上工作合同并在上海无住房等条件,根据《张江园区人才公寓管理暂行办法》,租客还可享受约200元房租补贴。

疑惑交易手续为何如此顺理成章

明明是工业土地性质、厂房用途,却被建成住宅形式,且拥有单户成套分割的单独产权证挂牌,这些做法是否合理、合法、合规?商报记者带着疑问咨询了浦东新区房地产交易中心的一位工作人员,这位姓何的工作人员在看过记者出示的小产证复印件后表示,既然产证上的类型写明工厂,用途标明厂房,那么就可以作为非住宅类的房源在市场上进行交易,“我们没有办法查证、核实你(买卖双方)到底拿(房子)来做什么。”

但是,某区规土局的一位人士在接受记者采访时表示,按照相关规定,厂房(工业用地上的建筑)最多只能整层出售,“照理(当初开盘前)不可能被允许分割成这样的小产证。”该人士告诉记者,“况且,这房子里设计有单独的卫生间和厨房,一层两户,完全是按照公寓房的形式来建造的,这样的做法能够行得通,在上海绝无仅有。”

商报记者也查阅到由国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标?穴试行?雪》的通知(国土资发?眼2004?演232号),其中第四条第四款明确指出:“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”

但在浦东张江,“东区人才公寓”的房东、中介、买家、新区房地产交易中心却事实上形成一条将“工厂住宅”转手交易的特别通道——当初的规划(审批、验收)部门和今天的房地产交易中心。直接的管理部门认为,“交易的是厂房,不是住宅(至少无法核实)”,而买卖双方以及中介机构却享用着“卖的是住宅,不是厂房”的三赢生意——房东2年收益翻番,买家购入市价三成的“真住宅”,而中介以月出数十套的业绩应对当地其他商品二手房行情低迷的时艰。

新闻链接川沙一在售楼盘如出一辙

上个月,浦东川沙另一个在售楼盘被曝是一个“骗局”。该楼盘实际是工业用地,却被建成住宅,以低价吸引客户作为房产投资。此后,相关部门在接受媒体采访时表示,如果情况属实,即为随意变更土地的使用性质,个人购买此类住宅,将不能办理产权证,购买会存在风险。耐人寻味的是,该楼盘开发商对外的口径同样是:“我们卖的是厂房,不是住宅”。

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