一、定金与订金有什么区别
在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约 定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。
另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。
订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。
二、什么是债的担保
债的担保，依标的划分，可分为信用担保(人的担保)和物的担保(财产的担保)。所谓信用担保或人的担保，就是指由第三人(自然人或法人)以其信用确保债权的实现，实质上是把履行债务的主体及其财产范围，由债务人扩展到第三人。人的担保成为第三人担保，最终要落实到财产责任上，其典型方式就是保证，即由作为保证人的第三人与债权人约定，当债务人不履行义务时，保证人负责清偿。财产担保或物的担保是以债务人或第三人的特定财产确保债权的实现。由于特定财产成为担保财产后，所有人对其权利的行使受到一定限制，故其实质就是让担保财产退出交易领域，使债权的给付利息免遭不测的风险。若债务日呢不履行其债务，债权人可以通过处分作为担保物的财产而优先得到清偿。
对于具体的债的担保方式，各国民法的规定不尽相同，但不外乎以下六种：一是信用担保即人保，也就是保证;二是抵押;三是质押(包括权利质押);四是留置;五是定金;六是违约金。其中除一外，二至六均属于财产担保。而在财产担保中，抵押、质押、留置又属于物保，定金和违约金属钱保。
我国《民法通则》规定的债的担保方式只有四种：保证、抵押、定金和留置(《民法通则》第89条)。违约金因其担保作用较弱，被归入承担民事责任的方式中，质押被归入抵押，实际上仍是六种。
我国《担保法》对《民法通则》作了重要修正。担保法中规定的债的担保方式有保证、抵押、质押、留置、定金等五种。
