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房产过户避税方法详谈

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办理房产转让过户手续流程图



在二手房交易时,不少购房者采用“黑白合同”、“假赠与”与“房屋典当”等“规则空白”进行避税的现象时有发生。其实这里隐藏着重重风险。有关专家提醒消费者不要采取不正当的方法避税,这样会给你带来不必要的麻烦。



先租后卖



房产新政出台后,郭先生由于各方面原因想将已买三年的房子卖掉,但想到要按照房价全额缴纳5.5%的营业税及附加费,郭先生觉得很不划算,于是他与买家约定,买家先以租赁的方式入住,两年之后双方再按约定的价格交易过户,已交租费就计入房价。



律师点评:此种方法不缴全额营业税及附加费了,只缴契税、登记费、印花税等。具有一定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因素,如果所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样,房屋价格上涨了,房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子,对于买方来讲,则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖家还有可能将此房抵押或另外出售,对于买家就有很大的法律风险!



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假赠与真卖房



王女士手头有套房子,有买主愿意出55万买,但是今年新政策出台,让她觉得卖掉房子后除去杂七杂八的税费,落入自己口袋的钱似乎少了不少,于是李女士在中介的帮助下想通过赠与的方式把这套房子转让出去。



律师点评:通过赠与方式转移房产,是房产转移过程中常见形式,也是我国法律所规定的权属人处分自己财产的一种权利和行为方式。因为赠与方式转移房产完全不同于市场化交易,故而不征营业税



对于有亲属关系的和确实属于赠与关系的双方来讲,通过赠与方式转移房产是一种合理的避税方式。其费用主要是契税、公证费、登记费、印花税等。契税是交易额或评估额的1.5%(第一次交易),以后交易为3%;公证费(赠与合同的公证)成都市一环路内16元/平方米,一环路外二环路内14元/平方米,二环路外12元/平方米;登记费80元。



如果房产转移双方的真实意思和目的不是赠与,而是想转移房产并获利,完全背离赠与法律上无偿性的特征。那么,这种行为将不够成合法有效的赠与,而是以外在表现合法的赠与形式,掩盖了逃避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷,根据现行法律规定,当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任,严重的甚至要承担刑事责任。而且,明为赠与实为买卖的转移房产除了上述法律风险外,实际过程中还存在很大的交易风险。对买家来说,如何约定付款方式,这是一个难题,因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与,即使买家已经付了定金,也对出售方没有约束力。此外,我国《合同法》规定:“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任。”也就是说,如果买方收到的房屋出现质量问题,就很难要求原主人赔偿。另外,买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。


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合同价格远低于实际价格



正准备卖房的王女士也是通过中介与买房人约定了一个卖价,不同的是,买卖合同上写的交易价格只是该价格的一半,她想以这种方式少缴纳营业税



律师点评:此种方法少缴全额营业税及附加费了,仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在表现合法的形式,掩盖了逃避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷,根据我国现行法律规定,当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任,严重的甚至要承担刑事责任



先签合同几年后再过户



张女士今年3月份在城西又购买了一套面积为120平方米的住房,就想把3年前在草金路买的房子卖掉,不巧的是刚好赶上新政出台,这套40万元的房子如果按照46万元卖出,可能要多缴1.5万元的税费。张女士觉得划不来,于是通过中介与买房人约定了一个价格,准备等到房子满了五年之后再办过户手续来避税。



律师点评:此种方法不缴全额营业税及附加费了,只缴契税、登记费、印花税等,具有一定可行性。但双方签订合同之后,如果不及时办理交易手续,时间一长,就会有诸多外界因素影响到交易过程,双方都将面临所有突如其来的风险,包括政策风险、市场波动的风险,特别是房地产价格并不是很稳定的情况下,一旦出现大的落差,必有一方会有重大的损失。而且,时间越长所承担的风险越大,而且即使合同办理了公证手续,也不能避免上述风险的存在。同时,卖家还有可能将此房抵押或另外出售。


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据了解,一些二手房中介为达到尽快成交的目的,抓住买卖双方的心理,为双方出如何“合理避税”的主意。他们常用的方法是:



一、“有意压低交易价格”买卖双方故意压低房屋实际成交价格,欲达到少缴税的目的。



专家提醒:对于“有意压低成交价”的做法,第一,其违反税收政策,政府对此违规行为也即将加大监管力度,风险性较大;第二,从购房者角度来看,当此房产再次出售时,先行做低的“购买价”将拉大买卖差额,反而再次增加出售成本,得不偿失。



二、假赠予方式。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的,本无亲友关系,私下交易后,却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。按照目前的政策,赠与过户只需买方缴纳4%契税,而买卖过户如果在5年以内需要缴纳5.5%营业税、2%或4%契税,以及个税。



专家提醒:针对“假赠予”,有关法规规定除公益捐赠不可反悔外,一般公民间的财产赠予,其赠予人可以反悔。



如果在房产交易中,双方表面办理的是“假赠予”,一旦发生纠纷,买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。


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三、“假租赁真交易”。由于房产可免税的年限未到,或干脆为“避税”,买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续,以表面的租赁合同替代交易合同。



专家提醒:假租赁真交易风险很大,一旦发生争执,受害方往往是买房方。



四、“规避第二套房产”。一些中介向投资者建议,夫妻买房,最好只写一个人的名字,这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住5年以上的惟一用房免税,售房者可在自住房上做文章,比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。”



专家提醒:一旦亲属间出现利益纠纷,则难以理清。



五、“协议延期办理产权变更”。这种避税方式看上去有理有利,但其背后却暗藏着巨大的法律风险,稍不留神,就有可能让二手房买卖双方落得一个“贪小便宜吃大亏”的下场。



专家提醒:一、如果房价大涨,卖房人有可能因此毁约而不再按协议的约定时间去办理房屋过户手续,意图提高房屋的成交价或转售;二、可能到协议约定时间办理房屋过户手续,又出现某些原因而致使过户手续办不了;三、若卖房人背着买主申请补办了产权证,又把房屋卖给第三人并办理了过户手续的话,买主将无法取得房屋所有权。


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这些常见的“合理避税”行为都是违法的,而且为当事人留下严重后患。住房是金额巨大的财产,我们在获得时就应合理合法,公民的合法权益才能受到法律保护。如果获得时的程序、方式等违法,一旦发生纠纷,公民势必得不到应有的保护。按总值1%交税费其实并不高,没必要铤而走险。


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发布时间:2010-10-08

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