“刚需族”是对房子有强烈需要的人群。想通过拥有不动产而对这个城市产生精神的归属感，把房子作为财富的主要象征，没房没面子，为结婚而买房，丈母娘的刚性要求，因为这些原因，许多人用毕生的积蓄来买房子，许多人四处举债来置业，用自己或家庭的1/2或2/3以上的收入来支付房贷。然而，由于买卖双方当事人在房地产专业知识和法律知识上掌握程度的不平等，在买房的过程中容易被开发商的种种伎俩蒙蔽了眼睛，购房者往往在买房之后懊悔不及却毫无办法。
看房、购房、收房过程中需要注意到的细节问题：
1、在看中意向房屋后，摸清楼盘底细
开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。必须具备的五证是指：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》由市国土资源局和房屋管理局核发。
购房者应当查验上述证件原件，并对其上所注明的内容遂一仔细核对，清楚了解自己想认购的该套房屋是否在可预售的范围之内？有无抵押或者查封？如此，即可避免买到集资房、抵押房，进而导致产权证无法办妥，商品房买卖合同可能无效等最情形的出现。
2、签订《认购书》、交纳定金要谨慎小心
按照商品房销售的一般做法，购房者决定购买某套房屋后，在签订正式商品房买卖合同之前，开发商往往会要求先行签订《认购书》并交纳定金。经验告诉我们，定金交纳之际往往就是购房烦恼开始之时。
在签订《认购书》时，要特别注意其中限制或者剥夺购房者权利、免除开发商义务的条款，如有的《认购书》规定，在未签订正式《商品房买卖合同》之前要求购房者交纳首期楼款；将所有办不下按揭的责任规定全部由购房者承担。司法实践中，法院并不完全将这些条款一律视为无效，购房者必须引起高度重视。
另一重要细节是，在签订《认购书》交纳定金之前，开发商有义务将正式买卖合同及其补充条款向购房者出示。购房者应当清楚了解正式商品房买卖合同及补充协议的内容，避免出现在交纳定金后，由于购房人的原因导致买卖合同无法成立、开发商不予退还定金的情况出现。
在清楚《认购书》所定购房者义务自己均能接受的情况下，购房者才能与开发商签订《认购书》。对于销售小姐口头承诺的内容，应当在认购书中作明确记载，作为日后签订正式商品房买卖合同的依据。
3、谨慎小心签订购房合同
开发商一般均按房管部门合同范本与购房者签订正式商品房买卖合同。但由于范本合同本身存在许多选择性或者填空式的条款，加上开发商单方面制定的补充协议，使得合同的签订更加扑朔迷离。但必须指出的是，购房者完全有权利与开发商就合同及补充协议的各项条款进行平等协商，而不是只能按开发商所定条款签订合同，若经双方协商无法就商品房买卖合同达成一致协议，由于不能归责于双方的原因导致商品房买卖合同不能成立的，开发商必须将所收取的定金一倍退还购房者。若是因为开发商违反先前约定，不将房屋卖给购房人的，开发商需双倍退还定金。
购房者签订购房合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应画上横线，防止对方在空白处私自填上对己不利的内容。
对于开发商承诺的内容，应当写入合同或作为合同附件由开发商确认。装修标准应当明确具体，所用材料品牌、型号、产地最好写清；尽量采用套内面积计价，避免使用复杂的公摊面积计算；公用配套及房屋的附属设施也要有合同中列明；争取将将开发商免费赠送物品、包办城市户口等购房者特别关心的内容写成书面文件。对于装修不合格、逾期交楼、逾期办理产权证，公用设施不配套、户口办理等购房者关心的问题，除了规定开发商如何承担支付违约金的责任外，还应当规定在何种条件下购房者有权选择退房，并要求其赔偿经济损失，以充分保障购房人的合法权益。
需要特别小心开发商的免除或者减少自己责任、排除购房者权利加重购房人责任的不公平条款。比如：逾期交楼的违约金只按购房者实际向开发商交纳的现金楼款作为计算基数，按揭贷款部分则排除在外；逾期交楼的违约金标准大大低于法定标准；长期逾期交楼只承担支付违约金而不能退房；办理产权证的期限大大超出法定有交付使用90天办妥产权证的规定，有的甚至规定在交付使用后1000天内才办妥产权证；逾期办理产权证的违约金远低于国家规定；逾期办理产权证数年只承担违约责任而不能退房；免责条件无限扩大，不仅包括了法定的不可抗力情形，而且包括诸如政府行为的干预、技术原因、自然条件、卫生检查、地铁施工等等乱七八糟的事项，使得购房者风险无限增大，权利受损严重。
最好别签补充协议。补充协议由开发商制定，全力维护开发商的利益是不言而喻的。现在的补充协议往往约定：合同与补充协议不一致的以补充协议为准，而补充协议的大部分甚至全部内容或多或少地将原合同中购房者利益水平调整到了最低程度。
4、签订购房合同后，及时预告登记
预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
一般来说，合同签订之的30天内，开发商应当将商品房买卖合同交房地产管理部门预告登记，自此，购房者才真正拥有所购房屋的准物权。
在房屋交付之日起三个月内向房地产管理部分办理产权登记。及时办理登记也是防止开发商重复抵押、一房两卖的根本手段，所以，购房者应当及时向房地产管理部门了解自己所购房屋的登记情况。
5、房屋质量不合格就不收楼
开发商所交付的商品房必须符合法定和约定的交楼条件。房屋验收合格的最主要证明文件是《房屋竣工验收备案表》，未通过竣工验收备案的房屋，依法不得交付使用。在商品房尚未符合交楼条件的情况下，购房者最好选择不收楼，此时购房者完全可以按照合同计算违约金或者解除合同的规定要求开发商承担违约责任。但若选择收楼，逾期交楼的事实即告结束，此后，购房者只能要求开发商赔偿损失，而赔偿损失的证据难以收集，胜诉相对困难，退房的可能性机会没有。
购房常见法律风险防范
1、产权状况受到限制，房屋被抵押。
根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。若房屋仍设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者所忽略，可能造成买卖合同已签订、买方首期款也已支付开发商后，房屋却不能转让，由此造成很大的损失。
在签订买卖合同前，购房者应到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。
2、虚假宣传
设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房者买某一个项目的欲望首先来源于房地产开发商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招，一些开发商利用样板房欺骗消费者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。
防范措施：购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的购房合同中，这样才有保证。
3、擅改规划设计、房屋出现质量问题。
缩小楼距、侵占业主对公共共享面积的权益、地基下沉，墙体开裂，滴水漏水等问题是常有发生的。由于房屋作为商品，特点是购买期较长，交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，特别是购买预售的期房，这种复杂的因素往往使购房者在签约购买房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来，结果给购房者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。
购房合同是最有效的武器，购房者在签订合同时一定要将规划设计、质量要求白纸黑字写清楚，决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来作依据。
4、配套设施不配套。
开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。
购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性；调查了解相应的配套设施是否为行政部门所认可、将来有无计划、实施的时间、地点、有无条件限制等；再看周围是否有替换的配套设施。
5、物业管理不尽如人意。
楼宇的前期物业公司都是开发商制定的，物业公司与开发商之间一般存在“近亲”关系，物业服务不尽如人意，常发生如物业收费项目不清晰，随意动用公用设施，随意占用小区公用面积等问题。
购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司的服务期限超出一年的不予同意。明确所购物业的类型，不同类型的物业，有不同的管理标准、收费标准。再看有些收费项目是否经过相关部门的审批批准、是否超前、超标准征收。
6、延期交房
购房者签订合同时要提高警惕，注意这样的语句“由于供水、供电等部门或政府因素导致的延期交房，出卖人不承担违约责任”。开发商只要延期交房，就会以这样的理由做借口。将逾期交房按日支付的违约金比例约定为不少于万分之十，将解除合同的违约金比例约定为不少于10%。为防止开发商将质量存在瑕疵的房屋进行交付，如裂缝、渗水、漏水、墙面脱皮等，最好在签订合同之时就做补充约定：买受人有权拒绝房屋的质量瑕疵交付，出卖人应当对质量瑕疵整改完毕后，另行书面通知买受人交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
7、房产证拖着不办。
有些购房者买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证，但有时好几年房产证依然没办下来。几年来每次去找开发商，对方都有一套托词，用的最多的一句话就是“正在办理”。
防范措施：购房时看商品房是否“五证”齐全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预（销）售许可证》。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。再者在合同中约定办证期限、逾期的违约责任。另外,也应当看看开发商的实力如何,是否能保证后期房产证的办理。
8、按揭贷款责任
一般来说，贷款手续具体由开发商办理。那么，购房者应该注意，要在合同中对按揭由谁负责这项进行明确约定，同时明确因按揭手续迟延办理导致逾期付款的责任的承担。特别是现在出现了因为不能办理按揭导致购房者交付的定金不能退回的情形,因此,可以和开发商约定,如果因银行不批准按揭贷款，定金应当退回给消费者的条款。
9、注意最终总面积计价方式
有些开发商在最终房屋面积核算中增加公摊面积，缩水套内建筑面积，最终的总面积增加，但增加的幅度往往不突破3%，对此，购房者可以拒绝3%以内的据实结算，并要求约定买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，无论是否在3%以内，超出部分的房价款均由出卖人承担，产权归买受人。
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戴落根律师办案心得：作为法律人必须坚守两点，第一是“未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪”，第二是任何“证据必须经过查证属实，才能作为定案的根据”。
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