在房屋买卖案例中，很多交易的房屋一般都存在抵押状态，如果进行房屋买卖交易，必须先偿还银行的贷款，解除房屋的抵押状态，然后才能办理过户，也就是说，偿还银行贷款和解除抵押行为是买卖双方签订的房屋买卖合同中不可缺少的一项内容，由于解除抵押是以偿还银行贷款为前提的，在现实中容易引起一些法律纠纷。
在房屋买卖合同的法律关系中，买方的义务主要是支付购房款，卖方的主要义务是协助买方办理房屋的过户手续。但是对于房屋解抵押所需要的资金往往在合同中约定不明，也容易产生违约责任的认定纠纷。例如，买方已经按照合同的约定支付首付款，但是发现卖方房屋的抵押还没有解除，致使网签手续不能办理，买方就据此拒绝支付后期的购房款。卖方认为应该由买方先支付后期的购房款，然后卖方利用买方的这笔购房款偿还银行的贷款，再办理房屋的解除抵押登记手续。由于买方拒绝卖方的这种请求，卖方认为买方拒绝按照合同的约定支付购房尾款，属于违约行为，要求买方支付剩余购房款，同时支付合同中约定的违约金。买方提出反诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同。
这个案件的焦点问题就是，买卖双方到底谁存在违约的问题。首先我们看一下，双方的合同中，是没有约定必须由买方支付购房款来偿还银行的贷款进一步办理解除房屋抵押的这一内容的，所以卖方据此认为买方违约是没有法律依据的。在房屋买卖交易习惯中，如果双方在合同中，没有约定房屋的解除抵押登记由哪一方来完成的话，一般应该认定由卖方承担偿还银行贷款、然后办理房屋的解除抵押登记手续的义务，买方是没有义务替卖方办理解除抵押登记手续的。所以在这个案件中，买方是不存在违约行为的。另外一方面，由于卖方没有办理房屋解除抵押登记手续，致使买方不能实现合同的目的，买方在这种情况下，是有权要求解除合同的，也就是说买方的反诉请求是会得到法律的支持的。
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魏国鹏律师，北京房产专家律师，CCTV《华人频道》、中央人民广播电台《都市法宝》栏目特邀嘉宾，具有15年以上执业经历，立足服务于大众、维护法律的公平和正义。
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