一、什么叫财团抵押
财团抵押是一种融资性担保。它的适用范围有限，一般只有具有法人资格的企业才能采用这种担保形式。如德国最初就是在铁路财团抵押中创立这一制度的。日本的财团抵押大体分为两类；一类是交通事业财团抵押，诸如铁道财团、轨道财团、运河财团、机动车交通事业财团抵押等；另一类是非交通事业财团抵押，诸如工厂财团、矿业财团、渔业财团抵押等。非法人企业和公民均不得采用此种抵押方式。因此，在立法上，有关国家均将财团抵押归入特殊抵押范畴，通过民事特别法来解决。如日本自1906年颁布第一部财团抵押法《工厂抵押法》以来，先后出台的财团抵押法规就达九部之多。
二、财团抵押物是什么
财团抵押的标的是企业的整体财产，即财团。以企业的单项财产或部分财产抵押的，不构成财团抵押，而属于普通抵押问题。若在企业财产上分别设定抵押权，以数个抵押权共同为同一债权提供担保的，尽管抵押的标的可能囊括企业的全部财产，也不构成财团抵押，而属于共同抵押问题。财团抵押的标的事实上是指为企业经济需要而结合为一体且具有特定性的物和权利。在德国、日本的财团抵押制度中，虽然构成财团的财产既包括土地、建筑物等不动产，也包括机械设备、运输工具等动产，还包括在企业不动产上产生的各种财产权利（如租赁权、地上权、地役权等）以及工业产权等。但在德国法上，与企业经营无关的财产，是被排除在企业财团之外的。而在日本法上，尽管构成企业财团的财产包括不动产、动产和权利，也是作为一个不动产看待的。因此，财团抵押的标的既不是企业的全部财产，也不是企业财产的简单相加，而是企业经营所涉及的可以特定化的物和权利的集合。性质上作为一个不动产看待。
