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宅基地的法律性质

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  根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款和第六十二条第四款规定以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定,每个农户只能申请一处宅基地,特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房,不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地,城镇居民不能购买农村的宅基地。村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,将不予批准,同时法律规范禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。


  宅基地使用证的户主为本村的实际户口在册之主,一般是家庭的年长的男性为户主,家庭成员是共同居住使用者。具体涉及到是不是家庭成员共有的问题以及如果家庭成员和户主分家时宅基地的分割等问题,依据现行相关法律法规的规定,坚持一户一宅的原则,即只能给分离出原来家庭的成员另分宅基地,而户主及未分离出去的家庭成员则不能另分,这说明我国宅基地使用权为户主及组成该户的成员所共有。


  在农村,宅基地有福利性质,是一种生活的保障,一户只能申请一个宅基地,分割的话不可能把一方无条件地赶出去,因为这一户宅基地为全家生活的基础,那么在诸如离婚等情况发生时需要分割宅基地应该怎么办?现在有两种意见,第一种:宅基地使用权为农村集体土地使用权,只有本村村民才享有,即男方最先享有,而房产为共同财产,分割时男方补偿女方一半的房屋使用权或者房屋的价款(不包含任何土地的价款)。因为女方为村外嫁入男方村里的,宅基地登记在男方名下,女方在离婚后为独立的一户,可以单独申请一块宅基地,不影响女方权益。


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  第二种意见认为,宅基地为婚后申请即为全家共有,即使是登记在一方的名下,分割时房产和地产都为共同财产。但是问题是如何分割?可不可能一方会被赶出去?农村土地是无法拍卖折价分割的。那么依据这种意见到底该怎么处理呢?《婚姻法司法解释(二)》中对夫妻财产涉及独资企业财产、房产等如何分割,规定可采用竞价处理的方式,由竞价高者得到财产,再由取得产权的一方给予另一方相应的补偿。虽然该规定对本案宅基地所有权这一特殊情况没作明确列举,但比照该方法处理这个问题无疑是最有效的。笔者赞同意见二:宪法规定平等保护公民的合法权益,对宅基地的使用权这么重要的权利更应该平等保护;同时针对通过假离婚骗取宅基地使用权的情况,各地主管机关应作出人均宅基地使用面积的规定。


  根据中华人民共和国宪法第十条第三款的规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。


  因此宅基地因公共利益的需要可能被征收或者征用,因征收造成集体所有的土地成为国家所有,那么宅基地还能称为宅基地吗?


  对这一问题,法律没有明确做出规定,但根据宪法的规定,宅基地只能是集体所有的土地,对已经被征收为国有的土地,不能再称之为宅基地,应当称为建设用地。


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  因此在土地被征收归国有后,当事人应当持宅基地使用权证书办理土地所有权变更登记手续,申请领取新的土地使用权证书。


  国务院《城市房屋拆迁管理条例》中有关拆迁补偿规定只适用拆迁国有土地上的房屋。对城市房屋拆迁范围内零星分布的宅基地性质范围,建议要求房屋所有人向市房地产登记申请办理征审手续;登记所确认这些房屋权属、出具房地产权属证明书后,按城市房屋拆迁补偿安置的有关规定给予补偿。对征用成片宅基地性质房屋的,就目前的实际操作来看,补偿方式有复建和货币补偿两种。复建即按原合法土地面积划出复建地,并按合法建筑物面积给予建筑物重建成本补偿,补偿标准因地段、建设项目不同而有所不同。现行法律法规对宅基地性质房屋货币补偿标准没有明确规定,但根据价格内涵分析,宅基地房屋补偿价格不包括土地出让金、征地税费等,是不完全市场价格。


  新通过的物权法,综合诸多因素就此规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。


  宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。物权法通过前,现行《土地管理法》也有关于宅基地使用权保护的条款,但由于没有明确这种权利是物权,因此宅基地使用权在遭遇侵害时,如何保护并不明确。虽然物权法中有关宅基地的规定很少,只有4条,但它首次明确了宅基地使用权是一种物权。这对于农民保护宅基地有着非常重要的进步意义。今后任何宅基地受到侵害的使用权人都可以到法院打官司,将“侵犯者”送上被告席。《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”在农村宅基地能否自由流转的问题上,立足于保护农民的基本生存权,再次确认了我国现行的土地管理制度。按照现行国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地,城镇居民不能购买农村的宅基地。可见,物权法目前确认现有土地管理法等法律和国家有关规定对宅基地使用权的调整,禁止城镇居民在农村购置宅基地。实行最严格的土地管理制度,保护耕地,保护广大农民基本生存权。同时,随着我国土地管理相关法律和法规的不断修订和完善,这一条款将为今后修改有关法律法规或者制定相关政策留有余地。《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。”《物权法》第一百五十四条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。”《物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”


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  宅基地禁流转是保护还是枷锁?在现行法规限制宅基地流转的同时,另一个有关宅基地自由买卖的呼声也随着城市扩张和农村的发展渐行渐高。尤其是在劳动力输出大省广东等地,很多地区外出打工人群就曾经强烈要求宅基地使用权转让,以筹得更多资金在城市购买房子。


  “家乡有地、有房却不能住,想在城市买房钱又不够。”这是很多外出务工农民遭遇的现实困境。同时,有些城里人也愿意到农村买房。就现实看,供需市场已经形成。因此,有一部分人认为现行法律对宅基地使用权的规定,保护了的农民基本生存权,但也给农民上了一道枷锁,城镇居民不能购买农村房屋。这实际上为农村的发展设置障碍,孤立城市。


  对此,全国人大常委会副委员长王兆国称,目前中国农村社会保障体系尚未全面建立,从全国范围看,现在放开宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。相信随着经济的快速发展,宅基地使用权的流转是应该实现的。


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发布时间:2011-04-02

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