四、我国承租人死亡时房屋租赁合同存续制度之完善
关于承租人死亡时房屋租赁合同存续制度，我国经历了从继承人中心主义模式到共同居住人中心主义模式的转变，这有利于保护真实的租赁事实关系。但这种进步仍显不足，为更好地解决承租人死亡时房屋租赁合同存续问题，还需要在以下方面予以完善。
(一)共同居住人居住权制度之完善
1.共同居住人范围之判定
关于共同居住人的主体范围，法律、行政法规并无明确规定，地方性法规也多各行其道。学界主要有三种观点：其一，认为与死者生前共同生活的居住人须是亲属，也就是只有与死者生前共同生活的亲属才能行使继续承租权；其二，认为与死者生前共同居住的人必须以与死者生前有事实生活者为限，即使不是亲属，但如果与死者生前生活达到一段时间，也可以作为共同居住人；其三，区分私人房屋和公租房，对于私人房屋，则应该以事实生活为标准，主体范围不限于亲属，而对于公租房，基于其公益性和福利性特质，且大多是供家庭使用，所以主体应该以共同居住的亲属为限。{37}
笔者认为共同居住人加入权制度设定的本意是延续先前存续的租赁事实关系，保障共同居住人的居住事实，并非保护继承权。查阅相关立法资料可知，在立法机关就《合同法》草案征求意见的过程中，有的部门认为，“共同居住的人”应当限定为共同居住二年以上的家庭成员。{38}但最终出台的《合同法》并没有采纳此意见，而是采用了更为笼统的“共同居住人”概念。从立法旨趣也可看出，对共同居住人的判定应以事实生活说为标准，其范围不限于家属，至于居住时间的判断标准也应合乎实际。
具体说来，对于普通私有房屋租赁合同，与承租人生前共同生活之人均应享有加入权，并不限于家属，这也是各国的通行规则。至于居住事实的认定则可采区分原则。对于配偶、子女等家属，基于其特定身份，只要有共同居住之事实就应该纳入共同居住人的范围；对于其他非亲属之人，应设时间限制，以便真正保护共同居住事实关系，此时间限制不宜过长，以6个月为宜。{39}对于公共住房，{40}共同居住人的判定相对严格，通常对共同居住人有户口限制，并认为这样的限制是基于公租房特殊的性质。如上海市高级人民法院《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》所述公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必须在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。这是因为，原有公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围。”{41}尽管公共住房有福利性特征，但其功能无非是保障人们的居住权利，对于与承租人生前共同居住的人同样应该保障其居住权利，特别是与承租人生前长期共同生活且无其他住房的人，户口不应成为这些人享有居住权利的障碍。上海市高级人民法院也意识到这一点，认为“随着情况的不断发展”，应扩大保护主体的范围，慢慢放宽限制，增加三种人员。笔者认为，对于公租房，可考虑其特殊性，但不能剥夺共同居住人的居住权利，对于与承租人生前共同生活的配偶、子女等亲属，不论其有无户口，都应赋予其继续承租的权利；对于其他共同生活之人，只要其与承租人有共同生活的事实且居住困难的，应赋予其继续承租的权利，共同生活事实的时间判断标准也以6个月为宜。
此外，对于与承租人生前共同生活的异性或同性伴侣，他们的继续承租权可否受到保护也值得讨论。这类主体与普通的朋友不同，通常包含性之要素。对于同性同居，我国没有具体规定。从各国发展趋势看，共同生活同性伴侣的法律地位渐获承认。{42}如美国纽约最高法院1989年就曾在一起租赁继承案件中判决，与同性伴侣租屋十年以上之同性婚者，可根据《纽约市房租及搬迁规则》的规定，有权继续居住在租赁房屋内。{43}而在英国，尽管1988年《住房法》对1985年《住房法》进行了修正，将继续承租的主体限定在死亡承租人的配偶、家庭成员之中，但此种转变“主要是因为此前由于低回报和难以回复占有，促使投资者退出私人租赁业，为挽救低迷的私人租赁业，限制了租赁房屋的继承”。{44}在实践中，房屋出租者被鼓励赋予同性居住者继承权，将他们纳入到租赁关系当中。根据英国《住房分配：地方政府指引条例》(ODPM,2002){45}的规定，“如果成员互相间有一种长期生活的承诺，如年轻人之间共同地像伴侣(包括同性伴侣)、朋友或者义务照应伙伴一样生活，房管部门应该授予他们共同租赁契约(jointtenancy)。”如果他们没有这样的共同租赁契约，则应当认为他们有权继承租赁，这些人包括与死亡承租人生活多年的人、照顾承租人的人以及承担照顾承租人家庭成员责任的人。{46}
对于异性之间没有登记的同居关系，我国法院一般认定为非法同居，若是已婚人士与人非法同居，则认定其有违公序良俗原则，不值保护，同居者的居住权益自然无从说起。{47}笔者认为，《合同法》第234条是为延续先前租赁事实关系，保护共同居住人的居住权益而设。而且，租赁合同为双务合同，共同居住人加入并不会额外获利，也不损害死亡承租人继承人的利益，因此，无论是共同生活的异性或同性伴侣，均应受到保护。
2.共同居住人继续承租权的行使
对于共同居住人继续承租权的行使，有学者主张应采明确的书面形式，即“共同居住人必须在承租人死亡后两个月内，向出租人以书面的方式表达加入原租赁合同的意思表示，否则，期间届满，共同居住人的权利消灭。”{48}笔者认为，共同居住人继续承租权制度是为延续先前存续的租赁关系，保障共同居住人居住权利，因此在共同居住人的权利行使方式上，应该采默示推定主义，便利共同居住人承续租赁合同。在承租人死亡后，只要共同居住人没有明确表示拒绝承续租赁关系，就推定其行使加入权，成为租赁合同当事人。共同居住人若不想加入租赁关系，应该在合理期限内向出租人表示拒绝加入的意思，此合理期限不宜过长，可设置为共同居住人知道或者应当知道承租人死亡之日起3个月内。
对于共同居住人有多人时的加入权行使顺位问题，《合同法》并未规定，一些地方性法规做了规定。如《上海房屋租赁条例》第41条第2款、第3款分别规定：“前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人”；“租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”也就是说，共同居住人有多人时，首先协商确定承租人，协商不一致的，由出租人指定，但其他共同居住人仍享有居住权。笔者认为，这种做法值得商榷，共同居住人继续承租权对于保障其居住权利关系重大，共同居住人有多人的，对于承租人的确定能够协商一致最好，若不能协商一致，也不能由出租人指定。此时，应规定加入权顺位，第一顺位应为承租人配偶，第二顺位为子女、父母，第三顺位为其他共同生活之人，如果不能协商一致，应依次确定，同一顺位有多人的，以最年长者为先。当然，共同居住人之一人行使继续承租权的，其他共同居住人继续享有居住权利。
一般而言，出租人对于共同居住人继续承租权的行使是不能拒绝的。对于出租人来说，共同居住人先前已在租赁房屋内居住生活，其加入并不会引起租赁生活事实的重大改变。但这也不是绝对的，《德国民法典》就规定了“特别通知终止”制度，即如果“重大原因存在于加入到使用租赁关系中的人自身的”，出租人可以在遵循法定期间的情况下，特别地通知终止使用租赁关系。而出租人特别通知终止事由，包括拒付租金超过一定期限、一方持续地扰乱住宅安宁等，当然这种特别通知必须以书面形式作出，并提请对方注意异议救济。{49}我国也应规定出租人的特别通知终止制度，以平衡双方之利益。当然，对特定事由须予以严格限制，包括合同仅以承租人个人品格为存续要件、新加入承租人的人身危险性等。
(二)增设承租人死亡时房屋租赁合同继承制度
《合同法》第234条并不是关于继承的规定，“即使发生共同居住人行使继续承租权利的情况，也并不是所谓的承租权或使用权的继承，而是法律强行规定使然”，且法律上考虑的是“共同居住人”的利益，而不是“继承人”的利益。{50}然而，从稳定租赁合同法律关系、发挥租赁物之效用的角度看，规定租赁合同继承制度十分必要，且在我国司法实践中，法院也是容许租赁合同继承的。{51}因此，应在共同居住人继续承租权制度之外，增设租赁合同继承制度。这包括以下几个方面的内容。
1.继承人继承租赁合同是否需要重新签订租赁合同
承租人死亡后，继承人承续原租赁关系，是否需要与出租人重新签订租赁契约不无疑问。我国台湾地区规定继承人需限时与出租人重新签订租赁合同，如2003年“九二一震灾出租先租后售及救济性住宅安置受灾户办法”第14条规定：“出租住宅承租人死亡，得有其死亡时户内符合承租资格之配偶或直系亲属换约续租。”笔者认为，继承人承续的是原租赁合同，并不需要换约，且换约续租“以原租赁期限为限”，形式大于内容，徒增交易成本。至于继承人的范围，得依《婚姻法》、《继承法》等相关法律之规定。
2.继承人权利之行使
继承人继承租赁合同，根据继承人是否需要向出租人为明确意思表示，有默示继承和明示继承之分。默示继承，即继承人若不明确表示拒绝继承，则推定其为继承。如《魁北克民法典》第1939条就采默示继承主义，在承租人死亡时无共同居住人的，如果遗产清算人或继承人不在限定时间内明确通知出租人取消租赁，则推定其承续原租赁合同。明示继承模式，则指继承人需在特定时间内向出租人为继承之意思表示，方可继承。笔者认为，继承人不同于共同居住人，其不一定与承租人共同生活在租赁房屋内，对于租赁房屋的需求未必急迫、必要，且规定继承人继受，多出于租赁合同经济利益实现的存续目的之考量，为免继承人负担过重，可采用明示方式，即继承人在规定时间内不对出租人为明确继承之意思表示，则视为拒绝继承。为尽快明确原租赁合同之命运，以继承人知道或应当知道承租人死亡之日起1个月内为限。继承人欲继受合同应以明确方式向出租人表示，若不表示，权利灭失。继承人权利的行使得依照继承主体之顺位来确定，在同一顺位的继承人为多人时，各继承人都可单独为继承的意思表示。
3.出租人特定事由解除权
一般而言，出租人之所以愿意将房屋出租给承租人居住，对承租人的品德、习性、职业、经济状况等是有一定考量的。如果承租人死亡后任由承租人的继承人取代承租人继续租赁该房屋，可能违背出租人的本意。{52}租赁合同继承实则对租赁合同人格特征的突破，且由于共同居住人继续承租权制度的存在，租赁合同继承制度承载的保障继承人居住权利的价值功能大大减弱，规定继承人承续租赁合同，多半为租赁合同财产利益延续之目的。因此，应该赋予出租人解除权，此项解除权的行使期限可设定为承租人死亡后的1个月之内。
(三)两种制度之平衡
同时规定上述两种制度，一方面能实现制度弥合之效，另一方面也带来了制度冲突。当共同居住人与继承人合为一体时，利益冲突并不存在，一旦两者分离，利益衡量难以避免，此时究竟如何予以协调值得思考。正如梅迪库斯针对德国共同居住人加入权制度所指出的那样，这种加入权制度产生了与出租人关系的问题，“也产生了与死亡承租人的继承人以及遗产债权人的关系问题：这种特定继受有时剥夺了遗产的财产价值。”{53}笔者认为，两种制度的协调可从以下两个角度予以考虑。
1.从出租人与租赁合同承续人之间关系的角度
首先讨论出租人的解除权问题。承租人死亡后，出租人维护自身利益最大的利器当然为解除权，但对于出租人解除权的享有和行使应当予以严格限制和区分。若租赁合同是基于特定人身属性或有排他性约定等，无论面对的是死亡承租人的共同居住人还是继承人，出租人均享有解除权。除此之外，对于共同居住人行使继续承租权，出租人一般不得拒绝，除非有重大事由。而面对继承人出租人享有解除权，这是因为继承人继承租赁合同与保障居住权利并无太大关系。
其次讨论新承租人权利的行使问题。承租人死亡时，共同居住人若不愿继续承租，应在限定时间内向出租人为意思表示；同样地，在无共同居住人或共同居住人不行使继续承租权时，继承人若想继续承租，也应在限定时间内为意思表示。共同居住人与继承人只能在原租赁合同内继受，并且必须遵守原租赁合同之内容。
2.从共同居住人与继承人之间关系的角度
在共同居住人与继承人同为一体时，并无利益冲突。此时，应优先适用共同居住人继续承租权制度，即有关承续权利的行使方式、期限等依照共同居住人继续承租权制度进行。当共同居住人同为继承人时，从承租人死亡时就推定其承续租赁合同，若其不在规定时间内向出租人明确为拒绝加入的意思表示，则视为继续承租。事后，共同居住人不能以其为继承人，没有明确为继承意思表示，推脱租赁合同之约束。在共同居住人与继承人不为同一人时，基于租赁合同的人格特征，应优先适用共同居住人继续承租权制度，维护真实的租赁关系，保障共同居住人的居住权利。
对于承租人生前预付的租金或拖欠的租金，应按以下方式处理：其一，对于承租人生前多付租金部分应返还继承人。可能承租人在生前预付的租金超过其实际居住所需的租金，对于这部分租金，是由共同居住人实际享有，还是由继承人继承？笔者认为，这部分租金属于承租人的个人财产，承租人在死亡前没有对其财产作出特别处分时，应将其列入遗产，由继承人继承。共同居住人加入原租赁关系，应将此部分租金返还给继承人。《德国民法典》第563b条第2款也有类似规定承租人已预付其死亡后的某一时段的租金的，依第563条加入到使用关系中的人……有义务向继承人返还其因租金的预付而节省的开支或取得利益。”当然，若承租人没有继承人，这部分租金利益可由共同居住人享有。
其二，对于承租人生前所欠租金该如何处理，是由共同居住人偿还，还是由继承人偿还？在德国，“加入到租赁关系或继续租赁关系的人，在与出租人之外部关系上，对于在承租人死亡之前由租赁关系产生全部债务，与继承人作为连带债务人负责任。”{54}即共同居住人和继承人需对此承担连带责任，但这种做法对于共同居住人过于苛刻。有学者就认为，这属于承租人生前的债务，理应由承租人的继承人负担，而不是由承租人的同住人负担。{55}笔者认为，既然共同居住人对于承租人多付的租金部分需返还给继承人，继承人理应对承租人生前所欠租金负偿还义务。有疑问的是，若承租人没有继承人，此时承租人所欠租金应否由共同居住人承担。笔者认为，共同居住人对于承租人无继承人时多付的租金享有其利益，同样，对于承租人无继承人时所欠租金应负偿还义务。当然，这部分债务之负担以共同居住人与承租人共同生活时间为限。
五、结语
“居者有其屋”(保障适足的居住权利){56}仍是我国很长一段时间内民生工程的重要内容，在房价高居不下的当下，通过租赁制度实现国民居住权利显得务实而又必要。承租人死亡时房屋租赁合同的存续问题颇值探讨。考察国外主要国家和地区，承租人死亡并不必然导致房屋租赁合同的终止，或由共同居住人加入租赁关系，或由继承人承续租赁合同。我国对于承租人死亡时房屋租赁合同存续问题，经历了从继承人中心主义到共同居住人中心主义的转变，无疑有利于保护真实的房屋租赁关系。然而，单设共同居住人继续承租权制度，在无共同居住人或共同居住人不行使继续承租权的情形下，房屋租赁合同的存续仍处于不明状态，实不利于租赁物的利用，应规定租赁合同继承制度弥补制度空隙。
当然，“居者有其屋”目标的实现需要其他法律、政策的制度配合。通过租赁制度保障居住人的居住权利，也需要平衡出租人与承租人双方的利益，具体措施包括对租金的适当管制、对出租人解约权的限制、对居住房屋质量的规定等。{57}此外，政府也必须在经济适用房、廉租房等住房政策上给予支持。
【注释】*作者单位：西南政法大学比较私法研究中心、西南政法大学民商法学院。
{1}邱聪智：《新订债法各论》上册，中国人民大学出版社2006年版，第297页。
{2}林诚二：《民法债编各论》上册，中国人民大学出版社2002年版，第315页。
{3}SeeRussellG.Donaldson,Annotation,DeathofLesseeasTerminatingLease，42A.L.R.4th.963(1985).
{4}《合同法》第234条只有短短37个字，对承租人死亡时房屋租赁合同的存续制度难以作出全面规定，《德国民法典》对此问题的规定有第563条、第563a条、第563b条以及第564条。
{5}国家层面的法律法规规定只有《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第1款、《合同法》第234条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同糾纷案件具体应用法律若干问题的解释》第19条以及《商品房屋租赁管理办法》第20条第2款，这些法律法规对此问题的规定也都十分模糊，这也导致地方性法规规定的混乱。笔者查找了十部地方性法规，包括辽宁省《盘锦市城市商品房屋租赁管理办法》(2013年)、《深圳经济特区房屋租赁条例》(2013年修正)、《拉萨市房屋租赁暂行管理办法》(2008年)、《南宁市城市房屋租赁管理办法》(2005年修正)、江西省《抚州市城市房屋租赁管理办法》(2005年)、《郑州市城市房屋租赁管理办法》(2004年)、《天津市房屋租赁管理规定》(2004年修正)、《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》(2004年)、《甘肃省城市房地产管理条例》(2004年)以及《厦门市城镇房屋管理条例》(2004年修正)。发现其中对于承租人死亡时房屋租赁合同承续主体的规定、关于继续承租权的行使方式和行使期限的规定等都不一致。
{6}笔者通过中国知网(CNKI)进行文献检索，发现讨论《合同法》第229条的论文已是汗牛充栋，但与该法第234条相关的论文只有寥寥3篇，分别为：陈本寒、谢靖华：《房屋租赁权让与问题之探讨》，《政治与法律》2013年第3期；郑志峰：《论共同居住人的继续承租权》，《广西政法管理学院学报》2012年第12期；付冰、李政辉：《〈合同法〉第234条的定性、解释与适用》，《辽宁师范大学学报》2004年第9期。
{7}参见http://news.xinhuanet.com/yuqing/2012-08/07/c_l23542537.htm,2013年12月18日访问。
{8}“死亡不破租赁”是笔者根据“买卖不破租赁”规则所提炼的概念，出租人“死亡不破租赁”是“买卖不破租赁”的应有之义，我国对此的规定已见诸各时期的法律法规，如《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第2款、1995年《城市房屋租赁管理办法》第11条第2款以及2011年《商品房屋租赁管理办法》第12条第1款。而承租人“死亡不破租赁”，本质上也与“买卖不破租赁”相似，都是对合同相对性的突破，是对租赁合同人身性质的否定，目的均在于保障先前稳定的租赁事实关系，而其表现形式都为租赁合同主体的变更，在实质法律关系上体现租赁合同法定概括承受。但两者不完全相同，“买卖不破租赁”针对的是出租方主体变更的情况，而“死亡不破租赁”主要针对的是承租人死亡不破除租赁。
{9}参见《法国民法典》第1742条。本文所引用的《法国民法典》法条均参见罗结珍译：《法国民法典》下册，法律出版社2005年版。
{10}参见新《巴西民法典》第577条。本文所引用的新《巴西民法典》法条均参见齐云译：《巴西新民法典》，中国法制出版社2009年版。
{11}SeeDorfmanv.Bamet,24N.J.Mise.212，48A2d217(1946)；Baumv.Tazwell，26N.J.Mise.292，61A2d12(1948).
{12}SeeDugandv.Magnus,107Cal.App.243，290P.309(1930)；Sabinskev.Patterson,100Ind.App.657，196N.E.539(1935)；Ferrignov.0'Connell,315Mass536，53N.E.2d384(1944).
{13}参见《意大利民法典》第1614条。本文所引用的《意大利民法典》法条均参见费安玲等译：《意大利民法典》，中国政法大学出版社2004年版。
{14}在埃及，解除租赁的请求必须在承租人死亡后的6个月内提出，若租赁合同仅基于承租人的职业或与其人身有关的其他考虑而订立，则继承人与出租人都可请求解除租赁合同，参见《埃及民法典》第601条、第602条。
{15}参见《意大利民法典》第1614条、第1627条。
{16}参见陈卫佐译注：《德国民法典》，法律出版社2010年版，第73页；许耀明：《“家”的解构与重构：从法国、德国、比利时与欧盟层次新近法制谈“异性婚姻外”之其他共同生活关系》，《东海大学法学研究》2006年第12期。
{17}《魁北克民法典》中的租赁地滞留权(RighttoMaintainOccupancy)就是一例。当然，其与德国共同居住人的加入权、我国共同居住人继续承租权并不完全相同，租赁地滞留权可以对抗原出租人、新出租人，其权利主体包括承租人本人。另外，承租人之外的主体享有滞留权的情形并不限于承租人死亡，也可以是与承租人分居，这些主体在规定的时间内通知出租人其继续居住的意思，就成为承租人。参见《魁北克民法典》第1936条、第1938条。
{18}参见《德国民法典》第563条。
{19}参见《葡萄牙民法典》第1106条。
{20}参见《德国民法典》第563条。
{21}参见《葡萄牙民法典》第1093条、第1106条。
{22}参见《德国民法典》第563条第3款。
{23}参见《魁北克民法典》第1938条。
{24}早年，日本为继承人中心主义，只规定了继承人继承租赁合同制度。但实践中，经常遇到要考虑到共同居住人(多半为未登记的事实婚姻之妻子)居住利益的情形，因此在后来《借家法》的修订中，新设了第7条之2条，对共同居住人的利益予以了一定保障，但此规定也以承认借家权的继承为前提。实际上将继承人与同居人都纳入租赁合同存续主体，但优先保护继承人的继承权利，只有当无继承人之时，同居之人(仅限于虽没有办理结婚或收养的登记但事实上与承租人处于夫妇或养亲子关系的同居者)才可当然继受原租赁合同。1991年《借地法》与《借家法》统合为《借地借家法》，原《借家法》第7条之2条现为《借地借家法》第36条。
{25}[德]迪特尔?梅迪库斯：《德国债法分论》，杜景林、卢谌译，法律出版社2007年版，第182页。
{26}[日]我妻荣：《债法各论(中卷一)》，徐进、李又又译，中国法制出版社2008年版，第245页。
{27}同前注①，邱聪智书，第296页。
{28}参见奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第257页。
{29}参见《大清民律草案》第674条、《民国民律草案》第536条、“中华民国民法”第452条。
{30}《青海省城市私有房屋管理办法》第22条规定：“租赁期间，承租人死亡，共同居住人继续履行租赁；租赁期间，房屋所有权发生转移的，新的房屋所有人应继续履行租赁合同。”从此条可以看出，不仅仅是“买卖不破租赁”，死亡也同样不破租赁。参见全国人大法制工作委员会民法室编著：《〈中华人民共和国合同法〉立法资料选》，法律出版社1999年版，第225页。
{31}《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”通说确立了“买卖不破租赁”规则，但由于该规定过于简约，使得规则在适用客体、适用要件等方面不明，甚至从文义出发，该条是否确立了“买卖不破租赁”的规则都遭到了质疑。具体的争议与质疑，可参见黄凤龙：《“买卖不破租赁”与承租人的保护——以对〈合同法〉第229条的理解为中心》，《中外法学》2013年第3期。
{32}同前注28，奚晓明主编书，第246页。
{33}两者都是以共同居住人为中心构建起来的租赁合同存续制度，都保障共同居住人的居住权益。当然，在适用条件等方面，德国共同居住人加入权更具操作性，规定也更为详细。详见《德国民法典》第563条。
{34}同前注32。
{35}参见前注⑥，陈本寒、谢靖华文；同前注28，奚晓明主编书，第247页。
{36}《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第19条已经将商业用房纳入适用客体范围。此外，司法实践中也承认商业用房的继承。参见江苏省启东市人民法院(2005)启民一初字第1675号民事判决书。
{37}同前注⑥，郑志峰文。
{38}/1997年5月下旬，全国人大常委会法制工作委员会将《合同法(征求意见稿)》印发各省、自治区、直辖市和中央有关部门以及法学研究等单位征求意见。参见前注30，全国人大法制工作委员会民法室编著书，第106页。
{39}此处规定6个月的共同居住期限，是为了真正保护共同居住的事实关系。但不能绝对化，具体有无共同居住之事实，还应根据个案来确定，此6个月期限为相对判断之标准。以下亦同。
{40}根据住房和城乡建设部的最新消息，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。参见http://news.xinhuanet.com/2013-12/07/c_l25822553.htm,2013年12月30日访问。
{41}参见上海市高级人民法院《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》第二点。
{42}参见前注16，许耀明文；[英]凯特?斯丹德利：《家庭法》，屈广清译，中国政法大学出版社2004年版，第49～57页。
{43}SeeBrashiv.StahlAssociates,543N.E.2d49，544N.Y.2d784(1989).
{44}SeeAlastairRedpath-Stevens,SuccessionRights:Part2：TheCourtofAppeal'sRulinginMendoza,3JournalofHousingLaw42(2003).
{45}英国《住房分配：地方政府指引条例》(AllocationofHousingAccommodation:CodeofGuidanceforLocalAuthorities)由副首相办公室(OfficeofDeputyPrimeMinister,ODPM)于2002年颁布，其效力相当于我国国务院颁布的行政法规。英国副首相办公室成立于2002年5月，主要负责住房政策、规划政策、权利授予政策、地方政府政策和军火政策的制定等。
{46}SeeCarolineHunter,SameSexSuccession:ThePositionforTenantsofSocialLandlords，4JournalofHousingLaw53(2000)；同前注44，AlastairRedpath-Stevens文。
{47}对于非法同居关系，我国法院通常认为其有违公序良俗，自始不受法律保护，对于同居者的承租权当然不予支持，这从《婚姻法》第3条第2款、最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第5条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第1条也可看出此种否定态度。此外，法院裁判案件也通常以此为标准，对于非法同居者不予保护，非法同居人的继续承租权也自然不生法律效果，参见四川省成都铁路运输中级法院(2006)成铁中民终字第34号民事判决书。
{48}同前注⑥，陈本寒、谢靖华文。
{49}参见《德国民法典》第563条第4款、第568条、第569条。
{50}同前注28，奚晓明主编书，第252页。
{51}参见刘萌萌诉开封市工商行政事业用房管理处、第三人谢东红房屋租赁合同纠纷一案，河南省开封市鼓楼区人民法院(2011)鼓民初字第394号民事判决书。在此案中，法院认为在原告父亲死亡时，原告的监护人母亲明确放弃了租赁合同之继承，应承担相应法律后果，实际上承认了继承人有继承租赁合同的权利。
{52}参见周珺：《住房租赁法的立法宗旨与制度建构》，中国政法大学出版社2013年版，第251页。
{53}同前注25，迪特尔?梅迪库斯书，第182页。
{54}杜景林、卢谌：《德国民法典评注》，法律出版社2011年版，第296页。
{55}同前注52，周珺书，第251页。
{56}当然，出自孟子《梁惠王章句上》之“居者有其屋”，从传统意义上说是让每个居者都拥有房屋所有权，并不同于“保障适足的住房权”这一概念，后者的实现方式更为多元。但保障每个人都拥有房屋所有权并不实际，相反“提供适足的住房权”则显得更为贴切。住房权利作为公民的一项基本人权，国际社会和每个国家都有义务采取措施予以保障。
{57}租金的管制也是各国房屋租赁制度现代化的一个重要指标，如《德国民法典》就专设一节严格限制租金的随意变更，出租人只能依据约定和法律规定提高租金，且需要参照严格的形式和说明正当的理由。此外，还有合格租赁一览表、租金数据库等限制租金的提高，承租人在租金提高后享有特别通知终止权等，具体可见《德国民法典》第556～561条。当前在我国房屋租赁关系中，租金的随意变更现象普遍，特别是由于房价的波动以及与房屋相关税务的调整带来的高成本，往往以租金的形式转移给承租人，非常不利于承租人，租金管制需予重点关注。同样，出租人解约权的限制、居住房屋的质量等问题也都困扰着承租人，未来我国租赁立法应该在这些方面予以完善。参见许德风：《住房租赁合同的社会控制》，《中国社会科学》2009年第3期。
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