一、什么是土地使用权抵押登记？
（一）土地使用权抵押登记的定义
土地使用权抵押登记属于土地变更登记的范畴，是土地使用权人把土地使用权作为担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。
（二）土地使用权抵押登记的含义
土地使用权抵押登记的含义有以下几点：
1、抵押人或债务人（即第三人）为了获得贷款，以抵押人拥有的土地使用权作为贷款的担保物；
2、土地使用权抵押是一种物的权利抵押，即在抵押期限届满前，抵押权人不能实际占有、使用作为贷款担保物的土地使用权；
3、抵押期限届满后，即实现土地使用权抵押权时，抵押权人可以按法律的规定取得土地使用权的变价处分权和优先受偿权（其中，变价处分权，是指债务人不履行债务时，抵押权人以抵押物折价优先得到补偿的权利;卖得价优先受偿权，是指当债务人不履行债务时，债权人以卖得抵押物的价款优先得到偿还的权利）；
4、未办理土地使用权抵押登记的，不得对抗第三人。
二、土地使用权抵押合同的效力如何？
土地使用权抵押合同的效力即土地使用权抵押合同双方当事人的权利和义务。
土地使用权抵押合同订立以后，即在双方当事人之间产生一定的权利、义务关系。
（一）抵押人的权利
抵押人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利主要有：
1、以土地使用权作为抵押物的抵押人，不转移抵押物，抵押人仍然按土地使用权出让合同的规定占有、使用土地，并依法享有在抵押期间土地的孳息。
但因债务人不履行债务后抵押物所产生的孳息除外，该孳息应属于抵押权的范围。
2、抵押人有权处理土地使用权。
土地使用权抵押后，抵押人有权转让土地的使用权。但转让土地使用权时，为了保证抵押权人的利益应征得抵押权人的同意。否则，抵押人的转让行为无效。
3、抵押人对土地使用权抵押价值的剩余部分有权再设立债务担保。
一般地说，土地使用权抵押人不得就同一土地使用权的价值进行重复抵押。但是，这并不排除抵押人可以就同一土地使用权设定数个抵押权。
抵押人应当履行的义务就是保证抵押土地使用权的效力。
抵押人应当按照土地使用权出让合同的规定积极地开发、利用土地，保持土地利用的实用价值，不被他人所破坏。如果有第三人追索土地使用权的，抵押人应当及时通知抵押权人，以便保证抵押权人从抵押财产中享有优先受偿的权利。
（二）抵押权人的权利
抵押权人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利主要有：
1、抵押权人对抵押物享有优先足额受偿的权利。
也就是说，如果债务人不履行债务，抵押权人即可以抵押物折价，变卖抵押物，取得优先受偿的权利。如果其他人侵害土地使用权，抵押权人有权要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。
2、抵押权人享有代位请求赔偿或补偿的权利。
如果抵押物受到他人侵害时，抵押权人可以根据抵押人的让与享有物上代位权。即可以直接向侵权人或保险公司请求赔偿损失，取得赔偿金或保险金。
3、抵押权人可以让与抵押权。
当抵押权人也欠他人债务时，为了履行偿还债务之义务，可以把抵押权转让给他的债权人。但转让抵押权时应将债务一起让与。
抵押权人应当履行的义务主要在于按债务关系的数额取得偿还的数额，即在折价或变卖抵押物时，应将多余其债务的价款返还给抵押人。
以上就是对什么是土地使用权抵押登记，土地使用权抵押合同的效力如何问题的解答。
土地使用权抵押合同签订后会在当事人间产生相应的权利义务，提醒当事人要明白自己的权利，这样才能维护好自己的利益。当事人如果对如何签订土地使用权抵押合同不甚了解，可以咨询有相关经验的律师，律师有丰富的知识和经验，会给您量身定做最合适您的土地使用权抵押合同。另外，在债务人无法还清债务时，对土地使用权折价的问题，当事人双方如果协商不一致，可以向律师求助，律师会站在您的角度，最大限度地维护您的利益。
