房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。商品房预售的条件是什么？
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一、商品房预售的条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应符合下列条件：
（1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
（2）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
（4）已经同金融机构签订预售款监管协议。
（5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
二、商品房预售合同的内容
（1）双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。
（2）标的，即预售商品的位置、编号。
（3）数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。
（4）价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价；我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%,待建房工作量完成一半时再收至60%,到房屋封顶可收至95%,到房屋交付使用时再全部收取。
（5）交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。
（6）房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。
（7）房屋产权转移的方式、期限。
（8）违约责任。
（9）双方约定的其它条款。
张计全律师办案心得：缺乏契约精神是中国社会的通病，中国政府、中国人在法治进程中已初步建立了契约（合同）意识，但还处于初级阶段，我们前行的道路曲折而漫长。
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