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二手房最低计税价需解决三大问题

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日前,北京市地税局负责人透露,正在研究进一步完善二手房交易的最低计税价格(以下简称契税新规),预计将在下月出炉。其目的是防止二手房买卖双方虚报低价逃税。


据悉,地税部门已采用最低计税价格办理二手房交易缴税,但目前主要是依据北京市城建研究中心公布的《北京市已购公房和经济适用住房再上市交易市场价格手册》中的价格。“我爱我家”从相关部门获悉,未来北京二手房指导价或最低过户价还会以上述手册和《北京市二手商品住房交易价格手册》中的价格为基础进行完善。


市场人士认为,“完整版”的二手房交易最低计税价需要重点解决普通住宅与非普通住宅等问题。


业界称,二手房买卖合同如果做低价格,政府税收受损,买家利益受损,最低计税价格的新规定势在必行。


1、区分普宅与否


一套非普宅调低30万,逃税额减少1.8万


根据链家提供的案例,王先生在建国路购买了一套房产,面积为100平米,实际成交价格为10000元/平米,超出了建国路土地平均交易价格8040元/平米的1.2倍(9648元/平米)。按照现行标准,该房产为非普通住宅,需按3%税率缴纳契税,即3万元。但王先生将房产买卖合同的价格调低,从而规避部分应缴纳的契税。


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如果不区分普宅与非普宅的最低计税标准,并按目前的指导价作为最低计税标准,建国路地区是6989元/平米。王先生如果最终将合同售价调整为7000元/平米,即视为普通住宅,缴纳契税时享受1.5%的优惠。王先生实际缴纳的契税为7000×100×1.5%=10500元,少缴纳了19500元。


如果契税新规区分普宅与非普宅的最低计税标准,并将非普通住宅的最低计税标准定为同级别土地上普通住房平均交易价格的1.2倍(9648元/平米),即使王先生最终将合同售价调整为7000元/平米,仍需按9648元/平米的标准缴纳契税。即他需缴纳的契税为9648×100× 3%=28944元,比不区分普宅与否时多28944-10500=18444元。


因此,链家市场专业人士认为,如果契税新规中将普通住宅与非普通住宅的最低计税标准予以区分,不但增强了对普通住宅与非普通住宅征税标准的公平性,也将加大对非普通住宅房产消费者的控制和约束力度。


2、单列二手商品房价


新政后税费增加,二手商品房虚报价格


从目前来看,税务部门办理二手房交易缴税时没有对二手商品房单独列出,但已购公房和经济适用房的价格同二手商品房价格相比有很大区别。市建委数据显示,去年1-11月,北京全市二手商品住宅买卖价格为4597元/平米,而已购公房和经济适用房再上市买卖价格为4209元/平米,而且局部区域市场中这两者之间的差额更明显。对此,中原地产副总监宫萍认为,应制定单一的二手商品房最低计税价格。


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宫萍表示,2005年5·11系列宏观调控政策中,受营业税契税新的征收标准影响最大的莫过于二手商品房了,业主在出售房屋时成本增大,极大减少了其预期利润,为了减少支出,就出现部分业主在缴税时虚报成交价格的现象,这进一步凸显制定二手商品房最低计税价格的必要性。


3、缩短更新时间


半年更新期太长,覆盖区域扩至远郊区县


目前市城建研究中心发布的指导价格每半年更新一次,宫萍认为,这个时间相对较长,不能及时反映市场的价格变化。特别是一些交易热点区域,价格变化较大,如果不及时更新,势必会出现区域不公平现象,进而影响到二手房交易市场真实价格体系的建立。


同时,北京房地产交易信息网数据显示,2005年全年远郊区县的二手房成交量比2004年上涨近7.7%,郊区二手房成交量不断增长。因此在制定二手商品房最低计税价格时有必要扩大到房山、顺义、门头沟、密云、延庆、平谷等区县。


第三视角


卖方逃税款会转嫁给买方


千万家经纪公司指出,把合同价做低的方法对交易者来说尽管有暂时的“获利”,但如果买家今后出售该房产,则将有更大的经济损失。因此,二手房交易最低计税价格的实行在一定程度上能保护消费者的利益。


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公司负责人举例说明:甲以60万元从乙手中购买一套已购买3年的公房,按正常税费计算,甲需缴纳:契税:600000×1.5%= 9000,土地出让金:600000×1%=6000,印花税:600000×0.5‰=300,总计15300元。乙需缴纳:个人所得税:[售出价-住房建筑面积×4000元/平米-合理费用应纳税额(印花税)]×20%,即39940元,印花税300元,总计40240元。


假设双方为了降低应缴税费,将其合同价按照政府最低限价写为50万元,则甲可以少缴2550元,乙却可以少缴20000元。但是,等到甲若干年后再将此房出售时,即使他按60万的原价出售,但因其购房合同价写明“50万元”,因此他还要承担多出来的10万元的个人所得税。即甲购买此房时帮卖方省下的2万元现在转嫁到自己头上。


此外,“我爱我家”提醒,瞒报、虚报价格就意味着买卖双方要签署“黑白”两份合同,其私下签署的合同不受法律保护,买房人要小心这种交易陷阱。


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发布时间:2010-10-08

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