代理词
尊敬的审判员：
依据我国《民事诉讼法》和《律师法》有关代理权的规定，北京市北环律师事务所根据本案原告孙某男、郭某女的委托，指派我担任其诉臧某、张某房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人，依法参加本案民事诉讼活动。
根据法庭调查和举证质证，基本事实已经清楚，为了协助人民法院对本案作出公正判决，我作为原告的诉讼代理人针对被告的答辩状和反诉状请求事项，以及双方提供的证据，发表如下代理意见，供法庭裁判参考：
1、原告孙某男与张某男所签订的售购房契约无效。1997年8月5日原告孙某男与张某男签订《售购房契约》，约定孙某男将位于北京市朝阳区崔各庄乡奶子房8排7号的房屋卖与张某男，价格为9.5万元。后双方在杨学忠的证明下，于1997年12月2日在变更房产使用权证明上签字盖章。且该涉案房屋属于农村村民依法取得的宅基地上自建房屋，张某男与本案被告臧某、张某均为城市居民。依据我国《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让……”，同时我国《合同法》第52条（五）规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。故此，本案中孙某男与张某男所签订的售购房契约因违反国家法律强制性规定而无效。
2、因售购房合同无效而产生的法律后果。《合同法》第56条、58条规定了合同无效后的法律后果，56条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。具体到本案中，因为合同无效双方应返还基于合同所取得的财产，包括原告返还张某男法定继承人购房款9.5万元、二被告返还原告的房产。
3、对于被告提出的反诉请求，原告（被反诉人）做出答辩如下：
首先，被反诉人不应承担赔偿费用损失及信赖利益损失的责任。根据合同法第58条的规定，只有有过错方才应承担赔偿无过错方的损失。本案中反诉人不能成为无过错方，原因有二：其一，在张某男和孙某男签字或盖章的、1997年12月2日那份变更房产使用权证明的书证中，明确写明“这种情况在奶东村是不允许的”，可以证明在房屋使用权转让的过程中张某男（反诉人一方）与孙某男（被反诉人一方）均对于禁止买卖农村村民房屋这一规定是了解的，但是双方由于种种原因仍然签订房屋使用权转让契约，那么双方在当时是对签订契约后的后果有充分认识的。既然双方均已意识到签订契约的后果，那么任何一方均不能称为无过错一方。所以，不存在被反诉人赔偿反诉人损失的法律依据和事实依据。其二，张某男与反诉人臧某、张某作为参与过拆迁的当事人，对于房屋买卖和房屋拆迁方面的政策法规等相关规定的了解要强于被反诉人，他们更了解国家的一些禁止性规定和授权性规定，但仍然执意购买农村村民房屋使用权，本身存在一定的恶意。即在签订契约当时，张某男及反诉人对签订违反禁止性规定的契约之后果已经意料到。所以说，无论如何本案反诉人不能称为无过错方，故反诉人要求被反诉人赔偿损失的反诉请求不应得到人民法院的支持。
其次，如上所述双方在签订契约中均存在过错，故应适用合同法58条中的“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，具体本案中反诉人应自行承担翻建、装修、加盖房屋所遭受的损失。但鉴于被反诉人不能因为签订无效合同而不当得利，从公平原则出发，被反诉人愿意承担反诉人因装修和加盖房屋所支出的必要费用，但需要反诉人提供相关必要费用的证据。
4、针对房地产价值评估报告，原告（被反诉人）有如下意见：
其一，土地区位补偿价部分应归原告个人，与本案被告无关。从售购房契约和变更房产使用权证明的书证中，可以很明确的看出双方合同标的为位于朝阳区崔各庄乡奶子房8排7号的房屋使用权，尤其在变更房产使用权证明中标的非常明确，为“所有地上建筑物”。这些书证证明位于朝阳区崔各庄乡奶子房8排7号的宅基地使用权并未在买卖合同范围内。而且，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，只有原告郭某女、孙某男符合这一身份要求，被告是城镇居民并非集体经济组织成员，不应享有这一权利。因此说土地区位补偿价与本案被告无关，不属于本案诉争范围之内。
其二，对于地上物现值部分，应该说是本案诉争的涉案标的物。但是评估报告对此部分的评估结果仅仅能够证明涉案标的房屋现在价值，不能证明这些价值中那些属于因被告（反诉人）添附所增加的、哪些是原有房屋的现今价值。因此法院在判决时需要充分考虑到这一点。应当由原告（被反诉人）基于不当得利返还被告（反诉人）的部分是价值中添附那一部分。
综上所述，为维护国家法律法规的严肃性，请求法院判决售购房契约无效。为维护买卖双方合法权益，请求法院判决被告腾退涉案房屋及院落、原告退还被告购房款9.5万元人民币及被告在翻建、装修、加盖房屋中的必要费用。
代理人:徐志超（港融合作律师）
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