开发商、购房人谁应当对房屋交付后出现的房屋质量问题承担举证责任？大标的豪华房出现渗、漏水质量问题，达到什么程度标准法院能支持解约、退房？
已交付并办了房证的大面积高档别墅，严重渗漏水影响居住还能解约、退房吗？（上）
——毛某、吴某与某房地产开发公司商品房销售合同纠纷案（二审）法律解析
【关键词】
房屋渗漏水维修装修款举证责任解除合同住宅质量保证书 居住使用合同目的抵押登记房屋产权证 大面积高档别墅
【要点提示】
已交付并办了房证同时已办理抵押登记的大面积高档别墅，严重渗、漏水影响居住使用能否诉至法院请求解除合同？本案例中审理法院认为，案涉房屋出现渗水、漏水等质量问题且经维修未果，在可以排除系买受人交接房屋后装修或居住使用造成而开发商又未就造成上述质量问题非其原因进行举证的情况下，结合案涉房屋的实际状况，认定案涉房屋所出现的质量问题已经严重影响买受人对该房屋的居住使用，合同目的已经落空，故对买受人请求解除合同的诉请予以支持。至于房屋是否已经转移登记或办理抵押登记，并不影响对案涉合同是否应当解除的判断，当事人可在案涉合同解除后依法另行解决。
【当事人信息】
原告：毛某、吴某（买受人、被上诉人）
被告：某房地产开发公司（简称开发商、出卖人、上诉人）
【案情简介】
2014年7月31日，开发商（甲方、即开发商）与吴某（乙方、）签订认购协议书，约定乙方认购甲方某御墅住宅某幢房屋，该商品房建筑面积约为476.49平方米，该房屋总价款8500000元。2014年9月24日，买受人毛某、吴某结婚。婚后吴某于同年10月14日与开发商签订《商品房买卖合同》。第八条 交付期限及条件：应当在2014年11月16日前，将符合下列各项条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或批准使用文件；3、用水、用电、用气、道路、有线电视等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条 交接：商品房达到交付使用条件后，应当书面通知办理交付手续。双方进行验收交接时，应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，不得拒绝查验房屋。所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》。不出示证明文件或出示证明文件不齐全，有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由 承担。第十二条 关于装饰、设备标准承诺的违约责任。交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：赔偿双倍的装饰，设备差价。第十六 保修责任。约定住宅保修责任，应当符合《某省实施办法》第二十九条的有关规定。
2014年10月11日，毛某、吴某向开发商出具《御墅11-1部分房款延期支付的情况说明》，载明：案涉房屋总价为820万元，其中房款计600万元、装修款计220万元。由于资金调度问题，装修款2200000元，需在2014年11月12日前支付。若不能按时支付...解除该销售合同，购房定金无需退还。毛某、吴某于2014年7月31日支付购房定金400000元，至2014年9月27日，共计支付开发商购房款6000000元；于2014年10月14日支付住宅装修专项维修基金19060元；自2014年11月15日至2015年2月15日共计支付装修款共计1800000元；于2014年10月14日缴纳契税180000元。
开发商于2010年9月19日取得预售许可证，工程于2012年12月19日经竣工验收合格，于2012年12月31日经住建局备案。2015年2月11日，物业公司向毛某、吴某交付进门卡、钥匙等，未交付住宅使用说明书、住宅质量保证书等材料。
毛某、吴某与开发商均认可曾维修过外墙。毛某、吴某与开发商均未提供维修记录。后现场勘查发现，室内墙面等处有渗水痕迹。地暖设备，开发商称物业去维修过，修理后可以正常使用。毛某、吴某称不能正常使用。经现场勘查，地暖设备未处于使用状态。对于房屋的质量问题、修复方案等，毛某、吴某与开发商均不申请进行司法鉴定。毛某、吴某以房屋严重漏水等存在质量问题严重，无法修复，严重影响正常居住使用等为由，于2015年10月6日向开发商发出《解除合同通知书》，开发商自认收到过该份解除通知书，均认为尚未解除合同。
毛某、吴某诉至法院，请求：1.解除毛某、吴某与开发商双方签订的《商品房买卖合同》及《御墅11-1部分房款延期支付的情况说明》，毛某、吴某将位于某御墅11-1号房产退还开发商；2.开发商退还毛某、吴某支付的购房款及装修款780万元，并赔偿毛某、吴某资金占用期间的利息损失432,644.35元（按照银行同期同档贷款利率标准，自付款时间暂计算至提起诉讼之日，以后的利息计算至本案款项全额退还时止）；3.开发商退还毛某、吴某支付的房产专项维修基金19059.6元、赔偿毛某、吴某办理房产证缴纳的契税18万元；4.由于本案商品房退还需到房管、税务等部门办理的手续，由开发商协助毛某、吴某办理；因此产生的税费及相关规费（目前尚未发生），由开发商自行承担。
【法院判决】
【一审】
1.毛某、吴某与开发商签订的《商品房买卖合同》及《御墅11-1部分房款延期支付的情况说明》于判决生效之日起解除；
2.开发商返还毛某、吴某购房款及装修款7800000元，同时，毛某、吴某将案涉房屋腾空并退还给开发商；
3.驳回毛某、吴某其他诉讼请求。
【二】审驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
一、开发商、购房人谁应当对房屋交付后出现的房屋质量问题承担举证责任？
案例中购房人毛某、吴某主张案涉房屋存在墙体开裂、多处渗水、漏水等情形，且经多次维修该质量问题仍未得到解决，故以合同目的已经落空为由要求解除案涉《商品房买卖合同》。而开发商则认为案涉房屋不存在根本性质量问题，毛某、吴某所主张的质量问题可以通过履行保修责任解决，且不影响毛某、吴某的实际居住使用，案涉《商品房买卖合同》尚未达到解除的条件程度。签订案涉《商品房买卖合同》时，双方当事人案涉房屋系已经精装修完成的样板房的事实是清楚的，而2015年2月份买受人毛某、吴某接收案涉房屋后实际并未居住使用案涉房屋的事实从开发商提供的电费清单可以得到印证，故案涉房屋出现的上述质量问题可以排除系毛某、吴某装修或者居住使用造成的因素。同时，开发商在诉讼过程中自认案涉房屋外墙在设计及施工过程中并没有防水层以及在案涉房屋交付时及交付后曾对墙体渗水、漏水进行过维修的事实，然而根据现场情况，案涉房屋的渗水、漏水现象仍存在，且漏水、渗水现象主要出现在房屋的一、二、三层的立面墙体，故在案涉房屋出现质量问题且维修未果，同时可以排除毛某、吴某责任的情况下，开发商作为案涉房屋的开发商及精装修的提供者，应当对案涉房屋出现的质量问题非其原因造成承担举证责任。
二、大标的豪华房出现渗、漏水质量问题，达到什么程度标准法院能支持解约、退房？
案例中在案涉房屋出现渗水、漏水等质量问题且经维修未果以及开发商未就造成上述质量问题非其原因进行举证的情况下，结合案涉房屋的实际状况，法院认定案涉房屋所出现的质量问题已经严重影响购房人毛某、吴某对该房屋的居住使用，案涉《商品房买卖合同》的合同目的已经落空，故支持了购房人毛某、吴某提出要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求。
三、已交付并办了产权转移（出证）且设置了抵押登记的房屋，还能否以及该怎样解约、退房？
四、当事人庭审后放弃部分诉讼请求，法院不再开庭直接判决程序违法么？
【详见后文解析...】
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解
除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
《最高院商品房买卖合同司法解释》
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
张涛律师办案心得：房地产业迅猛发展，房产纠纷案件逐年上升，涉及房屋买卖、租赁、权属、拆迁、物业管理、中介服务等方面，专业房产律师应指导当事人规避、防范风险，理性、合法维权。
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