商品房预租是指房地产开发经营企业的新建商品房未办理房地产初始登记，取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定地额预收款的行为。

房地产开发经营企业申请预租商品房应具备以下条件：

（一）已按规定支付全部的土地使用权让金，土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；

（二）取得商品房的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

（三）预租的商品房主体结婚完工，已经市或区、县的建设工程质量监督部门验收合格；

（四）已落实市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划并已确定该预租商品房一年内能竣工交付使用。

具备上述条件后向项目新在地区一县房地产管理部门提出预租许可申请。获准后方可实行预租。与承租人签订预租协议，办理登记备案。从事办公、生产、经营活动预租非住宅商品房的承租人可凭登记备案的预租协议向市外资委申办外商在沪办事机构，或向工商行政管理部门办理工商注册登记作为有关经营场地的凭证。