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二手房佣金2%封顶 北京中介新规引发利益博弈

2011年09月05日 09:32 中国房地产报 鞠晓波我要评论0字号:T |T

继7月份修改《北京市房屋租赁管理若干规定》,以及海淀区二手房交易平台试点后,近日,北京市发改委又发布中介佣金新标准,下调经纪服务收费。这是14年来北京首调中介行业佣金。

按照新的收费标准,从8月31日起,北京中介机构的佣金统一下调0.5%,具体为交易金额500万元及以下,佣金为2%;500万~2000万元,佣金为1.5%;2000万以上~5000万元,佣金为1%;5000万元以上,佣金为0.5%。

对此,北京市发改委表示,此举为规范住宅买卖经纪服务市场价格行为,降低住宅买卖经纪服务费用负担,降低本市住宅买卖经纪服务收费标准。

这引来了中介机构的一片质疑之声。“从调控的初衷来说,老百姓对于税负及房价是最关心的。我认为,对二手房交易环节中高达10%的税费进行适当的减免,才是最重要的。”一位大型中介高管说。

机构质疑政策意图

对于此次北京市发改委降低服务费标准0.5%的政策意图,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖并不讳言:“从鼓励老百姓买房以及受益购房者角度讲,政策意义不大,降中介费并不是最主要的问题,房价的高低以及交易环节高达10%的税费才是最重要的因素。”

其实,对于此次出台该政策已早有征兆,胡景晖表示,之前已经听说要降中介服务费,但这次发改委并没有跟中介机构面对面地沟通讨论过。“听到消息后,中介机构也曾通过各种途径向相关部门反映过,但无济于事。从该政策中的分档差额累进服务费标准可以看出,成交总价越高的,服务费率越低。”他说,此规定是在一定程度上控制服务费总体额度。

此次新政同时对于中介服务的其他服务费用也做出了上限规定,其中代办房地产登记服务收费,最高不超过500元/宗;代办贷款服务收费,最高不超过300元/宗;办理房屋入住有关手续收费,最高不超过200元/宗。而据某中介机构相关负责人介绍,以往,仅过户费一项的收费就能达到1000~2000元。

该人士表示,目前北京的中介服务费标准已经很低了,深圳现在是3%,珠海为4%,而国外能达到6%左右。当然,目前我国的经纪行业专业水平还达不到国外的水平,但目前一些大型中介正在通过提高服务质量,提高专业度来促进市场发展。

“尽管从百姓受益角度讲微乎其微,但对于中介机构以及中介行业来说,还是影响很大。在调控背景下,二手房市场已经开始萎缩。作为大型中介,已经开始不断地通过提高服务质量等各种方式来提高市场份额。”该人士说,与此同时,在提升行业专业水平的过程中,人才等相关投入也不断加大。但目前中介机构能做的只有做更细化的战略调整,想要改变行业现状还是很难。

链家地产副总裁林倩也认为,今年宏观调控以来,不仅是市场性的政策轮番出台,对于经纪行业的规范性政策也十分密集。整个行业都在积极探索未来中介企业的生存之路,尤其是一些大型的经纪公司已经开始转型。整个行业的趋势正在向服务型的企业良性发展。而中介费率的下调,会对其服务水平提高和发展形成障碍。面对利润的下降,企业将不得不更注重业绩。另外,尤其是大型中介需要在提升服务与追逐业绩之间寻求平衡,这对企业自身调节能力的提升,各项服务平台的搭建,乃至整个行业人才体系的养成,都会造成一定困难。

个别中介或退出市场

链家地产相关负责人表示,当前正值楼市深度调控,成交量惨淡,二手房市场规模萎缩。费率的下调对于经纪行业的影响更加深化和扩大。

事实上,中介公司利润被摊薄,各家公司为立足市场必须扩大市场份额,中介费下调后,整个经纪行业的利润将出现下降。

根据链家地产市场研究部统计,7月北京二手房网上签约8579套,套均总价204万元,当前北京的中介委托比例接近80%,照此计算,仅1个月经纪行业的利润将减少7000万元左右。

林倩认为,直观上来看,中介费下调对经纪行业影响巨大,但并不意味没有出路。因为从影响佣金规模的因素来看,存量房规模、换手率、单套房屋总价以及费率和中介委托比例五个变值都会有所牵涉。而存量房规模短期内基本是一个衡值,换手率及单套总价主要由市场调节,因此在费率变低的情况下,经纪公司要想保证或提高既有收益,唯有增加自身公司的委托业务比例。

“当前宏观调控对市场成交影响明显,很多经纪公司生存形势已经十分严峻,费率调低会进一步刺激其生存压力加大。各经纪公司的客户群体、成交类型以及费率构成都有所差异,费率调低且差异性收费后,对于转型及战略调整较难的经纪公司影响更大。基于这两个方面都不排除有企业选择退出市场。”林倩说。

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