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南京昨起对婚前房产加名征税

2011年08月25日 09:31 扬子晚报 马祚波 陈郁我要评论0字号:T |T

昨天本报报道了婚前房屋产权证加名将征收契税,南京市地税部门就此向本报记者证实,从昨天开始这种收费已经在进行中了,他们已经通知房产契税征缴部门对于婚前房屋产权证加名行为征收契税。具体缴纳办法按照房屋所有权添加人的实际占有比例,折合成合理市场价,按照赠予类别征收3%的契税。而婚后共同房产增名目前暂不需缴纳契税。然而,面对这项突然执行且没有书面通知的新政,很多市民表示“不理解”,有的甚至戏称税务部门是在“趁火打劫”。

以前婚前加名不收契税

以前这种夫妻关系的房产加名行为,是不需要缴纳任何契税的,在一般情况下只需要交一些工本费就可以办理了。那么,为什么现在又要突然征收呢,南京市地税局财产行为税处的一位工作人员表示,不缴税的情况随着政策的变化而发生改变。刚刚出台《婚姻法解释(三)》明确提出,婚前房屋谁付的钱,离婚后房子归谁,这条政策的出台,结果引发了对于婚前房屋产权确认的高潮。

据南京市地税局工作人员透露,南京已经从昨天开始率先要求,该市的各房产契税征收条口,对要求进行婚前房屋产权证加名的房产所有人征收契税。

现在加名要征3%契税

那么,房产证增加名字就要征税的依据又是什么呢?这位工作人员表示,根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。”也就是说,夫妻在婚后想对婚前房产加名,就属于房屋权属发生转变。因此只要变更房屋权属,就得征收契税。

那么房产加名,具体契税将如何征收?南京税务部门表示,在《中华人民共和国契税暂行条例》第三条中规定,契税税率为3%-5%。各地可根据实际情况酌情制定具体税率。而南京市所执行的税率是3%。

如果夫妻一方需要在婚前房屋产权证加名,那么参照南京市执行的政策,具体如何操作呢?南京市税务部门提供了一个参照案例。

市民徐先生在婚前购置了一套价值100万的房产,之后他与刘小姐结婚。由于该处房产是婚前购得,因此房屋产权登记证上也就只有他的名字。新婚姻法解释出台后,作为妻子的刘小姐多了一层担忧。于是要求丈夫在房产上加上自己的名字。从该案例来看,徐先生的情况就属于“夫妻一方婚前的个人房产,另一方要求加名”。

税务部门表示,在加名之前,如果在双方没有提出房屋所占权属比例的情况下,房屋产权比例将按照夫妻双方各半划分。具体的计税方式为“评估价格的一半×婚前房产契税税率3%”。具体计算过程如下:王先生房子的价值为100万计算,那么要把刘小姐的名字加进产权证,其契税缴纳为100万÷2×3%=15000元。

如果是按比例分割产权,则由夫妻俩约定好后,双方到房产部门签定一份协议,标明各自所占份额,并将份额折合成合理市场加价征税。

五大热点问题

1

为啥要按照赠予方式缴税?

赠予房产价格较低可省些费用

根据南京市税务部门的表述,婚前房屋产权证加名所需要缴纳的契税,将按照赠予形式收取。显然这种方式和普通的买卖行为并不一样。

“在房价的评估方面,赠予的评估房价一般都会是一个较低的市场价格。”该人士对记者说,在赠予交易中,房屋价格的制定多是双方协商好的,而不再需要进行专业机构的评估,因此在一般情况下,这种赠予房产价格相对较低,因此也能省些费用。不过该人士也强调,契税部门也会有自己的一套房价评估系统,房价也不能被协商的离谱的低。

2

缴税以哪个时间点为准?

昨天送件的,出件时都要缴税

记者了解到,房产证上加名字的手续流程与房产交易过户相仿,先提交各种证明材料后(俗称“送件”),等待若干工作日,办理好了(即“出件”)在领证前,把相关税费都缴掉,然后就可以领证。

而这次“婚前房产加名字征税”新政出台得如此仓促,虽说执行日期是从8月23日起,但这究竟指的是送件日期还是出件日期呢?换句话说,现在要求给婚前房产加名字的,在领证时需不需要缴税呢?

“从今天起执行,就是说今天来送件的,10个工作日后出件时,都必须缴税。”工作人员解释说。这就意味着该项新政没有“政策缓冲期”,从速实施。

记者昨天下午6点从南京市房管部门了解到,昨天尚未有婚前房产加配偶名字的送件案例,不过咨询的人确实比较多,大部分都是看了媒体报道后,来询问政策具体的实施方案。“这个我们没有发言权,应由税务部门来解释和回答,究竟怎么收,我们到现在也没看到”,一位房管局人士表示。

3

卖房时“一房两期”咋办?

按两个产权份额的时间分开计算

房子加上了名字,并非万事大吉,今后如果这套房子上市销售,有可能会遇到“一房两期”的难题。

“我房子是2008年买的,现在加上老婆的名字,她的一半份额变成了2011年的产权,那今后这套房子再卖时,到底怎么算房龄啊?”在契税窗口前,一位年轻的小伙子问道。

工作人员不紧不慢地回答说,“这个好办啊,就按照实际的交易日期,将一套房子分两半看。”他举例说,比如这套房子在2014年南京举办青奥会时交易掉,那么小伙子所占的一半份额便满了5年,而他老婆的一半份额未满5年,缴税时分开来算,满5年的部分该缴什么税就缴什么税,未满5年的也一样。

4

婚后房产加名需不需要缴税?

已经属于共同财产只需交工本费

婚前房屋产权证加名需要缴纳契税,那么婚后的房屋产权证加名需要缴纳契税吗?对此,南京市地税部门的工作人员表示,这个原则上是不需要另行缴税的,只需要向房产部门缴纳一定的工本费应该就可以了。

对于个中原因,该人士表示主要就是这个财产本身的所有人就是夫妻双方,因此在房屋实际所有人的权属性质并未发生改变的情况下,自然就不需要再另外缴纳契税。

5

公证产权分配 能否规避契税?

不能,而且要交4%的赠予税

在婚前房产证上加个名字,就要征收3%的契税,有市民表示这代价也未免太大了些。于是,有人提出,能否“另辟蹊径”巧妙避税,比如:可以到公证处去,约定将来发生纠纷或离婚时,同意将房产的几成分配给对方,并对此进行公证,此举一样具有法律效力,而且只要花几百块钱就够了,可以省去巨额的契税费用。

对此,有关业内人士表示,此举实际上行不通,因为这样的财产公证是要缴纳赠予税的,而且税额是相应份额的4%,比现在的3%还高,划不来。

记者探访

没有书面通知没有执行细则 领导一个电话就开始收了

婚前房产添加所有权人要征收契税,这项酝酿中的新政昨天获得了南京市地税局的最终确认。然而,这项新政没有正式通知也没有实施细则,契税征收窗口的工作人员仅是口头告知咨询的市民:接到领导电话了,今天(8月23日)起开征!

昨天下午3点,记者来到南京市房产交易中心华侨路分中心,在位于3楼的契税代征窗口前,三三两两的人群围在办事窗口外,不紧不慢地办理手头的案件。记者从南京市房产交易中心了解到,昨天新政实施首日,还没有人前去提出增加名字。

记者仔细观察了一下,在契税代征的八个窗口前,没有一个张贴有关于这次“婚前房产加名字要征税”的通知说明,窗上只贴有办理契税要携带的证明材料以及手续流程等,如果这是一项新政策,为何不像以往那样,贴出来公之于众呢?

“请问婚前房产加名字是要征税了吗?”记者问道。

“嗯,今天开始的,税率3%,按份额缴。”6号窗口的工作人员头也不抬地答道。

“有通知吗?怎么没贴出来?”记者再问。

“我们还没接到通知,怎么操作的细则也没有。”工作人员说。

“那你怎么说今天开始执行呢?是谁告诉你的?”记者问。

“领导来电话告知的。”工作人员沉吟了片刻答道。

而由于这一切都仅仅是“口头通知”,即使是实际操作中已经开始执行,但仍有很多细节让人疑惑,有待正式文件的出台。

“如果夫妻一方从未购买过房产,通过加名字获得产权,办理时是否需要开具新购房证明”,一市民在契税窗口前咨询了一个这样的问题。

工作人员表示,婚内房屋产权变更属于赠与行为,不需要开具新购房证明,也不直接考核受赠人的房产拥有情况,但具体办理需要的详细资料要等通知。

业内建议

5年以上、90m2以下的房子加名

采用交易方式,只需缴纳1%契税

过去夫妻双方在房产证上“加名字”还是很容易的,不论房子是婚前购买,还是婚后添置,都不需要缴税。如果房子的贷款已经还清,只要带上结婚证、房产证,并签署一份协议,交登记费、工本费、配图证总共110元,就可以办理手续了。

而从昨天起,税务部门要求婚前房产加名字必须缴税,虽然没有具体的通知细则,不过契税窗口的工作人员还是跟记者介绍起如何征税。

1、以赠与方式: 适合5年内的房产

“婚前房产加名字,无非就两种方式,一种是赠与,一种是交易。”他说,媒体上登的“开征3%契税”实际上指的是赠与方式,比方说房产证上的名字是老公的,房子也是结婚前购买的,现在若要加上老婆的名字,以赠与的方式办理,赠与的份额从1%到99%都可以选择,按市场评估价算出房产总价,乘以份额数,再乘以3%的征税比例,就得出了契税数额。比如一套价值200万的房子,老婆要求加名,所占份额为50%,那么产生的契税为200万×50%×3%=3万元。

这一种方式实际上与房产证上添加孩子名字的操作方式相同,缴税都是按所赠与房产份额的3%计税。

2、以交易方式:适合5年以上的房产

这就好比夫妻双方形同陌路,在房产证上加上一个“陌生人”的名字,要缴的税除了契税,还有营业税、个税等等,还跟房子的年限有关。

“个人建议如果是满5年的房子,又是90平方米以下的,最好以交易的方式加名字,省钱啊!”工作人员说,满5年的普通住宅在转让时营业税、个税免征,90平方米以下的契税为1%,整个流程只有这笔税钱,相比3%少了很多。需要提醒的是,以交易方式加名同样要约定份额,所缴的税金也是按份额的比例测算的。马祚波

市场反响

加个名字就收3%税 惹来“拍砖声”一片

婚前买的房子,婚后要加上老婆的名字,竟然要缴3%的契税?昨日本报披露的这条消息在南京楼市掀起轩然大波,不少市民纷纷“不淡定”起来,在他们眼中,此举无疑是国税总局在婚姻法的最新司法解释出台之后的一次“趁火打劫”。

真是“坑爹”!

面对新政,市民小杨傻了眼

“要不是当时我弄丢身份证,也不至于现在要多缴这么多税了,真××坑爹!”市民小杨三年前在江北万江共和新城买了套120平方米的新房,当时他和女朋友还没领证,签购房合同的当天,粗心大意的他把身份证弄丢了,觉得无所谓的小杨就以他女朋友的名字签下了合同,房产证上也就只有他女朋友一个人的名字。

“上个月老婆还催我去加名字,我想反正也就100来块钱的手续费,也就没放在心上,没想到如今要缴税了。”小杨算了算,如果按赠与的方式加名字,一人一半的份额,他的这套房子现在市值110万左右,他要缴1.5万的税;即便只占1%的份额,他也得缴300多块钱的契税。“这不分明是抢钱嘛,就因为婚姻法的新司法解释,要加名的人多了,税务局便狮子大开口,这名字我还就不加了!”小杨愤愤不平地说。

用心良苦?

网友称税务部门是在“力促家庭和谐”

尽管不少人认为税务部门“趁火打劫”,但也有个别网友表示,这其实是税务局“在下一盘很大的棋”。

“都说婚姻法的新司法解释不讲人情,要求加名字的多了起来,税务局赶在这个节骨眼上宣布征税,其实是在委婉地劝阻人们别加名。”有网友说,大家应该体会税务局的用心良苦,用比过去多出百倍的税额来阻挡“加名潮”,肯定有人会因为高额的税金而放弃加名字,从而使得家庭生活恢复过去的和谐。

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