总所周知，二手商住房价格涨幅远不及普通住宅，但成交量却一直在较低水平徘徊。这是什么原因呢？请看房产律师为大家简述原因。
房产政策出台，个人无法购买商住房，那是否可以以公司名义购买，再交易呢。很多人打起这样的算盘，在这里，房产律师为大家讲述商住房的税费问题，在此，提醒大家，企业购买、持有和转让商办物业，有着非常高的税费成本，购房人不要一时轻信，忽略了这笔账。
商住房进入二手房市场后，税费成本非常高，我们一起来看看，究竟二手商住房要交多少税费。二手商住房不享受任何税费优惠措施，所以它在二次交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。
征税税基也有讲究，一般二手房交易都有网签价和指导价。网签价由买卖双方确定，指导价是有相关部门根据房地产市场行情对不同的区域划定不同的价格。指导价存在的意义是防止偷税漏税。
如果网签价高于指导价，则税基以网签价为准，如果网签价低于指导价，则税基以指导价为准。
增值税
增值税的计算公式：(网签价或指导价-上次价格)÷(1+5%)×5.6%
注：网签价和指导价取二者之间的高者
契税
如果网签价高于指导价：契税=(网签价-增值税)×3%
如果网签价低于指导价：契税=[指导价÷(1+5%)]×3%
印花税
如果网签价高于指导价：印花税=(网签价-增值税)×0.05%（双向征收）
如果网签价低于指导价：印花税=[指导价÷(1+5%)]×0.05%（双向征收）
土地增值税
土地增值税=增值额×税率
增值额=网签价或指导价-扣除额（网签价和指导价取两者之间的高值）
土地增值税的税率是浮动的，一般在30%至60%之间。它的计算方式是：税率=增值额/扣住额。然后根据结果确定税率。
扣除额包括该套商住房上次成交价、上次缴纳的契税、本次缴纳的增值税、房主还款产生的利息支出、本次交易产生的印花税和土地增值税等。
个税
个税税基为差额的20%，具体征收方式如下：
如果网签价高于指导价：个税=(网签价-扣除额)×20%
如果网签价低于指导价：个税=(指导价-扣除额)×20%
扣除额包括该套商住房上次成交价、上次缴纳的契税、本次缴纳的增值税、房主还款产生的利息支出、本次交易产生的印花税和土地增值税等。
综合来看，一套商住房如果上次购买价格是80万，本次成交160万，指导价为128万。房子满5年了，上次缴纳契税2.4万。进入二手房市场后，需要交多少税呢？
按照上面的计算公式，增值税为4.27万，印花税为0.07万元，个税为8.49万土地增值税为14.799万，契税为4.67万。总计税收支出为32.3万元。
如此算下来，税收支出已经占增值额50%以上了，所以在此提醒意欲炒房人，谨慎对待。
以上即是“2017年商住房税费简析 购房须谨慎”最新资讯解读，如遇房产相关法律问题，建议咨询律师处理，因为房产买卖涉及金额较大，而且产权是否清晰、是否存在抵押、户口是否能及时迁出等问题需要设计有针对性的条款，房屋买卖过程复杂，出问题的居多，具体可咨询房产专业律师魏国鹏魏律师，专业房产律师为您出谋划策，答疑解惑。
魏国鹏律师办案心得：房产问题关系到全社会婚姻、家庭等各个方面，处理好房产的法律纠纷，维护公平和正义，是律师义不容辞的使命！
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咨询电话： 13121048109
魏国鹏律师，北京房产专家律师，CCTV《华人频道》、中央人民广播电台《都市法宝》栏目特邀嘉宾，具有15年以上执业经历，立足服务于大众、维护法律的公平和正义。
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