1.城镇居民购买农村私有房屋的合同无效
[裁判要旨]
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案当事人之间的买卖房协议书违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之上述规定，应当认定无效。
2.按揭房买卖不以抵押权人同意为生效要件
裁判要旨
我国物权法对按揭制度未予明确规定，按揭房屋买卖在我国不是一种典型的法律关系。按揭房买卖只要是双方当事人的真实意思表示，符合合同法第五十二条的规定就是合法有效的，无需经过抵押权人的同意。
3.房产商违反预约合同的民事责任
[裁判要旨]
购房意向书从性质上讲应为有效的预约合同，其对双方当事人产生在未来某个时候为达成本约依诚信原则进行谈判的义务。房产商违反购房意向书的约定属于一种违约责任，对守约方因信赖利益落空产生的损失应酌情予以赔偿。
4.具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同
根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条等规定，当事人签订《购房合同》后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违背国家法律、行政法规规定的，应当认定合同为商品房买卖合同。（《民事审判指导与参考》总第36集）（孙延平）
5.房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任
最高人民法院民一庭意见：
虽然双方当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者有提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分
6.商品房买卖司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，双方接受的除外。”根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行“主要义务”简单地理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析，其次应当从合同约定的内容进行考量，最后应综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。（杨永清）（《民事审判指导与参考》总第37集）
7.包销人依约享有房屋买卖合同中的定价权
商品房包销是由包销人向出卖人按照合同约定的包销价格购买，以出卖人名义销售。包销人在向第三人销售过程中享有房屋的定价权。
8.出资的来源与性质是房屋权属认定的关键
在双方当事人对房屋权属证书的证明效力均存在争议的情况下，该房屋权属证书不能作为认定讼争房屋权利归属的证据。法院对讼争房屋的权属进行认定的关键在于，不仅应查明房产的出资来源，还应对财产性质进行综合分析认定。如果房产的出资既具有家庭共同财产性质，也具有夫妻共同财产性质，应认定该房产系相关权利人的共有财产。
被拆迁人以所有权调换确定的安置房请求权应优先保护 被拆迁人与拆迁人以房屋所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议后，如果拆迁人将协议中约定的位置、用途特定的补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得该房屋的，应予支持。
9.区分所有权人不能擅自行使共有权利
享有建筑物区分所有权的业主，擅自在公共区域所建附属设施的行为，侵占了全体业主的共有所有权。物业管理企业有权要求其拆除违法设施，恢复原状。
10.区分建筑物专有权人当然享有共有部分共有权
对区分所有建筑物享有专有权的所有权人当然地享有同一建筑物共有部分的共有权，而不应以房产证是否载明享有该建筑共用部分的建筑面积为要件。
11.包销合同与转让合同的认定与处理
当事人合同约定，由转让方将房屋转让给受让方，由受让方对外进行销售，销售时由转让方无条件给予配合，售房收入汇入受让方账户，而售房风险由受让方承担。受让方可以自由确定销售的价格，如果销售价格高于受让价格，则其赢利；如果销售价格低于受让价格，则其亏损；如果房屋未售出或者未全部售出，则由其无条件买断。此类合同虽然当事人双方没有明确命名为包销合同，但符合包销的法律性质。即使法律法规及司法解释没有对此类合同纠纷作出明确规定，但应根据案件实际情况作出处理。
12.恶意串通损害第三人利益的房屋买卖行为应为无效
出卖人一房二卖，房屋产权转移到后手买受人名下，虽然没有直接证据证明后手买受人出于故意或恶意，但可以根据双方买卖关系中存在的诸多疑点和不合常理之处，推定双方存在恶意串通出售房屋在合理期限内履行通知义务无须担责 在决定出售承租的房屋时，已经就出卖房屋的基本条件通知了承租人，在承租人没有接受该条件、没有就房屋买卖达成一致的情况下，所有权人又以新的、高出原来条件的条件将房屋出卖给第三人，其出卖房屋的行为，不侵犯承租人的优先购买权。
13.不动产权属证书是权利人对该不动产享有物权的证明
根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。原告认为该权属证书记载的权利人错误，对该不动产主张权利的，有责任提供证据加以证明。如证据足以证明原告才是真正的权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利，支持原告的诉讼请求。（杨永清）
14.居民住宅小区的外墙面所有权属于谁
《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”按照这一规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。
居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。业主对与其紧密相联的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。（载《民事审判指导与参考》总第35期）
15.部分业主以违反法定程序为由请求撤销业主大会决定，人民法院应否受理
最高人民法院民一庭意见：
业主以违反法定程序为由请求撤销业主大会所作决定的，人民法院应当受理并对业主大会所作决定是否符合法定程序进行审查。
16.小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权
最高人民法院民一庭意见：
按照法律和双方合同中对住宅共有部位和自用部位的界定，李某擅自拆窗改门、搭建台阶的行为侵占了住宅的共有部位，超出了正当行使权利的界限，妨害了物业管理公司的正常管理秩序，属于侵权行为。按照法律规定和双方合同约定，物业管理公司有权要求李某拆除搭建的台阶、恢复原状。人民法院应依法支持物业管理公司的诉讼主张，对李某的侵权行为予以纠正。
17.物管”原则上对业主失窃损失不负赔偿责任
物业管理中的“保安”，其职责仅限于物业公共区域防范性安全保卫活动，目的是维护物业公共区域的秩序，为业主创造安全的居住环境。物业管理企业在未违约的情况下，对业主因遭遇治安和刑事案件所受到的人身损害和财产损失不承担赔偿责任，除非物业管理企业对此事项有特别承诺。
18.部分共有人以自己名义登记的房屋应为共同共有
在家庭共有关系存续期间，共同出资出力建造的房屋应当属于共同所有。部分共有人以个人名义登记领取房屋权属证明，应当视为是代表所有共有人进行登记的行为。
19.房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人不能请求继续履行
最高人民法院民一庭倾向性意见：
根据我国《合同法》第107条的规定，违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。一方当事人在另一方当事人违约的情况下，请求继续履行合同的，人民法院除审查当事人违约的事实外，还应该审查当事人的申请是否符合我国《合同法》第110条规定，如果当事人申请继续履行在法律上或者事实上不能履行的，人民法院不应支持当事人的请求。（仲伟珩）
20.出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任
对因欺诈而订立的租赁合同，如不违反法律强制性规定，受欺诈方可以自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。受欺诈方没有行使撤销权，租赁合同有效成立的，在合同履行过程中，如该欺诈行为导致欺诈方违约的，欺诈方承担违约责任，不宜认定为缔约过失责任。（姚宝华）（《民事审判指导与参考》总第37集）
21.租赁合同当事人于合同中设立的仲裁条款不能限制承租人就行使优先购买权与出租人发生的争议向人民法院提出诉讼的权利
22.租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效
本案志远大厦作为租赁标的物仅通过主体与基础部分验收，双方当事人在履行上述合同过程中，承租人以该租赁标的物未办理竣工验收与消防验收为由提起诉讼，请求判令双方签订的《志远大厦3-4层租赁合同》无效。
民事权利保护的法律适用原则是：特别法优于普通法，特别法有规定的，应首先适用特别法，只有在不能获得特别法保护的情况下，才能适用普通法的保护。据此，本案应优先考虑适用特别法，即《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)与《中华人民共和国消防法》(以下简称消防法)的相关规定。建筑法第61条规定，建筑工程竣工验收后，方可交付使用。消防法第10条规定，按照国家工程建筑消防技术指标进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。
上述法律规定表明，工程竣工验收是工程建设的最后一道程序，是对工程质量实行监督检验和控制的重要环节。建筑法第61条关于“建筑工程竣工验收后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”的规定、消防法第10条关于“必须经公安消防机关进行消防验收，未经验收或者验收不合格的。不得交付使用”的规定，均为法律的强制性规定，即命令当事人为一定行为的法律规定，而非任意性规定。
本案二审法院依据上述法律规定，维持了一审法院关于《志远大厦3-4层租赁合同》无效的判决。其意义在于：确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。
23.特殊情况下的商品房的销售广告和宣传资料为要约
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
24.优先购买是在同等条件下优先购买承租的房屋
裁判摘要
根据合同法第二百三十条的规定，房屋出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋。
25.三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案
裁判摘要
房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
26.长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案
裁判摘要
房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积违反商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。
27.陈清棕诉亭洋村一组、亭洋村村委会征地补偿款分配纠纷案
裁判摘要
依照土地管理法第十四条和土地承包法第二十六条的规定，承包土地的农民到小城镇落户后，其土地承包经营权可以保留或者依法流转；该土地如果被征用，承包土地的农民有权获得征地补偿款。
28.黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案
裁判摘要
对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
29.戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案
裁判摘要
购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品预售合同。后由于对开发商提供的商品房条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
30.青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案
裁判摘要
一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。
二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。
三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院经地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地。
31.无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案
裁判摘要
根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。
32.杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
裁判摘要
一、人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为根据．以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据，是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据．对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。
二、除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。
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