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商品房销售中的认购书

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  认购书是广泛存在于商品房销售中的一种文书。由于其独特的法律地位和对双方权利义务不甚清晰的界定,由认购书及其中定金所引起的纠纷正日渐增多,成为人民法院亟须解决的实务问题。


  一、认购书的困惑


   认购书(又名认购意向书、购房订购单)是商品房买卖双方在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书的内容一般包括:


  1.双方当事人基本情况;


  2.房屋基本情况(含位置、面积等);


  3.价款计算;


  4.签署正式契约的时限约定。这其中并没有包括定金条款。


  当然,以上仅为就一般情况而言,因认购书由开发商自行制订,内容详略程度差异较大。


  当我们借助法律思维方式去审视与分析认购书并试图将其归入固有的概念类型时,我们发现自己面临一棘手的困境:认购书到底是不是独立的合同?目前,法学界对此问题出现了两种观点:肯定的一方认为,认购书本身即为一买卖合同,双方当事人磋商后签订一书面的认购书,如果当事人是在平等自愿的基础上表达了自己的真实意思,则从程序、形式、内容上看,认购书都已符合合同的成立要件。该派更有激进观点,认为日后之正式合同不过是对认购书的补充。否定派则认为,认购书与正式的房屋买卖合同不能混为一谈。从认购书与正式合同的牵连性上判断,认购书还不足以成立独立合同,因为认购书仅在于对签订正式合同的相关事宜的约定。该派激进观点认为,主合同(即正式买卖合同)尚未成立,作为从合同的认购书根本就无效。


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  司法实践中普遍性的做法是倾向于采用肯定观点的,认为只要开发商具备预售或出售的条件,认购书为双方真实意思表示,且内容合法,则认购书具有法律拘束力。但这是否意味着购房者必须于认购书所约定的期限内与开发商签订合同,而不论正式合同的内容如何,否则开发商即可没收购房者的定金?这是认购书纠纷的症结之所在。


  二、认购书性质的辨析


  前文所列认购书内容的前三项有的确凿无疑,有的尚需于主合同中进一步明晰,惟有第四项内容存有歧义之可能,即约定购房者需于若干天内与开发商(或其代理商)签订合同,并为此交付定金。这个问题实际上产生于认购书与正式销售合同的关系,是两者之间的联结点。单纯从认购书本身欲解决此问题存有先天性的不足。


   认购书与正式买卖合同的关系为预约合同与本合同的关系。预约合同最突出的特征在于,它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务,而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中,普遍引起争议的买方“签署契约”的义务就应该界定为买方须为谈判磋商行为以便达成合同的义务,而不应理解为买方已作出签订正式买卖合同的承诺。预约合同分配给当事人达成正式合同的义务时,对行为的内涵有默示性的要求,即双方在为签订正式合同而谈判之际,须尽最大努力,确保公平的谈判,一方对另一方不得强加不合理条件,不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容。此要求为诚实信用原则在预约合同中的具体体现。认购书为预约合同,具体说为预约合同中约定将进行谈判的预约。在如此理解的基础上对双方权责作如上配置方为合理。


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  引入价值判断工具,可发现前文所举对认购书性质认定的正反两种观点皆有不足。若肯定独立合同的地位,购房者须对“签署契约”条款负责,轻则丧失定金,重则被迫与开发商签订违心之合同。且极易引发开发商的道德风险,先诱使对方签订认购书,收取定金,后抛出不合理之交易条件迫使对方接受。房屋交易的复杂性使普通购房者于签订认购书之际根本无法预知哪个环节可能有风险,但一味否定认购书的效力亦不妥。在签订认购书后,对于某些款型或具体到某套房屋,购房者有优先购买权,而开发商承担保留该标的的义务。在市场整体状况为供小求大或某楼盘特别热销时,开发商对认购书所负义务体现较明显。另外,视认购书为废纸的观点或做法虽用心良苦,却无益于培养自立的市场主体。


  只有把认购书放在买卖合同成立前的特定阶段加以考察,从两者的联结关系来看问题而不是孤立地加以分析,我们才能对认购书主体的权利义务有较为合理的认识。


  三、认购书中的定金


  在认购书中,直接体现双方利益的是定金。在签订认购书时,购房者须向开发商支付几千元到几万元不等的定金。一般的做法是,购房者未能在认购书约定的期限内缴纳楼款或签署正式合同,则开发商就没收定金。定金和“签署契约”条款构成一整体,若日后签订了正式的购房合同,定金充抵房款;若未签署正式合同,定金成为购房者承担责任的方式。由于定金在认购书中约定并在主合同成立前交付并发挥作用,故关于定金的性质也有两种观点:一种观点认为,定金为证约定金,其作用在于证明开发商和购房者之间存在房屋买卖关系;另一种观点认为,定金作为担保方式之一种,主债务尚且不存在,定金自无从存在。该两种观点与前文关于认购书合同性质的两种观点是对应存在的。


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  关于定金的两种观点皆有不妥。依理论分析,定金可分为:成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金五种,各自的功能互不相同。我国担保法所规定的定金兼有证约定金与违约定金的性质。认购书中的定金与担保法上的定金并非同一概念。认购书中的定金属于立约定金,是为了保证缔结正式合同而交付的定金。沿袭传统,我国一直于土地交易中存在收受定金的习惯。将认购书中的定金定性为立约定金可使其免于混同担保法上的定金,否则主合同尚未成立,作为从合同的担保合同如何能够独立的运作,这在逻辑上是难以自圆其说的。鉴于此种理解方式显见的悖谬,《商品房销售管理办法》第二十二条避而不用“定金”用语,改采“预订款性质费用”的表述。但该表述否定定金的担保功能,与定金实际扮演的角色不符。


  认购书中的定金具有担保功能,但又不同于担保法中的定金,其能否适用定金罚则以充分其担保功能呢?最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”该条规定赋予了立约定金以定金罚则的效力,符合历史传统及各国通行做法,为最高法院对法律进行扩张解释的成功范例。这对开发商给予了更重的义务。若因开发商的原因不能签订正式合同的,将不再是如目前退回定金了事,而是要双倍返还。


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  四、认购书的法律规制方式


  我国民法通则合同法对认购书所属的预约合同都未置一辞,但这并不表明对认购书的调整无法可依。在整体的意义上,认购书存在于正式合同缔结前,一般也随着正式合同的签订而结束。现代合同法最重大的进步之一就是发展出缔约过失责任制度,针对的即是合同缔结前的责任问题。合同法第四十二条、四十三条和五十八条对缔约过失责任作了系统规定,可用于对认购书中双方主体的行为规制。


  目前,在司法实践中,认购书的经济责任似乎只与定金有关,这无益于对双方权利的保护。认购书作为预约合同,本身已具备合同成立的要件。违反认购书会引起定金罚则的使用,但并不仅限于定金罚则,违约责任形式中的赔偿损失也可运用。合同虽未正式签订,但当事人因签订认购书之故,可能已发生了相当费用并放弃了众多其它机会,这种损失被称为信赖利益,为法律保护的客体之一。至于实际履行的责任,依据上文的分析,认购书加诸当事人的只是基于诚实信用原则为公平谈判的行为,法院不应将正式合同作为实际履行的标的。确认违反认购书的损害赔偿责任,对于当前实际生活中众多开发商不符合相关法律规章便贸然售楼行为应有良好的遏制作用。


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  以上的讨论是在理想层面上将买卖双方置于平等的地位。现实中,双方地位之悬殊,力量之不成比例为不争之事实。基于保护弱者及消费者的理念,司法的保护重心在购房者一方当不言自明。无论认购书还是正式买卖合同,多为开发商所拟订的标准合同,在对其作出理解时,应考虑合同法中的相关条款,此尤需引起注意。


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发布时间:2011-02-23

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