案情简介：最高额抵押是否可对非将来债权提供担保
某银行为某贸易公司提供授信，由某房地产公司为银行提供最高额抵押担保。《最高额抵押合同》中约定：以土地使用权为某贸易公司与某银行签订的授信额度协议提供担保，明确所担保的包括依据该协议已经发生的和将要签署的单项协议、修订或补充协议。同时《最高额抵押合同》生效前贸易公司与银行已经发生的债权，亦属于其担保的主债权。其担保的最高债权额为本金余额人民币1.5亿元及利息、违约金、损害赔偿金等债权金额之和。地产公司经其股东会决议通过后完成签署，并办理抵押登记。
在提供授信额度期间内，贸易公司申请办理了13笔具体单项业务，在银行与地产公司签订《最高额抵押合同》后未再授信，地产公司认为不应再对此前授信负责，且认为对方有串通蒙蔽之嫌，承担担保责任并非本意，应免除担保责任。最终法院驳回其请求。
律师说法：抵押权设立前之债权，可转入担保债权范围
在解释该案例前首先需要明确一点，最高额抵押是限额抵押。也就是说抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权。同时它是担保的将来债权，其不以主债权存在为前提，它担保的是在抵押期间将要发生的债权。地产公司之所以提出免除担保责任，就是因为合同签署后并无债权发生。
但是《物权法》中规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。那么实际发生的债权超过最高限额的，以抵押权设定时约定的最高额为限优先受偿，不及最高限额，以实际发生的债权额为限。
地产公司签订《最高额抵押合同》已经其股东会决议通过，银行已取得土地他项权利证书，可见其对将要担保的债权构成是十分清楚的，合同的外在形式及履行的内容一致，不存在实质与本意不符的情形。虽然《最高额抵押合同》签订后银行未再向贸易公司授信，但依据合同约定，主债务未清偿完毕前，不能免除地产公司担保责任。
