在短短几年的时间内，国内房地产基金规模已从百亿上升至数千亿。房地产私募基金是金融与地产结合的最大领域，也是市场不能忽略的重要力量，这股力量也许将重构中国地产格局，成为未来中国房地产市场的重要组成部分。为此，本文介绍了房地产私募基金的八大发展趋势，以期为投资者们提供有益的参考。
一、投资退出渠道趋于多元化
从投资业态角度来看，住宅机会型基金依然当道，但地产基金对于不同地产业态的兴趣正在逐渐走向多元，主要可分为三类：
1、商业地产：一线城市核心地段的写字楼仍处于租金和出租率上升周期，尤其受到保险资金等机构投资者的偏爱，专业化的基金团队得以迅速成长并品牌化。
2、养老地产：我国已逐步迈入老龄化社会，不少房地产公司开始战略转型涉足养老地产，不少地产基金已经在养老地产尤其是以养老公寓为主的模式中开始显露身影。
3、产业地产：在海外市场，近半地产投资规模都投向产业地产，国内产业升级所带来的产业园区需求使得基金多了一个投资领域，写字楼、产业地产的投资基金在未来将最有望迎来发展先机，借由REITs实现资本市场对接。从退出渠道来看，美国、新加坡等资产证券化程度较高的国家，私募房地产基金最好的退出渠道即在于REITs、CMBS等产品，而近几年来，许多地产公司也纷纷尝试通过资产证券化进行融资，相信随着国内资产证券化等渠道的发展与成熟，国内人民币房地产基金将更具流通活力。
二、股权、夹层投资将成主流
目前，市场上多数股权投资实质上都是一种夹层投资或者股权与债权结合的过渡模式。夹层投资满足房企项目公司短期资金需求，融资成本高，偿还期限短，需要企业抵押物担保；同时兼有股权的性质，但不以获取分红和股东权益为目的，又被业界称之为债权形式的“高利贷”。在股权与债权结合的投资方式中，股权投资仅占项目公司全部所需融资额的少部分，其余部分通过债权方式投入，以确保项目的风险和收益率相对稳定，投资期限通常超过过桥投资。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金。股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。统计数据显示，私募房地产基金股权投资比例正逐步上升，“明股暗债”的阴影将逐步淡化，正朝完全股权投资模式演变。
三、大资管时代下战略合作契机
证券公司、期货公司、证投基金管理公司、银行、保险公司、信托公司之间的竞争壁垒已被打破，资产管理行业进入进一步的竞争、创新、混业经营的大资管时代。这样的金融格局为私募房地产基金行业与其他金融行业合作带来了可能性，地产基金行业将存在庞大的潜在机构投资者以及通过各大资管平台间接投资的个人投资者。通过合作，整个私募房地产基金行业的游戏玩法可能都发生变化，在募集阶段，房地产基金可以借由各种资管平台的产品设计不同的基金结构和募资方案，也可以为投资人打造个性化的财富管理方案。在投资阶段，各个资产管理机构除了能为地产基金管理机构带来充足流动性，还能通过各大资管机构的资源为基金项目池带来储备。
四、险资养老金介入将主导LP机构化
国际房地产私募基金的资金来源绝大多数来源于公共养老基金、企业养老基金、大学投资基金等机构投资者，其余来自于个人和基金合伙人。结合国际私募房地产基金的经验以及投资人资产配置的实际因素，机构投资人成为人民币房地产基金未来主要资金来源是不可逆转的趋势，尤其是随着以养老金、险资为主体的机构投资者的入市，投资人结构的改变将主导整个行业的迅速发展和成熟。
