“二手房”那些事儿——戴落根律师二手房交易指引
“二手房”是相对于开发商手中的商品房（“一手房”）而言的，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，主要包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、拆迁房、自建房、经济适用房等。
据权威统计，二手房房源与需求比在1:4，也就是说二手房在交易时常常是供不应求的。
无房的人，希望买一套别人多余的房来满足居住需求；而有小房子居住的人，希望卖掉旧房买新房；一些有多套住房的人，希望能卖掉自己的多余住房换取收益；一些手头急需现金的人，可以卖掉多余的住房来套取现金……
而因利益驱使，出于“价格能卖高一点，能赚多一点，能低价买到便宜房子”这样的目的，在二手房交易活动中，中介、买方、卖方都有可能绞尽脑汁在买卖合同上做文章，这就导致了交易双方或三方随时都可能面临风险。戴落根律师在下面将详细对二手房交易前后要注意的问题予以阐述，希望能对正要、将要进行二手房买卖活动的人士一些指引。
一、二手房交易前须注意哪些问题
（一）购买方要注意的问题：
1、 查验证件、约见卖方
购买方在买房前应核对房屋产权证，核实卖方房屋所有权人身份：第一要检验房产证的真伪、检查房产证产权房屋地址与实际物业地址是否吻合；第二要核对房屋产权证上的所有人姓名是否与房主身份证上所载相同；第三房主本人是否与其身份证上的照片相符。
2、 由于二手房的产权性质复杂，如已购公房存在成本价和标准价问题，同时还可能存在已抵押等债务登记问题。因此对于房屋的隐形问题购买方应给予足够的重视。
3、 查验房屋显性问题——结构及市政配套。实地看房要看面积、看结构、看装修 、看市政配套（水、电、煤气、暖气、有线电视）、看物业管理，以上各项缺一不可，且越细致越能避免今后的居住麻烦，而实际情况如何需要在合同上明确记载，即买卖双方认可签字，这样可以在最大程度上保障买方的利益。
（二）卖方应谨防中介“收购”行为
某些不良中介得到一个房屋出售信息后，如果觉得业主的报价不高，就会派比较有经验的收购人员前去看房。收购人员如果觉得有利可图，就会低价评估该房价格，再举出该房一系列的缺陷。其这么做的目的很简单，就是诱使业主认为该房既不值钱又不好卖，接受他的低价收购。业主如果同意收购，一般会签署房屋收购合同，约定先缴纳定金1万至5万元，一段时间后再缴纳剩余款项。然后中介寻找买房方，在抬高房屋价格后卖予购买方，从中渔利。
1、 有些房主因为某些原因急需用钱，如出于通过中介公司能更快地把房屋卖出去的目的，就给了中介公司“收购”业务存在的合理性。这无疑给中介公司的违规行为留下了操作空间，在买卖价格上大做文章。卖房方有必要与中介公司约定在其出售时要见买方并了解实际的交易价格，以确认中介公司没有得到除代理费外的不合理收益。
2、 如果时间不紧迫，最好选择买卖双方见面的交易，以真正杜绝中介公司的非分之想。
3、核实买方身份与资格。
（三） 合同条款权利、义务约定清楚
1、如果出现买方违约，卖方应拥有怎样的权利，在利益上得到怎样的权利，在利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数额以及交付时间应写清楚。
2、卖方还应了解买方款项的打入情况，如首付款、尾款的支付比例、数额和时间等。
3、明确买房付款方式， 因此在二手房买卖案例中存在客户以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子。因此，为了避免浪费无谓的时间，业主应尽早对客户是否能被批贷进行确认。
（四）签署合同的注意事项
1、过户时间要明确，买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于我，因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一，买方慎重的签订准确的时限。
2、卖方单方违约——不卖了或拖延时间不配合过户要承担的责任需在合同里写明，即买方可以得到的经济赔偿。
3、交易最后进入物业交割阶段，需房屋交付条款里约定的以何时何地点作为水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主所在单位是否有些历史要求或改变，买方需改签协议时卖房应做出的配合等，都应在合同中明确注明，从而达到维护买房利益的目的。
（五）防范资金风险
买二手房最怕的就是资金的风险，没有得到房屋产权时房款却已经支付，这时如果出现任何问题，购买方利益都将受到极大的威肋，因此，如何让买方的资金得到妥善的安置直到过户完成才是关键问题所在。
而想达到这一点只能靠担保方的介入，如果推出二手房交易资金托管——只有当房屋过户到买方名下后，银行才将全部房款打入卖方账户，有了金融机构的参与，买方就可以高枕无忧地进行二手房买卖交易了，这也是在最大程度上降低了买方的资金风险。
二、二手房交易合同签订注意事项
（一）二手房交易须签订哪些合同
在二手房交易中，合同的签订其实最为重要，签合同时，最不可少的三个合同证明：
第一：中介委托合同
如果是通过中介买房，那中介一般不会让您直接见卖房人，他们会担心您会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让您跟他签一个居间合同。
第二：房屋买卖合同
这个合同中，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。
第三：银行贷款抵押合同
如果买二手房时房款不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。这种情况下，对于购房者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。
（二）如何签订二手房买卖合同
1、明确房屋的具体情况；
写清房屋的具体情况，如地址、面积、楼层等。
对于房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的（如测绘的误差、某些赠送面积等），应在合同中约定清楚是以产权证上注明的为准，还是双方重新测绘面积。
2、明确房价具体包括哪些设施；
在协议中注明，屋内哪些设施是在房价之内，哪些是要另外计算费用的？如房屋的装修、家具、电器、维修基金等等是否包括在房价之内。
3、要把口头的各种许诺，变成白纸黑字的合同内容。
4、付款是房屋买卖中最重要的步骤，因此付款方式的约定是很重要的。
（1）、最好约定分阶段付款，比如：签约时付部分、办理过户手续时付部分、房屋交接时付清余款，付款的期限和每笔数额应约定明确，付款时间与办理相应交接手续相对应起来。
（2）、“定金”条款
一般在签订正式房屋买卖合同前，为保证交易行为的继续进行，会签订一份定金合同。签订定金合同需注意在定金合同中，写清楚房价；注意在定金转化为房款前，一方不履行约定的，对方可适用定金条款。
（3）、“诚意金”条款
其一：注意“诚意金”是否转化为“定金”；
其二：中介应履行告知义务。
5、约定明确的交接时间或期限；
（1）、房屋过户日期
（2）、交房日期
（3）、在合同中应当注明房屋交验的时间、房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担（如屋内的水电煤等费用）
6、违约责任；
（1）、违约情形
在合同中标明各方的权利义务，分别约定好逾期付款、逾期交房等的违约责任。
（2）、违约后果
哪些情形要处以违约金；哪些则可以解除合同。
（3）、每项违约金的数额以及计算方法等。
7、居间条款；
房屋买卖如果是通过中介公司进行的，在合同中除了须标明中介公司的权利外，还应当标明中介公司承担的责任与义务。
8、争议解决条款。
在发生纠纷时，解决争议的方式，一般有协商、仲裁、诉讼。
三、交房时买卖双方须做些什么？
到了交房时间，买卖双方需要做些什么，来保障自己的权益不受损害。交房时间，是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程。
1、交房过程中出卖人的主要义务有：
（1）在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件；
（2）房屋达到交付使用条件后，应当及时约定的方式通知买受人办理房屋交接手续；
（3）在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件，并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。
2、交房过程中买受人的主要义务有：
交房过程中买受人的主要义务是按照出卖人通知要求的时间、地点与出卖人办理房屋交接手续。
四、交房后房屋毁损风险谁承担？
商品房交付使用后，房屋权属证明办理完毕前，房屋如发生毁损、灭失的风险，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）中第11条明确规定：“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外。”
这里所说的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于买受人可以委托他人办理交房手续。
因此，交房后风险由购房者承担；交房时，购房者无正当时间拒绝接受的，由购房者承担风险。
当事人在买卖二手房时，如有任何疑问，应及时联系律师。
戴落根律师办案心得：作为法律人必须坚守两点，第一是“未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪”，第二是任何“证据必须经过查证属实，才能作为定案的根据”。
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