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房屋预售合同免责条款何时生效,免责条款的效力如何?

正在读取...  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

房屋预售合同免责条款的效力如何?

1、不得违反法律和社会公共利益。

我国《民法通则》第七条规定:“民事活动应尊重社会公德,不得损害社会公共利益,破坏国家经济计划,扰乱社会经济秩序。”因此,在预售商品房中,有上述内容的免责条款无效。例如双方在订立房屋买卖合同时约定,,如减少成本而降低国家规定的抗地震等级,当发生地震造成房屋损毁时双方互不追究,这样的免责条款就明显违反了国家关于抗震等级要求的强制性规定,从而无效。

2 、不得免除预售方的基本义务。

免责条款的免责以预售方履行合同基本义务为前提,否则免责条款无效。例如:商品房销售商有将质量合格的、权属明确合法的房屋交付给购房者的义务,如果在合同中订立“销售方不对房屋质量承担责任”或“与出售房屋有关的所有权纠纷、土地使用权纠纷,本公司不负责解决”等条款,即属免除基本义务,当然无效。

3 、不得免除故意和重大过失责任。

因故意或重大过失致人损害的行为,表明行为人的过错程度是重大的,而从过错程度来控制免责条款的效力,是各国的立法通例。我国合同法亦规定因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。目前有些商品房预售合同约定:“因售房方的过失行为导致的损害,购房方不得要求赔偿”,对这一免责条款,如果预售方的重大过失而致的损害,则此免责规定无效。

4 不得违反公平原则。

公平原则是民法的一项基本原则,它的要求之一就是民事主体在承担民事责任上要合理。在我国《民法通则》第58条、59条规定了民事行为无效、可撤销的各种情况,如欺诈、胁迫等情形,当事人可以依法请求法院或仲裁机构确认无效或得撤销。

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北京合同纠纷律师温馨提示:

生活中很多商家以“告示”、“须知”等作书面告知,用以免除或限制告知方的责任。但是如果消费者不了解相关法律规定,或许真的就上当了。依法,免责条款只有符合法律规定才能产生相应的效力,判断该条款是否有效就要看其提请注意的时间、程度和方式,以及其内容是否符合法律规定。
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购房者应尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕,以补充协议应对补充协议。现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。
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