案情回顾：伪造城市征用土地申请书回迁
被告人徐某有一处房产没有产权手续，在动迁的时候伪造了一份城市征（拨）用土地申请书进行回迁，拆迁补偿协议签订后，他得到了5万余元的安置补偿费以及13套回迁楼，但回迁楼并没有实际交付直到案发。
争议焦点：徐某的这种行为应如何定性
第一种观点认为本案属于诈骗未遂，理由是，徐某伪造房产手续，企图骗取安置费和回迁楼，但是他的行为尚未达到犯罪目的，即回迁楼还没有实际交付的时候，就被发现，他的犯罪行为在客观上未能完成，因此属于犯罪未遂。
第二种观点认为，本案属于犯罪既遂，理由是徐某已经通过虚构事实和隐瞒真相的方法，骗取对方的信任，使对方与之签订拆迁补偿协议，并且实际上已经得到了一定数额的拆迁安置费以及13套回迁楼以及一定的合同利益。回迁楼未实际交付的行为并不影响本罪的认定。
第三种观点认为，徐某已经通过诈骗行为获得了拆迁安置费，但是许某还没有获得13套回迁楼的所有权，因此对于拆迁安置费来说，是犯罪既遂，对13套回迁楼来说，属于犯罪未遂。上述三种观点针锋相对，莫衷一是，争议很大。
律师说法：诈骗罪的既遂未遂标准
欲对徐某诈骗案进行正确的分析，必须要分清楚诈骗罪完成形态理论中既遂和未遂的分界是什么？
诈骗罪的既遂标准在学理上存在很多观点，主要有如下几种：
1、占有说。该说认为诈骗既遂与未遂的区分，应以公私财物是否实际被行为人非法占有为标准。换言之，即行为人是否实际取得被骗财物是既遂与未遂的区分标准。
2、失控说。该说主张财物的所有人或占有人是否失去对其财物的控制为诈骗罪既遂与未遂标准，即应以财物所有人、占有人是否实际失去支配权为界限。
3、控制说。该说认为区分诈骗罪的既遂与未遂，应以行为人是否取得对公私财物的实际控制和支配为界限。
4、失控加控制说。该说认为应以被诈骗的财物是否脱离所有人或者占有人的控制并实际置于行为人的控制之下为标准。该说兼顾了行为人对财物的控制和财物所有人对该财物失去控制两个因素，并以行为人是否实际控制了财物作为认定诈骗罪既遂的依据。
5、损失说。该说主张区分诈骗罪的未遂和既遂，应以财物所有人或者占有人是否交付财物而造成财产损失为标准。
本文认为，诈骗罪犯罪既遂和未遂问题比较复杂，且各国刑法均有不同的规定，体现了各国刑法打击面的差异。占有说、控制说、失控说、失控加控制说等其实都是以诈骗动产为基准进行的分析，在不动产诈骗场合，这些理论的适用就显得比较困难。因此本文比较赞同损失说。在徐某诈骗房产的行为中，被害方显然是遭受了很大的损失，不但损失了拆迁安置补偿费，还承诺给予徐某一定的利益，虽然这一利益尚未实际兑现，对徐某来说也仅仅是期待利益，但是该利益能否作为诈骗罪的犯罪对象，有必要进一步分析探讨。
