案情简介：买卖双方因买方未获得房屋贷款发生纠纷
2013年6月8日上海荣启置业有限公司（以下简称荣启公司）与何友盛签订《上海市商品房预售合同》，约定：荣启公司通过土地使用权出让方式取得地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证；何友盛向荣启公司购买上海市浦东新区房屋（以下简称系争房屋），政府批准的规划用途为居住；何友盛购买系争房屋的总房价款为人民币（以下币种相同）2，943，324元；荣启公司定于2015年3月31日前将房屋交付何友盛；在荣启公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。买方因国家房贷政策调整，未能获得贷款，双方发生纠纷。
法院判决：二审法院判决认定买方未获得房屋贷款为违约行为
一、上海荣启置业有限公司与何友盛于2013年6月8日签订的《上海市商品房预售合同》及附件于2013年12月18日解除；
二、何友盛支付上海荣启置业有限公司违约金294，332.40元；
三、何友盛于判决生效之日起十日内返还上海荣启置业有限公司金额为588，665元的《销售不动产统一发票》一张；
四、何友盛于判决生效之日起十日内配合上海荣启置业有限公司至房地产交易中心办理注销位于上海市浦东新区房屋之预告登记、撤销预售合同备案登记手续；
五、上海荣启置业有限公司于上述判决第三项完成后30日内返还何友盛购房款588，991.60元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，714元，由何友盛负担。
律师说法：买方政策调整导致未获得贷款，应认定为未履行付款义务
上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，该合同当属有效，双方均应严格恪守。根据该合同之约定，签约之日上诉人应缴付总房价的20％作为首期房款，其余80％款项应于签订合同之日起60天内付清，逾期按应付款的每日万分之一支付违约金，逾期超过90天的，则自第91天起两年内被上诉人有权解除合同。现上诉人逾期付款超过90天，被上诉人享有合同解除权。被上诉人于2013年12月11日向上诉人发出解除预售合同之通知，双方之间的预售合同已因被上诉人行使解除权而解除。上诉人关于被上诉人存在欺诈行为、诱导其签订合同的上诉意见，缺乏相应的证据证明。鉴于合同已明确规定，如上诉人未获银行按揭贷款或者所获贷款数额少于房款余额的，应由其自行补足房款余额，故上诉人称其因国家房贷政策调整，未能获得贷款而导致错过付款时间的问题，不能作为其可以迟延付款的合理理由。此外，所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同会显失公平，故允许变更合同内容或解除合同。现上诉人提出的国家房贷政策的变化因素不属于情势变更之范畴，应由申请贷款方自行承担相应的法律后果，故上诉人要求适用情势变更之规定，免除其过错责任缺乏依据。
