中国将成房地产私募基金最大投资目的地
数据显示，以亚太市场为目标的封闭式房地产基金在2014-2017Q3期间完成募资总额420亿美元，形成约合1160亿美元的购买力。其中630亿美元（约54%）已经完成投资配置，其中3/4流入澳大利亚、日本和中国。考虑到封闭式房地产私募基金的投资期通常为3-4年，其余530亿美元需要于未来三年内完成部署。这也意味着基金经理们将会加快投资规划步伐，亚太区房地产投资市场有望在2018年迎来显著增长。
对中国经济失速风险的担忧是诸多房地产私募基金此前并未大举押注的原因。但随着经济稳中向好势头的日渐明朗，预计基金投资者将把目光重新投向中国一线城市及其它潜力市场，寻求增值型和机会型投资机遇。专业人士分析认为，资产管理及提升，对驱动项目租金增长、释放潜在价值起到关键作用，因此全面深入地了解租户行为模式及需求，是各房地产基金制定有效投资策略的重要考量。2018年中国大宗物业交易市场仍将保持活跃。从城市看，租赁市场基本面向好的一线城市次中心和新兴区域将继续成为交易热点。同时，成都、杭州、南京、武汉等高潜力二线城市核心区域物业的关注度将进一步提升。物业类型上写字楼仍将是大部分投资者的首选，购物中心、仓储物流这些对运营能力要求更高的物业类型也将继续受到青睐。
房地产私募资金特征分析
房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和 管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。 房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或 泛地产 抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。 基金投资者的收益主要是 房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金 管理者收取代理费用。房地产投资基金有以下特点：
一、多固定收益，少浮动收益。与传统的Pre-IPO类的私募股权基金不同，房地产私募基金极少采用纯浮动收益结构。相反的，房地产私募基金的发起人会通过基金架构和交易结构的设计，或多或少地给予投资人固定收益的承诺。
二、多优先、劣后结构，少同股同权结构。作为给予投资人 固定收益承诺的一种方式，房地产私募基金一般会借鉴信托的“优先、劣后”结构。房地产私募基金的投资人一般均为“优先级合伙人”，在优先级合伙人出资总额的基础上，房企本身或基金管理公司或其关联企业将“配比”20%-30%的资金作为“劣后级合伙人”；在优先级合伙人全部收回其投资本金和按固定收益计算的投资回报前，劣后级合伙人将不得取回其出资，也不得分配任何收益。
三、多夹层投资，少股权投资。房地产私募基金业目前主流的投资模式都是采用“股权债务”的“夹层投资”的方式，即通过股权转让等方式持有房地产 项目公司股权后，再以股东身份向项目公司股东借款。
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