“按揭”通俗指以向银行申请贷款的方式购买房产。按揭贷款在我国主要有如下几种方式：个人住房贷款、个人再交易住房贷款、公积金个人住房贷款、个人住房组合贷款、个人商业用房贷款等。其中，个人住房贷款即通常所指的“一手房贷款”，个人再交易住房贷款即通常所指的“二手房贷款”，公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款可以用来购买“一手房”与“二手房”，个人商业用房贷款主要是用来购买商业性用房的按揭贷款方式。本文将主要讨论以前四种方式为主的个人住房按揭贷款。
现实生活中，以个人住房按揭贷款的方式购买住宅占整体房屋交易付款方式的70%以上[①]，由此而产生的纠纷亦占房屋买卖合同纠纷的多数。笔者结合自己的行业经历、与相关从业人员的交流，意在通过本文试浅谈未能按照合同约定办理按揭贷款对房屋买卖合同的处理：
一、未能办理按揭贷款之违约归责
理清未能如约办理按揭贷款所造成违约责任的前提是理清房屋交易各方的权利与义务。前文所述的四种个人住房按揭贷款的贷款方式、内容、政策均不同，笔者以“提取公因式”之数学方式，对借款人（购房人）、开发商、存量房售房人相应的义务进行提取，也就是“最低限度义务”。
（一）购房人申请按揭贷款的基本义务
1、具有完全民事行为能力的自然人；
2、贷款用途明确、符合法律法规；
3、申请贷款的数额、期限合理；
4、具备还款意愿和还款能力；
5、信用状况良好，无重大不良信用记录；
6、由借款人对上述事项承担提交相关证明材料的责任。
以上仅是向银行申请按揭贷款的购房人所负的最低义务，现实情况中，由于存在当地的房产交易政策、银行按揭贷款政策的限制，购房人会承担更多的义务（比如对首付款比例的要求、第三套房不能使用公积金贷款等）。在房屋交易双方已经签订房屋买卖合同的情况下，如果是由于购房人不符合贷款条件，造成按揭贷款无法下发或下发的按揭贷款额度并未达到预期，进而使房屋交易无法继续进行，那么购房人则应当承担相应的违约责任。
（二）开发商在办理按揭贷款过程中的义务负担
1、开发商是合法成立的法人机构，具备相应的资质；
2、开发商所开发项目的行政审批、行政许可等手续齐备；
3、开发商自身财务状况符合贷款银行要求的条件；
4、所出售的房产符合当地、国内对于房产上市交易的条件；
5、由开发商对上述事项承担提交相关证明材料的责任。
在银行要求开发商提供的材料中，其他比较常见的还有开发商企业负责人相关信息、企业财务报告、项目可行性报告、同意承担阶段性担保责任的保证书、回购保证书等。
如果由于开发商原因造成房屋无法办理按揭贷款的，那么则应该由开发商来承担相应的违约责任。
（三）存量房售房人在办理按揭贷款过程中的义务负担
1、所售房屋已办理房地产权证，具备进入房地产市场流通买卖的条件；
2、产权完整和明晰、售房人对该房有完整的处分权；
3、售房人对上述事项承担提交相关证明材料的责任。
此外，银行一般还要求所售房屋的房龄不超过20年、未被设定他项权利、共有权人同意出售该房的证明、出售已购公产房、经济适用房、回迁房还应当提供购房合同及有关批准文件等条件。由于售房人的因素造成无法办理按揭的，由售房人承担相应的违约责任。
此外，双方的权利义务来源还有房屋买卖合同中的其他约定，由此也会产生相应的抗辩权利。
二、违约责任的分类及合同的处理
我国《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”
《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
以上法条规定了违约的基本形态和承担违约责任的种类，那么结合实际房屋交易，一方出现违约后，对于房屋买卖合同的处理，应有以下两种方式：
1、继续履行
继续履行是违约行为出现之后的一种补救措施，没有违约行为出现，当事人不得要求对方继续履行。其被列为《合同法》第一百零七条的首位可见其重要程度。继续履行应当以原合同约定的方式继续履行，而不能以其他标的代替履行。以按揭贷款的方式购买房屋是买卖合同对于交易方式的约定，如果未能及时办理贷款，足以影响到交易履行和主合同义务实现。据此，为了能够保证交易的顺利进行，无论是在增量房还是存量房的交易，作为守约方一方，首先可以要求违约方继续履行合同义务，如要求对方提供相关的证明材料以供银行审查等等。有些违约行为并不是违约一方主观引起的，而是产生了客观障碍，排除客观障碍后，违约方是有意愿也有能力继续履行合同的，因此在实际的交易过程中，守约方要求继续履行合同具备合理性。但要注意的是，如果违约方对于非金钱的债务客观上已经履行不能或不适宜继续履行，那么守约方要求继续履行合同就不具备可执行性，此时应当通过其他方式弥补利益损失。
2、合同解除
《合同法》第九十三条和第九十四条[②]分别规定了合同当事人的约定解除权与法定解除权。合同解除并不是承担违约责任的一个种类，但讨论承担违约责任，必然要涉及到合同的解除问题，合同解除乃形成之诉，单独的解除合同关系并不具备更多的实际意义，形成之诉通常会伴随给付之诉的具体内容。
回归房屋交易中，由于一方的违约行为导致无法办理银
行按揭贷款，交易已陷入停滞状态，守约方与违约方均不想履行合同。双方协商解除房屋买卖合同，并就违约方一方给守约方造成的损失协商赔偿，这是一种比较理想的解决办法。但实际生活中不会那么顺利，更多的是违约方拒绝沟通、拒绝履行、拒绝赔偿。因此我们要讨论如何行使解除权与可要求哪些损害赔偿。
（1）行使解除权的程序。
第一，行使解除权要确定符合合同法第九十四条或《商品房房屋买卖合同司法解释》第二十三条[③]规定的情形。只有符合了合同的解除条件和法律规定的情况下，一方才享有通知一方解除合同的权利，这种权利的行使无需经过对方同意。
第二，通知对方解除合同原则上应当采用书面的形式。虽然我国法律没有严格要求采用书面形式，但采用书面形式是为了固定证据，防止未来发生争议。
第三，行使解除权必须及时。《合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”由此可见，法律不保护躺上权利上睡觉的人，一旦出现了一方享有解除权的情况，一定要在合理的期限行使权利，或书面发函或提起诉讼。关于什么是“合理期限”，《商品房房屋买卖合同司法解释》第十五条明确规定了：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”因此，享有解除权的一方行使权利的最长期限应为1年。
（2）损害赔偿
《民法通则》规定第一百一十五条：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”《商品房房屋买卖合同司法解释》第二十三条中也明确当事人可以主张解除合同和赔偿损失，因此我国法律是允许解除合同与损害赔偿并存的。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”对于合同解除的法律后果，笔者认为应当分两段理解。一是“恢复原状、采取其他补救措施”，规定的是合同解除后应然的法律后果。恢复原状，指的是恢复原有的权利状态，包括返还物权与返还金钱。比如由于售房人违约，售房人应当承担返还购房款及利息的责任。采取补救措施，是由于不能恢复原状而造成额外的支出。比如房屋买卖合同签订后，房屋进行了现实交付，在履行过程中，购房人对房屋进行了损毁，那么购房人对此应当承担损害赔偿责任（修复、折价补偿等）。
而“有权要求赔偿损失”，则应考虑到双方的违约责任问题，这一法律后果并不是必然发生的。比如说，因订立房屋买卖合同，购房人支付了中介费用，但由于售房人的原因无法办理按揭贷款，造成合同无法履行[④]，那么售房人还应当对购房人此部分的损失进行赔偿。在此，售房人承担的就是损害赔偿责任。但是如果不是由于售房人的原因造成无法办理按揭贷款，也不是由于购房人的原因，单纯就是由于政策性调整或其他不可归责于双方当事人的原因造成的，那么购房人的已付中介费则无权要求售房人承担。由此可见，“有权要求赔偿损失”与违约责任是紧密联系的。
此外，《合同法》第一百一十四条亦规定了违约金条款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
实务中，对于违约金多有争论，对于违约金存在的形式、名称、目的、性质始终没有明确的标准，《合同法司法解释二》第二十九条亦采取综合考量的办法赋予法官自由裁量权，其目的是为了保证合同的全面、正确的履行。在房屋买卖交易过程中[⑤]，对于没有给守约方造成实际的金钱性损失（比如时间损失、与其他主体订立交易的损失等），是否承担违约金的问题，从近几年的裁判观点来看法院是保护的。在约定合法有效的情况下，违约就要承担相应的违约责任，这不仅是对违约方的惩治，更是鼓励更多的交易主体诚信守约，这是文明和法治社会的基本要求，更是社会进步的必然。
除了概括性关于违约责任的规定之外，一方违约，另一方有权要求赔偿损失亦有明确的制定法标准，《合同法》第
一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”房屋买卖交易的交易习惯亦非常符合该法条的叙述。
三、总结
基于以上法律分析，看似简单的贷款购房但实际并不简单。当事人遇到交易障碍，应该首先协商解决，无法解决的，应当找寻专业法律人士解决问题。
[①]合富合富研究院大数据统计，2017年5月广州二手住宅市场成交当中，一次性付款购房比例为29%，与4月的23%相比，增加6个百分点，而按揭购房比例则从4月的77%相应降至5月的71%。广州市对个人购房实行限购政策，银行贷款审批也更为严格。因此，综合考虑收入水平、房价等因素，其他地区采用按揭贷款购房的比例不会低于同期广州市的比例。
[②]第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
[③]《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
[④]中介机构的主要居间义务是提供订立合同的机会，因此我们假定中介机构没有任何责任。
[⑤]笔者认为，开发商的售房目的一般是明确的，即为商事目的。而购房者的购房目的却不尽然，如果购房人有足够充分的证据证明其是以房屋投资增值为目的而购买的房屋，那么售房一方的违约责任亦应当与售房者与以居住为目的购房者签订合同所承担的违约责任相区别。
翟敏律师办案心得：人民的安宁乃是最高的法律
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