【摘要】
法律关系的确定，关系到法律的正确适用。本文从一个名为合资、合作开发房地产的合同纠纷入手，透过一系列表面现象，分析了该案中的一系列法律关系，从而指导正确的法律适用。
【案情】
原告（反诉被告）：中国下商银行昆明市牡丹支行（以下简称牡丹支行）。
被告（反诉原告）：昆明鸿城房地产开发有限公司（以下简称鸿城公司）。
第三人：昆明霞光屋业管理有限责任公司（以下简称霞光公司）。
霞光公司原系牡丹支行自办的经济实体，具有法人资格。1997年12月5日，鸿城公司与霞光公司签订一份《投资联建协议书》，约定联建房屋位于滨江路与人民中路交叉口，建筑面积以轴线计算5992．90M平方层高6层；下程款预算3475．88万元，造价5800元/M平方最后以实际竣工面积计算为准；鸿城公司负责新建房屋的相关手续（如征地、规划等）及上建，组织项目竣工验收，并于验收后120人内，将房产证办理到霞光公司名下；霞光公司负责联建项目的资金筹措，按照下程进度合理支付下程款，并有权对施工过程进行监督。同时对交房日期约定：鸿城公司确保霞光公司1998年12月进场装修，并保证霞光公司的装修能够正常进行，鸿城公司务必于1999年2月28日前按标准交房给霞光公司。双方并约定了违约责任条款。当日，鸿城公司又与牡丹支行签订一份《补充协议书》，明确根据《投资联建协议书》的精神，对未尽事宜补充约定：（一）鸿城公司与牡丹支行联合建设“鸿城广场”，鸿城公司同意以优惠价5800元/M平方的造价为牡丹支行建设“鸿城广场”裙楼5992．90M平方同时，赠送五个泊车位给牡丹支行；（二）按国家信贷政策，在抵押担保落实的前提下，牡丹支行同意贷款人民币3000万元在“鸿城广场”下程建设期间支持鸿城公司，贷款利率按国家规定贷款利率执行。贷款分次到位；（三）本《补充协议书》是《投资联建协议书》的补充部分，与《投资联建协议书》具有同等法律效力。199A年2月26日，鸿城公司取得位于昆明市敷润桥、东临盘龙江绿化带、南至人民中路、西至青年路、北临西南航空护村总站共3743．12M平方即现鸿城赛特广场）的土地使用权。同年10月7日，鸿城公司取得《商品房预售许可证》。1998年8月11日，中国下商银行下发《中国下商银行撤销、关闭、转让所办经济实体的实施意见》，就中国下商银行撤销、关闭、转让所办经济实体的下作提出具体实施意见。同年12月29日，鸿城公司向牡丹支行报告：根据1997年12月5日我公司与贵司签订的《投资联建协议》，由于贵司的原因，购买面积有所减少，由原来的1—6层改为1—4层（具体而积由实际竣工面积计算），价格按6100元/M平方计算。当日，鸿城公司并向霞光公司出具《承诺书》，述称因种种原因，建筑下期有所推后，承诺其确保霞光公司1999年3月进场装修，保证该公司的装修能够正常进行，并在1999年5月31日按标准交房给霞光公司。
1999年9月23日，鸿城公司与牡丹支行签订《投资联建补充协议书》，明确因霞光公司撤销，由牡丹支行代霞光公司行使原霞光公司在协议中的权利和义务，原鸿城公司与霞光公司签订的《投资联建协议书》终止，由鸿城公司与牡丹支行重新签订《投资联建补充协议书》，同时牡丹支行所需房屋而积减少，经双方再次协商，原协议书中有关条款需进行修改，重新补充约定：联建房屋位于滨江路与人民中路交叉口，建筑面积约2817．59M平方，位置在一至四层、六至九轴线间，泊车位两个；下程款预计为1718．73万元，每平方米造价6100元，最后以实际竣工建筑面积并按照建设部商品房销售面积计算规则实际计算为准；鸿城公司负责新建房屋的有关手续（如征地、规划等）及房屋建设，负责组织项目竣工验收逼供于验收后60人内将房产证代办到牡丹支行名下；牡丹支行负责联建项目的资金筹措，按下程进度合理支付下程款及其他相关费用，有权对施工过程进行监督；鸿城公司确保1999年10月牡丹支行的施下队伍进场装修，并务必于1999年12月30日前交房给牡丹支行使用。双方并约定违约责任条款为：本协议一经签订，即产生法律效力，任何一方不得违反，否则，必须支付对方赔偿金及违约金。其中，每推迟一人交房，鸿城公司向牡丹支行支付违约金5600万元。霞光公司事后对该协议予以追认。2000年3月13日，鸿城公司发函予牡丹支行，称联建建筑已具备入住装修条件，其已多次口头通知牡丹支行接收入住，但时至今日未予答复，是否该行对联建鸿城广场事宜另有打算，希早日告知03月15日，牡丹支行复函：其已于2000年2月13日将《关于牡丹支行营业办公场地进场装修及需装修费用的报告》上报其主管单位，因其管理体系装修下程等必须逐级上报，待上级行批复后方可进场。为此其需等上级行批复后方可进场进行装修。
2000年11月28日，鸿城公司与昆明合禾商业管理有限公司签订《租赁合同》，将鸿城广场地下一层、地上一至一七层的场地租予昆明合禾商业管理有限公司。12月8日，昆明合禾商业管理有限公司又与若归纳案外人签订了招商合同。2001年4月13日，牡丹支行与鸿城公司双方就交房时间等问题开会协商。4月18日，鸿城公司向牡丹支行承诺：房屋正式交付使用时间为2001年10月1日。同年7月30日，鸿城公司致函牡丹支行，称由昆明市及盘龙区政府牵头，其与国内著名的商业管理公司——北京赛特集团在首届“民营企业交易会”上，签订了“鸿城广场”商业管理合同，引进赛特集团对该项目商场进行全而商业管理，希望与牡丹支行积极磋商，恳请该行退出“鸿城广场”。2001年8月8日、9日，牡丹支行两次书面通知鸿城公司交付房屋并停止装修。同年10月3日，牡丹支行又再次致函鸿城公司，称鸿城公司承诺2001年6月30日交房进场装修，但未见任何口头或书面通知，其一切装修准备下作就绪，请鸿城公司接此函后十日内给予书面答复。2001年8月9日起至诉讼期间，鸿城公司将双方争议的部分房屋另销售予他人。同年9月28日，鸿城广场（包括争议标的物一、三、四层楼）开业，11月28日，一层楼开业，该商场全而营业。
关于工程款项的支付。1997年12月12日以及1998年1月25日，霞光公司分两次以下程进度款为由转帐给鸿城公司695万元。1998年12月31日，牡丹支行又以联建工程款名义转给鸿城公司300万元。鸿城公司的所实施的鸿城广场建筑行为取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《施下许可证》。另牡丹支行为此诉讼支付律师代理费85500元。
【审判】
法院审理认为：根据鸿城公司与霞光公司签订的《投资联建协议书》和牡丹支行与鸿城公司签订的《投资联建补充协议书》的内容，牡丹支行的权利是取得房屋，义务是向鸿城公司支付建房资金，鸿城公司的权利是收取建房资金，义务是交付房屋。根据我国《合同法》“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，本案双方当事人的行为既非投资又非联合经营，故该两份协议应为买卖合同。鸿城公司将应交付的房屋出租出售，构成违约，应根据双方的合同约定和法律规定承担相应的违约责任。同时，因鸿城公司的行为致双方门立合同的目的已不能实现，合同的效力因无法履行而终止鸿城公司应归还牡丹支行支付的购房款，承担同期银行利息，并按每5600元的标准向牡丹支行支付从1999年12月30日起至2001年8月23日止的违约金。对于鸿城公司之反诉，因霞光公司要撤销的事实存在，并非故意告知对方虚假情况，或者有意隐瞒事实，诱使对方作出错误的意思表示，故其反诉请求不成立。同时，因牡丹支行与鸿城公司签门的《投资联建补充协议书》终止了霞光公司与鸿城公司订立的《投资联建协议书》，且霞光公司事后亦追认，故无须再撤销《投资联建协议书》。对于牡丹支行因诉讼而发生的律师代理费，因违约金已足以弥补该损失，故不再予以支持。法院依据《中华人民共和国民法通则》第106条第1款、第112条第2款、第134条第1款第4、8项及《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款之规定，作出如下判决：
一、由被告（反诉原告）昆明鸿城房地产开发有限公司在判决生效后十日内退还原告（反诉被告）中国工商银行昆明市牡丹支行购房款及按同期中国人民银行流动资金贷款利率计算的利息。
二、由被告（反诉原告）昆明鸿城房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付原告（反诉被告）中国下商银行昆明市牡丹支行违约金。
三、驳回原告（反诉被告）中国下商银行昆明市牡丹支行的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）昆明鸿城房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费、反诉案件受理费、保全费，由被告（反诉原告）昆明鸿城房地产开发有限公司承担。
判决后，原告（反诉被告）牡丹支行与被告（反诉原告）鸿城公司均未提出上诉。
【评析】
该案立案案由为合资、合作开发房地产合同纠纷。该案所涉标的物位于昆明市商业繁华地段，现已开办为在本市具有一定知名度的“鸿城赛特商场”正常经营，故此案的处理为社会所关注。该案双方当事人对事实无争议，主要争议点在于如何正确适用法律处理该案。本案主要涉及以下几个方面的问题：
第一，如何界定原、被告之间的法律关系。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定：依法取得的上地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。故原、被告双方可依法共同合资、合作开发鸿城广场。所谓合资、合作开发房地产合同，是指开发商在房地产开发经营过程中与其他法人或者自然人就合资、合作开发经营房地产所签订的各种合同，如合作建房合同等。故此类合同所设立的合资、合作开发房地产法律关系要求合资、合作双方共同投资，合作开发经营，同时也必然要求双方风险共担。其中，作为合作建房，在行为上表现为取得上地使用权的一方以上地使用权作为出资，这种出资的完成以上地使用权变更为合作双方共有为标志，另一方以资金作为投入，共同合作开发经营房地产。本案原、被告双方订立的合同为《投资联建补充协议书》，该协议名为联建，但内容主要约定了牡丹支行以6100元/M平方之价格向鸿城公司支付鸿城商场1—4层的下程进度款，牡丹支行因此而取得该商场1—4层的产权。此约定仅设定了牡丹支行支付1—4层下程进度款之义务，对鸿城公司如何出资、双方如何共同开发、共同经营无相关约定，事实上亦未形成鸿城公司以其取得的上地使用权作为投资并办理上地使用权登记变更手续、双方合作开发、共同经营的行为，故原、被告双方不构成合资、合作开发房地产合同法律关系。
从本案看，双方的行为符合房地产转让法律关系。根据《中华人民共和国房地产管理法》第36条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。本案鸿城公司作为该上地的使用权人、鸿城广场下程的建设方，将原始取得该广场所有权，在牡丹支行按约支付完下程进度款后，即取得对将来鸿城广场1—4楼的产权，故原、被告双方存在一买卖行为，买卖的标的物为预期商品房，下程进度款实为牡丹支行为将来可取得的房产所支付的购房款，故双方当事人之间实质上建立了一个商品房预售法律关系。
第二、关于《投资联建补充协议书》的效力问题。
牡丹支行与鸿城公司签订的《投资联建补充协议书》名为联建，实为商品房预售，作为销售方的鸿城公司依法取得该地上地使用权、建设“三证”及商品房预售许可，故设定双方商品房预售关系的《投资联建补充协议书》合法有效。鸿城公司将已预售给牡丹支行的鸿城广场1—4层房屋又转售或租赁给他人，违反了协议约定，构成违约，应承担违约责任。
第三、关于违约责任的法律适用。
这是本案适用法律所涉及到的第三个方面的问题。鸿城公司违约，如何来承担法律责任。首先，关于法律适用，因双方的补充协议书系在《中华人民共和国合同法》实施前签订，故本案不适用《合同法》，而应当适用《中华人民共和国民法通则》进行调整。本案合同标的物已转售或转租于他人，且成为知名商场正常经营，故继续履行合同已不具现实性。根据《民法通则》第112条第2款规定：当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金，也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告双方在协议中约定违约责任条款为：每迟延一人交房，鸿城公司须向牡丹支行支付违约金5600元。此违约金性质属惩罚性违约金，而我国法律法规并无对商品房预售违约金最高额或最低额的限制，故此违约责任条款无须由法院根据合同正义原则进行主动调整，而应当尊重合同自由原则，维护合同的严肃性。昆明市中级人民法院依合同约定判决鸿城公司所应承担的违约责任正确。
本案主要涉及以上三个法律适用的争议，对鸿城公司反诉认为《投资联建补充协议书》系牡丹支行实施欺诈所为，因霞光公司将被撤销的事由存在，鸿城公司也明确知晓，故小存在欺诈事实，对此主张不予采纳是正确的。昆明市中级人民法院对该案法律关系的性质认定正确，适用法律适当。宣判后，原来十分突出的矛盾得以合理、合法的解决，双方当事人均服判，未上诉。这件具有一定社会影响的案件通过公开，透明、公正的审判得以圆满有效解决，体现了公正执法，取得了较好的社会效果。
【注释】
作者简介：孟静（1970—），女，云南省昆明市人，昆明中中级人民法院法官。
[1]昆明市中级人民法院，云南昆明，650228
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