案情简介：售房人收受定金后未及时签署商品房买卖合同
2013年11月11日，原告吴某某（为乙方、买方）与被告某公司（为甲方、卖方）签订了一份《商品房认购协议书》，该协议书约定：第一条基本情况。1、乙方所认购的商品房（以下简称商品房）为甲方所开发的位于临桂某路东侧“某”小区xx栋xx层xx号房。2、略。第二条房款。甲、乙双方同意该商品房销售价格为建筑面积每平方米人民币3275元，总房价款为RMB（大写）￥肆拾万零叁仟捌佰肆拾元整，小写（￥403840元）。第三条付款方式。1、签署本认购协议书当日，乙方向甲方缴付定金RMB壹拾万元整（￥100000元）。2、略。第四条协议相关条款。1、甲乙双方签署本协议后，双方必须严格执行其内容和条款。2、略。3、乙方交付定金后，如未在约定时间内签订认购协议书，甲方一个月内全额退还乙方定金。如乙方签订认购协议书后要求退房的，甲方在一个月内退还已交定金的70%，并可将房屋另行出售。4、甲方在取得商品房预售许可证后通知乙方，乙方在收到甲方签署《商品房买卖合同》的通知后，（电话或手机短信或电子邮件或书面通知）15日内必须到指定地点签署《商品房买卖合同》；逾期视为乙方放弃购买该商品房的权利，本协议终止，定金不予退还。签订本合同时每套房屋交纳的首付金额不得低于房屋总价的40%，余款可选择办理商业贷款或一次性付清。5、乙方交纳认购定金签署本协议后不许变更协议内容，特殊情况如需变更姓名或付款方式等内容的，须提交书面形式告知甲方，经甲方同意，方可办理。若因变更引起的相关费用全由乙方自负。6、乙方无论采取何种付款方式，因购房产生的向国家有关部门支付的附属费用乙方自负。申请办理银行按揭的年限及贷款额，以银行最终批复为准。7、本协议经甲方盖章，乙方签字并支付定金之日起生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购协议自行终止。本协议终止后，认购定金转入该商品房首付款。8、本协议一式两份，甲、乙双方各持壹份，两份均具有同等效力。甲方处盖有被告的公章，日期为空白，乙方处有原告签名及捺印，日期为2013年11月11日。2013年10月31日，案外人陈某某通过银行向被告转账10万元，同日，被告向原告出具收据一张，该收据载明“今收到吴某某交来某购房定金（陈某某代交）壹拾万元￥100000”。收款单位处盖有被告财务专用章。2016年10月25日，原告以被告未严格履行双方签订的合同为由诉至本院，请求：1、解除被告与原告签订的《商品房认购协议书》；2、判令被告双倍返还原告押金合计人民币20万元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。同时查明，涉案房屋所在的“某”小区xx栋楼已于2015年1月7日办理了商品房预售许可证。
法院判决：售房人返还购房人定金，商品房预售合同解除
被告开发的位于临桂某路东侧的“某”小区xx栋是2015年1月7日办理的商品房预售许可证，而原告吴某某与被告某公司于2013年11月11日签订《商品房认购协议书》时，涉案房屋所在的楼栋尚未办好商品房预售许可证，原告起诉前，涉案房屋所在楼栋已办好商品房预售许可证，故，原、被告于2013年11月11日签订的《商品房认购协议书》为有效的合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。原告已按合同约定向被告履行了支付定金10万元的义务，被告亦应按照合同约定在其取得商品房预售许可证后通知原告与其签订《商品房买卖合同》，但从本案现有证据看，原、被告双方签订的《商品房认购协议书》中对被告应何时通知原告与其签订《商品房买卖合同》没有注明具体时间，只约定了被告在取得商品房预售许可证后通知原告，原告在收到被告签署《商品房买卖合同》的通知后15日内必须到指定地点签署《商品房买卖合同》，说明该条款属可以协商的条款，本案所涉房屋是在2015年1月7日办理的商品房预售许可证，至原告起诉时，原、被告都未能签订《商品房买卖合同》，被告存在迟延履行其义务的行为，原告诉请要求解除其与被告签订的《商品房认购协议书》，符合本案查明的事实及法律规定，本院予以支持。同时，结合本案现有证据看，无法确认被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》的原因，亦无法确定被告应与原告签订《商品房买卖合同》的具体时间，不能确认不能签订《商品房买卖合同》的原因是被告的原因导致，被告应返还定金10万元给原告。至于原告要求被告双倍返还定金的诉请，则与本案查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。同时，被告某公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条的规定，判决如下：
解除原告吴某某与被告桂林某房地产开发有限公司于2013年11月11日签订的《商品房认购协议书》；
二、被告桂林某房地产开发有限公司返还原告吴某某购房定金10万元；
三、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。
律师说法：被告返还原告定金而非返还双倍定金的法律依据
本案中原告与被告签署《商品房认购协议书》时，被告未取得商品房预售许可证，此种情况下双方签订的《商品房认购协议书》是否有效？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定。本案中法院查明涉案房屋所在的“某”小区xx栋楼已于2015年1月7日办理了商品房预售许可证。也就是说被告事后取得了商品房预售许可证，认定原被告双方签订的《商品房认购协议书》是有效的。
原告交纳定金该如何退还的问题需要查明双方未签署商品房销售合同的原因所在。根据法院查明的事实得出不能有证据证明是基于被告的原因导致商品房买卖合同未能签署。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，基于此项法律规定被告应返还原告定金而非双倍定金。此案中虽然存在被告迟延履行签署商品房销售合同的法律义务，原告可以解除《商品房认购协议书》但是并不足以要求被告退还双倍定金的依据。
律师在此提醒着购房人在缴纳预付款签署商品房预售合同之时，务必查验房地产公司是否取得商品房预售许可证，以及在商品房预售合同的条款中明确签署商品房销售合同的具体时间及可操作性的节点，只有严谨的违约责任条款才能更好的约束房地产公司按时交房并签署商品房销售合同的行为。否则对于购房人即便是解除了《商品房认购协议书》，被退还了定金也是丧失了时间及金钱成本。
附
原裁判文书链接：
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=690d26b7-2c1a-4894-9809-c042ea92e6ba
作者：张春月律师 北京市京师律师事务所
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