一、外国人能否继承中国境内不动产
涉外继承案件，是指继承人、被继承人一方或者双方是外国人，或者被继承人死亡的事实发生在外国，以及遗产全部或者部分在外国的案件。也就是，继承中有涉外因素的案件。涉外因素主要表现在以下三个方面。1、主体涉外；2、客体涉外；3、继承有关的法律事实涉外。
所谓不动产，是指不改变原来的性质和形体，不能移动的财产，如土地、房屋等；所谓动产，是指不需要改变原来的性质和形体就可以移动的财产，如现金、金银首饰等。无论是动产还是不动产，只要是遗产，都可以继承。即使继承人是外国人，依然有权继承包括不动产在内的遗产。只不过，外国人继承中国境内的不动产时，属于涉外继承，相应的手续要复杂一些。
二、外国人继承中国境内不动产时应适用哪国法律
我国《继承法》第36条规定：“中国公民继承在中华人民共和国境外的遗产或者继承在 中华人民共和国境内的外国人的遗产，动产适用被继承人住所地法律，不动产适用不动产所在地法律。外国人继承在中华人民共和国境内的遗产或者继承在中华人民共和国境外的中国公民的遗产，动产适用被继承人住所地法律，不动产适用不动 产所在地法律。中华人民共和国与外国订有条约、协定的，按照条约、协定办理。”
因此，按照该法条，外国人继承在中国境内的不动产，当然要适用中国法。但是，如果有条约的情况下，要首先按照条约执行，而不能直接适用中国法律。
注意： 外国继承人到中国主张继承的，应持交经过其本国公证的亲属关系证明书和被继承人死亡证明书 到重要遗产所在地的中国国公证机关，申请办理。 被继承人死亡地在中国的，持其本国公证的亲属关系证明书，到被继承人死亡地的公证机关办理。没有这些证件是 不能继承的。
