一、 最高额抵押权怎么实现
1、实现最高额抵押权的实质最高额抵押权是一种特殊的抵押权， 我国《担保法》第五十九条至第六十二条对最高额抵押作了相应规定，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法司法解释》)第八十一条至八十三条对最高额抵押所担保的债权范围、最高额抵押变更、抵押权实现等问题作了进一步的司法解释。我国法律及司法解释对最高额抵押的规定一共只有六条，实难对该问题的作出具有实际操作指导的规定。此外，笔者认为，依据我国现行法律规定，“实现最高额抵押权”的提法并不具有实际意义。《担保法司法解释》第八十三条规定：最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。由该条可知，最高额抵押权实现的前提条件是最高额抵押依法转化为普通抵押。那么，当我们谈论实现最高额抵押权时，其实质上是实现的普通抵押权，之所以冠之以“最高额抵押权的实现”是为了表明其前因罢了，仅此而已。
2、最高额抵押权转化为普通抵押囿于我国现行法律的规定，为了实现最高额抵押权必须将其转化为普通抵押，那么如何实现最高额抵押向普通抵押的转化呢?依据现行法律规定，最高额抵押权转化为普通抵押权的条件有：最高额抵押权所担保的不特定债权特定;债权已届清偿期的。最高额抵押担保的债权具有不特定性，在整个抵押担保期间，抵押债权额呈现为一个动态的变化量，在决算期界至之前，无法确定最高额抵押债权的实际数额。所以，决算期对最高额抵押债权的确定是一个不可或缺的要件。决算期是最高额抵押向普通抵押转化的分界点，因此如果最高额抵押合同欠缺此项时，最高额抵押合同不能成立。决算期是最高额抵押合同的一个重要内容，是确定最高额抵押权所担保的债权实际数额的时间。如果最高额抵押合同中约定了决算期，则决算期届至时，最高额抵押权所担保的债权额即自行确定。最高额抵押权之所以设有决算期制度，是为满足确定最高额抵押权的需要。最高额抵押合同的决算期与存续期并不是同一个概念。前者系由抵押权人与抵押物所有人之间约定的，是确定最高额抵押权所担保的债权额的时间;而后者是抵押债务人与抵押权人之间约定的，是抵押债务人与抵押权人交易合同的存续时间。决算期届至，只发生最高额抵押权所担保的债权额确定的后果，并不当然使抵押债务人与抵押权人之间的交易合同完全终止。同时，存续期届至时，被担保的债权不再有发生的可能性，将导致最高额抵押权的确定。最高额抵押权的决算期与债务清偿期亦不同。债务清偿期是抵押债务人履行债务的时间，可以为期日，也可以为期间。所以，当事人于决算期外，可以另订清偿期。但决算期、存续期、清偿期之间又有一定的联系。如果当事人没有约定清偿期，而仅约定抵押合同存续期的，则抵押合同存续期间的届至即为清偿期的届至;如果当事人也未约定抵押权存续期的，则决算期同时为清偿期。以上论述的决算期为约定决算期，依据合同自治原则，我国现行法律赋予当事人意思自由权，允许当事人在法律允许的范围内充分表达自己的意愿。但是，对某些特殊情况，法律又同时规定了一些相应的特殊条款。《担保法司法解释》第八十一条规定：最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。部分学者认为此条款规定的是最高额抵押的法定决算期，笔者十分赞同此提法。对于何种情况为法定决算期的诱因，相关司法解释已经给出了明确的答案，笔者在此不累述。当最高额抵押权同时具备上述条件时，其依法转化为普通抵押权，可以按照普通抵押权实现的程序进行操作。
3、最高额抵押权的实现 最高额抵押权实现的原因最主要的就是主债权已届清偿期而未获得清偿，债权人就可以启动最高额抵押权实现的程序。抵押权的实现是抵押权人行使抵押权，以抵押物的价值优先清偿其债权。 在一般情况下，抵押权的实现应当具备下列条件：一是须抵押权有效存在;二是须债务人的债务清偿期限届满;三是须债务人未清偿债务;四是债务人未清偿不是由于债权人方面的原因。上述条件， 对普通抵押权和最高额抵押权都是适用的。普通抵押权具备上述条件，即可以实现，但最高额抵押权仅具备上述条件是不够的。最高额抵押权的实现除具备上述条件外，还必须具备两个条件：一是抵押权担保的债权数额已确定。最高额抵押权所担保的债权具有不特定性和不稳定性，在最高额抵押权确定之前，其担保的主债权处于不停变动之中，债务有随时发生的可能，也有随时被清偿的可能，因此，抵押权人主张抵押权时，除了证明最高额抵押权的存在之外，还必须证明债权数额已确定，如不能证明债权已确定，人民法院则不能支持其行使最高额抵押权的要求;二是债权已到履行期。只有在债权到期而未获清偿的情况下，抵押权人才可以行使最高额抵押权。(此处谈及的两个条件，即最高额抵押转化为普通抵押的条件) 当事人不能在最高额抵押担保协议中约定债务人到期不履行义务，将抵押物归抵押权人所有(即：“流质”禁止规定)，因此抵押权人实现抵押权应依照我国《担保法》第五十三条、第六十二条的规定，通过与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，或者向人民法院提起诉讼，通过司法诉讼程序实现抵押权。 最高额抵押权的行使期间。《担保法解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予支持。”该解释明确地否定了担保期间对担保物权存续的法律影响。但是担保物权的行使不能没有时间的限制，否则将会导致担保权人滥用担保物权。根据司法解释的规定，担保物权可以因一定期间的经过而消灭，该期间就是主债权的诉讼时效期间再加上两年，性质上属于除斥期间;但若主债权诉讼时效一直没有完成，则担保物权将始终存续。
二、最高额抵押债权转让的限制
当事人行使民事权利的一种重要原则是意志自愿。自愿原则是指民事主体在民事活动中通过自己的意志来充分表达自己的意愿，按照自己的意思和利益来确定发生，变更和终止民事法律关系。它是民事主体意志独立的必然要求，也是平等原则的表现和延伸。禁止最高额抵押权所担保的主债权之转让，不但违背了当事人意思自治的原则，也违反了最高额抵押与其所担保的债权互为独立的基本原则。《担保法》第六十一条禁止最高额抵押债权流转的规定存在明显的缺陷。该条之规定将最高抵押普通抵押混同，普通抵押所担保的债权单独转让的，抵押权随之转让;最高额抵押所担保的债权之转让，并不影响最高额抵押担保的效力。禁止最高额抵押担保之债权的转让，没有任何法理上的依据。最高额抵押权仅从属于被担保的债权得以发生的基础关系，与被担保的债权之间没有从属性，被担保的债权之移转或者消灭，不影响最高额抵押权的效力;最高额抵押权所担保的债权的让与，并不引起最高额抵押权的转让，最高额抵押权仍为其他抵押担保的债权而存在。禁止最高额抵押债权转让，没有任何实际利益。对最高额抵押权的转让应当设定一定的限制，对最高额抵押权与基础合同同时概括转让的，或者在最高额抵押抵押权所担保的债权确定前，其具体债权与抵押权分离而单独转让的，因不加重最高额抵押人的负担，法律并不禁止。此外，在最高额抵押期间届满后，当事人在债权转让后没有发生新的债权，决算期界至，只是对原有债权额的确定，该债权的转让对当事人各方均未构成实质性损害，因此应当认定为有效。
