当一个物业公司被业主大会解聘后，应该如何与新物业交接？康桥花园原物业公司的做法险些酿成群体性事件：风雨交加中，彩生活物业所管理的小区门禁、道闸、监控、电脑等电子设备被拆除一空，消防设施基本瘫痪，就连电梯也有2台“遭雷劈损坏”电路板失踪。
市人大代表赵广群律师表示，业委会可就物业交接时发现的公共设施损坏问题，向物业公司提起财产损害民事赔偿诉讼，“物业故意毁损和拆走设施设备，还可能触犯刑法，可能涉嫌故意毁坏财物罪、侵占罪、盗窃罪等罪名，业委会可以报案要求刑事追责。”
本版主持：杨志敏
敏感小区
旧物业临走前，门禁道闸系统拆除一空
龙岗区南湾街道康桥花园业主自治突围记之二
当一个物业公司被业主大会解聘后，应该如何与新物业交接？康桥花园原物业公司的做法险些酿成群体性事件：风雨交加中，彩生活物业所管理的小区门禁、道闸、监控、电脑等电子设备被拆除一空，消防设施基本瘫痪，就连电梯也有2台“遭雷劈损坏”电路板失踪。
5月24日业主投诉后，市、区住建部门与南湾街道办当天紧急协调，将原定于5月30日的新旧物业交接时间，提前到5月25日起分步进行，由北方物业提前承担小区安保责任。迄今为止两周过去，彩生活物业仍然没有恢复门禁监控等小区设施，对其管理下消防系统为何瘫痪也没有解释。
半夜三更，
门禁道闸系统被拆除
5月24日凌晨3点，康桥花园一位老年业主行至小区门前，突然看到彩生活物业人员在拆除门禁系统，上前阻止但没有效果。
天刚大亮时，小区9个人行门禁系统、5个车行道闸系统全部瘫痪，小区门洞大开，人员车辆“自由通行”。
“敏感小区”注意到，在三期门岗保安亭的桌上有个键盘，但没有显示器，也没有主机，保安员的解释是“电脑被雷劈坏，拿走去修了。”
业主们都知道，彩生活被业主大会解聘，5月30日将与新物业交接；但业主们没想到，5月23日彩生活突然开始拆除监控设施，小区一期监控设备拆卸一空，二期3栋楼监控设备也被拆除，在业委会报警并报告街道办后物业停手，不料24日半夜三更，物业连门禁和道闸系统也开始拆除。
5月24日，接到业主投诉后的当天下午，市、区住建部门与街道办、工作站紧急在康桥花园召集有关各方进行协调，要求彩生活恢复小区门禁和道闸系统，履行维护业主生命财产安全的责任，并紧急协调将原定于5月30日进行的新旧物业交接，改为5月25日起分步进行，首先由新物业接管小区安保责任。
随后北方物业交接时发现，停车场管理系统、消防系统也基本瘫痪，交接之后的管理处办公室，除了几张桌椅，电脑等各种设备设施踪迹不见。
蹊跷的说法：
“那是第三方拆的”
一场本应正常的新旧物业交接，为什么出现小区门禁、道闸、监控、电脑等设备大规模拆除的问题？
在5月24日的紧急协调会上，彩生活物业公司有关负责人解释称，该公司从未指示拆除小区监控设备，已拆除的设备“是由彩生活投资建设的，原有监控未动丝毫”；对于小区门禁和道闸系统被拆除，该负责人承认“情况属实”，但“那是第三方拆的”。
根据彩生活的说法，康桥花园小区门禁由“第三方投资70万修建”，随后“由彩生活每月付费偿还”，得知小区换物业的消息后，“第三方向业委会和新物业催款但他们不承认，所以凌晨采取了措施”。
紧急协调会上，有关各政府部门明确要求彩生活立即恢复门禁、道闸系统有效运作，该公司现场作出承诺，但迄今没有履行。
在彩生活依然管理小区时，半夜三更抢拆门禁系统的是否为“第三方”，迄今没有官方调查结论。但在北方物业接管小区安保后，一名原属彩生活的物业人员拿出当时拆的38个监控摄像头和10个内存条，“那时没交给他们，现在交还给小区”。
消防维修“投资”530万
为何也瘫痪？
彩生活物业有关负责人特别提出，康桥花园业主迄今仍然拖欠该公司物业费约400万元，该公司还曾按照区有关部门要求，于2010年投资约530万元修复小区消防系统，扣除当年小区专项维修资金账户约370万元后，还有160万元“工程欠款”未收回。
业委会主任王闯立质疑说，如果该项工程确经有关政府部门验收，并经政府部门同意从专项维修资金账户抵扣，小区业主每月都交专项维修资金7万多元，一年约90万元，几年下来为什么还存在所谓的160万元“工程欠款”？彩生活物业的回应很简单：日常收集的专项维修资金已经使用殆尽。王闯立进一步质疑：专项维修资金依法未经业主大会同意就不能支出，彩生活为什么不但不依法上缴专项维修资金，而且未经业主大会同意就擅自支出？
更让业主们难以接受的是，彩生活物业声称“投资530万元”维修消防系统，但该项工程并未向业主公开任何竣工结算等信息，王闯立质疑说：“北方物业与彩生活交接时查明，现有消防系统已经基本瘫痪，彩生活怎么可以一面声称投资修复了消防系统，一面拿出一个瘫痪的消防系统，让业主买单呢？”
故意损毁小区设施危及业主安全，可能触犯刑法
对于交接前小区设备被拆除，彩生活物业有关负责人的解释听起来“理直气壮”：彩生活拆的设备属于该公司“投资”、半夜拆掉门禁系统的不是彩生活而是“第三方”、其投资530万的消防设施还有160万没有收回、业主还拖欠物业费400万……
按照这种说法，无论小区设备“投资”的资金来源是否业主，物业公司进行拆装是其自由；无论物业公司与“第三方”签订什么合同，小区业主都必须承认；无论“第三方”举措是否危及业主生命财产安全，物业公司没有责任。
是非曲直一目了然。这更是对各小区业主的警醒：
首先，酬金制或包干制的法律含义，只是收支的结余盈亏归属业主或物业，而使用物业费购买的各种设施都归业主所有。对于小区设备设施，业主们有必要提前“摸清家底”；
其次，维护电梯消防等正常运转，是物业公司最基本的责任。物业公司声称“修复消防系统”但结果基本瘫痪，损害的正是业主的生命和财产安全；
第三，未经业主大会批准或政府部门强制实施，物业公司无权动用专项维修资金，也无权让业主背负任何“第三方”债务。事实上，如果按包干制，所有债务应由物业承担，如果是酬金制，业主担责的前提显然须业主同意。
市人大代表赵广群律师表示，业委会可就物业交接时发现的公共设施损坏问题，向物业公司提起财产损害民事赔偿诉讼，“物业故意毁损和拆走设施设备，还可能触犯刑法，可能涉嫌故意毁坏财物罪、侵占罪、盗窃罪等罪名，业委会可以报案要求刑事追责。”
对于物业公司提出业主拖欠物业费的问题，赵广群认为这是合同履行纠纷，双方如有争议，建议物业循民事诉讼途径解决，根据“谁主张谁举证”的证据规则，对其主张承担“确实充分”的举证责任。
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赵广群律师办案心得：微查秋毫，众擎易举
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