一、引发讨论的新闻中的法律问题
南京楼市十连涨，二手房毁约增多。对此，江苏东恒律师事务所资深律师周勇认为：“毁约的大部分是约定的违约金或者给付的定金比较少的，因为毁约的话他要考虑违约的成本问题，如果说它价格上涨的幅度超过了违约成本的话，有可能业主就会选择违约。”对于卖房人而言，房子涨价了，毁约是所谓“理所当然”的，无非是赔个违约金。而对于买房人来说，这无疑是倒霉事。市民胡女士最近卖掉了自己住的老房子，想要换房改善一下，她看中了河西一套307万的房子，很快与房主签订了合同。可不料，签完合同之后，却再也联系不上对方了。“我当时付了他一个是定金，是5万，然后付了他一个房款，他是银行贷款解押5万，一共给了他10万块钱。今天好不容易通过中介把他们俩约出来，因为他手机一直关机，还没谈两句，（卖家说）我325万，那我前面签的合同就是白纸一张了。”对于房主忽然加价21万（原文如此，不知该记者是怎么算出来的），胡女士表示不能接受。卖方表示，如果不同意加价，那房子就不卖了，他们愿意返还胡女士之前预支的10万元，并赔偿5万元的违约金。最终，双方协商无果，胡女士决定通过法律途径维护自己的权益。
记者为此也咨询了相关的法律人士，江苏东恒律师事务所资深律师周勇：“如果签订有效的合同，法院一般会支持买房人的诉讼请求，如果说他是要求继续履行合同的话，可能法律上有一些小的风险。如果说在履行合同可能有一些困难的情况下，主张违约金或者定金形式的话，更容易得到实现。”周律师介绍，一般来说，这样的诉讼需要一年左右，费用也需要几万元，最好的办法还是防患于未然。“建议约定一个较高的违约金或者定金，因为我现在接触到很多中介公司，他们的违约金才定到房屋总价款的5%，像江北这边一套房子100多万，也就5、6万违约金，那上涨的幅度明显比这个违约金高。所以我建议违约金的数额一般定到20-30%。”（http://jiangsu.sina.com.cn/news/general/2016-02-10/detail-ifxpfhzk9189873.shtml）
二、法律分析
中国社会成为一个诚信严重缺失的社会，其中最重要的原因应该是违约者受益，守约者吃亏。违约者受益，有制度的原因，更有广大社会公众对法律的误解，以致应该得到法律保护的权利而未能有效地得到应有的保护。如果违约者不能从违约中受益，甚至可能还要遭受重大损失，除了极个别的非理性的斗气之外，很难想象我们这个国家还会有这么多人连基本的诚信都丧失，以致于现在全社会尔虞我诈盛行。要改变这种状况，法律制度需要完善，比如应该对恶意违约者予以惩罚性赔偿，而现在的情况是对于胜诉者，通常是不支持由败诉方承担胜诉方的律师费用，即胜诉方即使官司赢了，律师费也要自己承担，这样导致一些本该维权的，也忍气吞声、委曲求全而和解了，因为打官司，不但要耗费钱财，更要耗费大量的精力，赢了也是两败俱伤。假如打官司的人能把打官司的事情都交给律师，而且支付的合理的律师费用在官司打赢了的情况下都能由败诉方承担，而且对恶意的败诉方还有惩罚性赔偿，则维权者必将增多，虽然国家一时将需要投入更多的司法力量，但对整个社会的风气的转变将带来积极的力量，最终促进市场经济和社会秩序的良性循环。比如上面新闻提到的案例，如果卖房人毁约以后，他不但要退还买房人的10万元付款，还要将提价的21万元（实际应为18万元）造成的买房人的损失赔给买房人，再加法院诉讼费3万余元，并要承担买房人请律师的费用比如10万元，如果进一步的，再对其恶意提价的部分予以一定的惩罚赔偿给买房人，比如20%，即4.2万元，你看看，这个卖房人是否还会毁约？卖房人毁约是因为毁约有利可图，如果毁约损失惨重，哪怕房屋价格真的卖低了，也很难想象卖房人会无事找事的毁约。买房人是否会真的拿起法律的武器告卖房人呢？按照上述那位写法制报道的新闻记者对法律的理解，卖房人毁约只需要承担定金5万元的赔偿或者承担5万元的违约金责任，5万元就买房人需要负担的律师费和其他看不见的诉讼成本来说，远远不能覆盖诉讼成本，这样的诉讼完全是一个高成本的讨说法。而对于卖房人来说，即使再加上最多4万元的诉讼费，卖房人从毁约中可多收益21万元，而相应的负担只有9万元，其还有12万元的净收益，就是自己把案件全部交给律师，其还有数万元的净收益，这对于没有道德约束或者道德约束不够强的国人来说，违约是自然而然的选择，而且是众人眼中的聪明人和能人。
实际上，法律规定并非如上所理解，买房人因卖房人的违约所造成的损失，不论是直接损失，还是间接损失，包括因房价上涨而需要多支出的费用，其均可以向卖房人追究。如果约定的违约金高于买房人的实际损失，但只要不是过分高于买房人的损失（通常以不超过损失的30%为限），则买房人可主张卖房人承担违约金责任；如果约定的违约金低于买房人的损失，则买房人可放弃违约金的主张而直接主张损失赔偿或者在主张违约金的同时，要求卖房人同时赔偿超过违约金的损失差额；对于同时规定了违约金和定金的，只要违约金和定金相加没有过分超过损失的，买房人可同时主张，而不是只能主张违约金或者定金，如果两者相加还不足以补偿损失的，则买房人可以直接主张赔偿损失。因此，对于本文的案例，买房人虽然违约定金只有5万元，但卖房人的毁约造成买房人因房屋涨价造成的损失为21万元（当然21万元的损失如何举证，那是另外一个问题，不在本文讨论之列），买房人可主张卖房人的损失21万元。（支持本文观点相应的法律规定：合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务.”第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”合同法司法解释二第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”买卖合同司法解释第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
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