案件简介：卖方因客观原因导致不能履行与买方签订的预约合同，买方要求卖方承担违约责任。
2003年10月，被告同力创展公司参与旧村改造工程，建设的房屋部分用于安置拆迁居民，其他部分作为商品房对外出售。2004年2月16日，被告与原告张励签订《商品房预订单》一份，约定了房屋位置，价款等。同日，原告向被告交纳房款50000元。其后，因拆迁受阻，该工程进度拖延，被告同力创展公司未通知原告张励签订商品房买卖合同。后又因政策原因导致房屋面积变化，并将上述房屋安置给拆迁居民。现原告起诉要求被告履行预定单，赔偿房屋及损失。
（案例索引：《最高人民法院公报》2012年第10期）
裁判结果：预约合同也具有合同效力，一方当事人如不履行预约合同义务，同样应承担违约赔偿责任。
原、被告双方签订的《商品房预订单》虽对于商品房的基本情况、单价、付款时间进行了明确的约定，但从预订单的名称及内容来看，双方都能准确认识到该行为的性质为预约合同。然而虽为预约合同，但对双方当事人亦产生约束力，非经协商一致不得变更，否则构成对预约合同的违约。本案中，被告对情况认识不足，导致无法履行预订单，应承担赔偿责任。
律师说法：商品房认购书的性质及违反认购书的责任承担。
在上述案件中，争议的焦点在于原、被告签订的商品房预订单的性质以及被告违反的责任承担的问题。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同。而如何判断在商品房买卖中与开发商签订的预订单的性质呢？最重要的是看此类预订单是否具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。在本案中，商品房预订单仅就双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况、单价、付款时间进行了约定，但对双方权利义务产生重要影响的条款并未规定，因此，原、被告签订的应属预约合同。然而该预订单系双方真实的意思表示，在不违反法律、行政法规的强行性规定的前提下，对双方当事人均产生约束力，亦只有在双方协商一致后才能对合同进行更改或解除。而被告在政策变更后，擅自将房屋交付安置给他人，造成预约合同无法继续履行，其实质已构成对《商品房预订单》的违约。因此，原告请求被告承担违约赔偿责任是于法有据的。
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