裁判要旨
预告登记制度设置的目的，是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人，将来实现所有权。本案《预售合同》虽然办理了预告登记，但其真实目的并不是为了取得涉案房产的所有权，而是为借贷关系提供担保，购房人不具有真实受让的目的，故其不享有足以排除强制执行的实体权益。
案情简介
陈月江与金丽华公司签订了包括系争房屋在内的七份《上海市商品房预售合同》，主要约定：陈月江承诺在金丽华公司办理房地产买卖预告登记并取得预告登记证明当日向金丽华公司一次性付清房款；金丽华公司在2013年1月12日前有权解除预售合同，陈月江在收到全额房款以及全部利息补偿当日协助金丽华公司办理预告登记注销手续；金丽华公司承诺在2013年1月12日前，对占用陈月江资金给予其利息补偿；陈月江在2013年1月12日起至申领房屋产权证之前，有权单方解除《预售合同》，金丽华公司在收到解除通知之日起3日内，退还全额房款，陈月江在收到全额房款以及全部利息补偿当日协助金丽华公司办理预告登记的注销手续等。后于2012年1月11日，陈月江向金丽华公司支付10，000，000元，陈月江付清了包括系争房屋在内的七套房屋的合同价款。2012年1月11日，上海市嘉定区房地产登记处核发了预告登记权利人为陈月江的系争房屋预告登记证明。
法院在另案执行过程中查封了登记在金丽华公司名下的系争房屋。陈月江对执行标的提出异议，但被驳回，遂向最高院申请再审。
裁判意见
最高人民法院认为，本案争议焦点是：陈月江对涉案房产是否享有排除执行的权利。
一、陈月江与金丽华公司签订的《预售合同》名为购房合同，实为担保双方之间形成的借贷关系。
首先，从《预售合同》的约定来看，陈月江可以收取已支付房款的利息；金丽华公司在约定的期限内可返还房款及约定的利息从而行使任意解除权；陈月江在约定的期限后可以通过行使任意解除权要求金丽华公司返还房款及利息，上述约定明显有别于一般的商品房买卖关系。第二，从《预售合同》履行来看，陈月江在以房款名义支付两笔款项后，金丽华公司实际向陈月江支付了400余万元的利息，这完全不符合一般商品房买卖关系常理。第三，陈月江与金丽华公司在上海市第二中级人民法院已经查封了涉案房产后，又签订了《补偿协议》交付涉案房产，但该占有并非基于正常交付行为而产生。综合上述事实来看，陈月江与金丽华公司签订的《预售合同》的真实意思是为了担保双方之间形成的借贷关系，确保出借人在其借款无法获得清偿时可以直接获得涉案房产，并非是以获得涉案房产所有权为目的而进行的商品房买卖法律关系。一、二审判决对《预售合同》及《补偿协议》性质的认定并无不妥。陈月江主张一、二审判决对《预售合同》性质认定与事实不符、缺乏证据证明的申请理由不能成立。
二、陈月江对涉案房产不能排除执行。
预告登记制度设置的目的，是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人，将来实现所有权。涉案《预售合同》虽然办理了预告登记，但其真实目的并不是为了取得涉案房产的所有权，而是为借贷关系提供担保。此时陈月江已不是涉案房屋的受让人，故本案并不符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的根本前提。故一、二审认定陈月江对涉案房产不能享有足以排除强制执行的实体权益，适用法律正确。陈月江主张一、二审判决适用法律错误的申请理由，于法无据，不能成立。
案例索引
《陈月江与上海江桥建筑工程有限公司、上海金丽华房地产发展有限公司案外人异议之诉案》【（2016）最高法民申3734号】
