【案件简介】
2012年4月25日，张某与A公司签订《商品房买卖合同》，约定张某购买A公司开发建设的某小区房屋一套，房屋面积62平，房屋总价37万元，约定交房时间为2013年6月8日。合同签订后，张某交付了全部房款，但A公司在约定的交房时间到期后仍不能交房，张某多次找到A公司协商后得知，A公司至今未取得商品房预售许可证，其他合法手续也有欠缺，导致房屋至今未能交付。经多次沟通后，A公司仍不能交付房屋。张某将A公司诉至法院：
【张某请求】
1.解除张某与A公司签订的《商品房买卖合同》；
2.判令A公司返还张某已付的购房款37万元，并承担自约定交付之日至实际返还之日的同期银行贷款利息；
3.判令A公司支付张某赔偿款37万元人民币；
4.案件受理费由A公司负担。
【A公司答辩】
1、同意解除双方签订的《商品房买卖合同》；
2、同意返还张某购房款37万元及同期银行贷款利息。
3、不同意支付张某诉请的363372元赔偿款，理由是A公司没有隐瞒未取得销售许可证的情节，故不应赔偿张某一倍购房款的赔偿款，只应按合同约定支付违约金。
【法院判决】
1、A公司于判决生效后立即返还张某购房款人民币37万元及利息（自2012年4月25日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
2、驳回张某其他诉讼请求。
【法院观点】
1、张某与A公司签订的《商品房买卖合同》无效。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，A公司在起诉前仍未取得商品房预售许可证，所以，张某与A公司签订的《商品房买卖合同》无效，对解除《房屋买卖协议书》的诉讼请求不予支持。
2、A公司应返还张某购房款并支付相应利息。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《商品房买卖合同》无效，A公司因合同取得的财产应予以返还，且有过错，应赔偿张某利息损失。
3、张某要求A公司赔偿一倍购房款无法律依据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定，出卖人存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，张某并无证据证明A公司存在故意隐瞒没有预售许可证明或提供虚假许可证明之情节，所以张某要求A公司承担赔偿一倍已付购房款不予支持。
【律师评析】
我国法律规定，在开发商在未取得预售许可证时，与购房人签订的《商品房买卖合同》应属无效，但起诉前取得预售许可证的，可以认定为有效。《商品房买卖合同》被认定为无效后，因无效合同自始没有法律约束力，所以，合同一方不能按无效合同的约定向对方主张违约责任；依法要求对方承担赔偿责任的，应提供充分的证据证明对方存在违法行为，如本案中，张某要求A公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，应提供证据证明A公司存在故意隐瞒没有预售许可证的事实。
【雅成律师风险提示】
购房人应购买“五证”齐全的房屋，签订商品房买卖合同前一定核实开发商是否具备“五证”，缺少任何一证，都可能给购房人带来巨大风险，如合同无效、贷款审批不能、无法如期交付或不能实现交付、房屋质量瑕疵无保障等。
“五证”包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。
作者：赵岩
吉林雅成律师事务所律师
联系电话：15995689009
二〇一八年三月六日
翟敏律师办案心得：人民的安宁乃是最高的法律
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