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炒房客眼花缭乱“翻墙术”

2010年06月13日 16:39 中国证券报我要评论0字号:T |T

新“国十条”出台已近两个月,疯狂的楼市几乎一夜之间步入冰冻期。之前赚得盆满钵满的炒房客暂时蛰伏起来,但仍有一些继续寻找“结构性”机会,还有的使出“翻墙术”专攻政策空子。

去二三线城市吸货

重庆、武汉、北海等先前房价涨幅不大的二三线城市,目前成为一些投资客的首选之地。

刚刚在北海买了两套海景别墅归来,一位投资房产十余年的山东商人对中国证券报记者表示,他并不十分认同今年不能买房的说法。“2006年北京的星河湾小区每平方米只有2万元,我当时犹豫没买,结果很快就涨到5万多元,我买了几套后2008年又跌到3万多,但现在将近8万元了。我的生意每年都在做,但不如把合适的房子拿在手里。”他说。

这位商人不认为自己是炒房客。他平时做的有地产实业,如果不急着用钱,在各地买的房子不会急于出手,他选的每一套都是适合自己居住的豪宅。据他介绍,一些同行近期在武汉、重庆、西安等地买房子,这些城市的房价基本都在每平方米万元以下,城市发展建设也不错。“我前段时间去了趟重庆,那里房子不贵,只是城市太大,政府对房价的控制意识很强。”

在投资人眼里,这些二三线城市具有吸引力的原因除了价格外,就是调控力度没有北京等地严格。就在“国十条”出台后,浙江、重庆、广州、青岛等省市的楼市调控细则陆续出台,严厉程度大多低于北京、深圳等地。甚至不少地方官员私下里宣称,“国十条”是为了遏制部分一线城市房价,其他城市只要防止房价涨势蔓延就可以,自己城市的房价没有泡沫或者泡沫很小,自然谈不上打压。

经历了几轮房价暴涨的“牛市”后,楼市“盛宴”已被越来越多的人觊觎,而投机需求在很多时候似乎难以界定。记者了解到,一些投资者在拥有多套房源的同时,在二三线城市遇到合适目标还会出手,多数地方政府对这些人很难抵触。

眼花缭乱“翻墙术”

暂停三套房贷、提高二套房首付、外地人限购……从力度上看,剑指炒房需求的本轮调控无疑是历史最严厉的一次。但任何政策都有顾及不到的层面,且房地产业牵涉的利益因素太多太重,一些人目前也正寻觅着政策覆盖阴影处的可乘之机。

一位自称来自温州的炒房客告诉记者,他们根本不需要通过按揭贷款买房,比如本身自己有公司,可以以实业名义贷款,还可以抵押现有房产贷款,此外民间借贷对炒房者渠道非常畅通,只要平时信誉良好就可以借到。

4月底出台的北京楼市新政要求,商业银行根据风险状况,暂停向不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。但投资客老王说,他虽然不是北京人,但满足这个条件并不困难。自己在北京、上海都注册了公司,完税证明不难搞到。而社保缴费证明则更容易做出,只要交点钱,不少公司都可以帮忙。

一名地产中介对记者表示,如果看上了房子,中介公司可以帮助代办完税证明。他说:“完税证明办起来比暂住证困难一些,银行只是看你有没有这个东西,并不经常去审查具体真假,信贷员也没有这个动机。”

另一家地产中介的说法也很有意思,他们起初对是否需要完税证明言辞含糊,几天后则说政策又有变动,如果没有户籍或一年以上完税证明,外地人买首套房只要缴纳50%的首付款,按二套房的政策就可以买房。

6月以来不少银行陆续暂停发放三套房贷,房贷审批和利率执行严厉程度尤甚以往。

但中国证券报记者与多家银行信贷人士联系后,发现房贷仍然存在着明紧实松的情况。用一位信贷部门人士的话说,目前的房贷利率太敏感,银行既怕全年贷款指标完不成,又怕房贷不良率上升风险,只能是边走边变。

根据现有政策,二套房首付比例不得低于50%被严格执行,但对于二套房利率不得低于基准利率1.1倍,却被一些银行以办卡拉存、保留优质客户为由而降低。少数银行信贷员称,只要有充足证据表明客户资质优良,可以给予二套房贷客户9折甚至8.5折优惠。据了解,目前北京一些银行仍私下为三套房贷“放行”。

上文提到的地产中介说,只要愿意买房,无论是首套房还是二套房,都可以帮忙争取到7折利率优惠,二套房贷“最不济也能争取到8折”。

想的还是何时抄底

尽管一些炒房客痴心不死,但“国十条”无疑重挫了这些人的企图和收益。上文提到的山东投资者表示,如果调控政策不出台,今年北京四环内房价涨到每平方米5万元没问题。但现在的情况就不好说了,不排除继续下跌的可能。

统计局数据显示,5月70个大中城市房价同比上涨12.4%,涨幅比上月缩小0.4个百分点,其中北京房价环比下跌0.1%。我爱我家副总裁胡景辉认为,扣除部分经适房过户等非真实需求,与政策出台前相比,5月份北京楼市成交环比跌幅在80%左右。“楼市最疯狂时,60%的二手房买卖是全款支付,很多房子几天过完户立刻再转手赚钱,这个市场当时必须要调控了。”

一些没有“踩准步点”的投资者比较无奈。北京方庄某小区的一套房子年初价格是140万元,3月份被180万元买走,而目前200万的价格已经挂了许久无人问津。据说这个房子的买家是个“新手”,目前正担心白忙活一场还赔钱。

而一旦调控效果不明显,不排除出台更严厉楼市政策的可能,国家发改委日前提出逐步推进房产税改革。好几位炒房客向记者询问房产税和物业税何时推出,担忧之心由此可见。但在他们的内心深处,房价过快下跌并不值得恐惧,相反将成为再一次抄底的良机。先前的几次调控经历无不说明了这点。

还有的投资者认为,本次调控的一大特点是明确了地方政府有稳定房价的任务,未来房价涨幅可能更多地受到相关部门的规限,这意味着类似前些年暴涨的机遇可能是可遇不可求了。

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