【案情简介】
2014年5月20日，李某与开发商签订购房合同，购买某某小区房屋一套，李某向开发商支付了全部购房款，其中包括向工商银行贷款的XX元，该笔贷款由开发商承担连带保证责任。合同还约定，如李某欠付银行贷款连续三个月或累计六个月，开发商有权单方面解除合同，并向李某追索违约金。房屋交付后，办理产证前，李某因病去世，导致银行贷款连续三个月未能偿还，开发商按银行要求代李某清偿全部贷款本息后，将李某的继承人诉至法院，要求解除购房合同，李某继承人在遗产继承的范围内偿还开发商代偿的贷款本息、支付违约金，诉讼费用由李某继承人承担。
【法院判决】
1、开发商与李某签订的购房合同解除；
2、开发房返还李某已付首付款及偿还银行本金（扣减开发商代偿的银行利息、罚息的相关费用）；
3、驳回开发商其他诉讼请求。
【案件点评】本案审理过程中，争议的焦点是李某继承人是否向开发商承担违约金；开发商认为李某继承人未偿还贷款的行为导致其承担担保责任，符合购房合同违约行为的约定，有权收取违约金，但李某继承人辩称其不知道李某欠付银行贷款，且李某因病治疗无效死亡，是意外事件，不应承担违约责任。审理法院认为李某死亡，客观上导致还款不能，所以违约责任客观上不能归咎于李某，开发商在履行代偿义务时也没及时联系李某继承人，继承人对此也不知情，所以。开发商要求继承人承担违约责任，没有法律依据，不予支持。
笔者不同意法院观点，因违约责任原则上适用无过错原则，即除法定免责事由外，均应承担违约责任。根据《合同法》第117条规定，法定免责事由只有不可抗力情形，所以，因意外事件未履行合同义务，不能作为免于承担责任的理由。只有少数违约责任适用过错责任原则，该过错责任仅适用于法定明确规定的特定违约行为，如保管人保管不善致保管物毁损、灭失和承租人原因导致租赁物毁损、灭失的都应依法承担损害赔偿责任。
违约责任的构成要件分为一般构成要件和特殊构成要件，一般构成要件是违约方承担任何违约责任应具备的要件，包括违约行为和无法定或约定的免责事由；特殊构成要件是指在具备一般构成要件外还具备其他要件，如违约方具有过错，如损害赔偿要求违约行为与损失之间具有因果关系等。
结合本案，李某因病死亡不属于法律规定的免责事由，李某与开发商之间也无约定的免责事由，李某生病起至去世后，其本人及继承人均未及时偿还银行贷款，欠付贷款行为的违约事实已经发生，且不属于法律明确规定的特定违约情形，无其他特定构成要件要求，所以，李某应承担违约责任。另外，李某已死亡，其继承人应继受购房合同项下的权利和义务，即应向开发商承担合同约定的违约金。
吉林雅成律师事务所
赵岩
翟敏律师办案心得：人民的安宁乃是最高的法律
关注微信“翟敏律师”(微信号)，阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。
扫描二维码，关注翟敏律师
（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“翟敏律师网”）
执业律所：翟敏
咨询电话： 0431-80884444
19年法律诉讼经验，专注房产，胜诉率高
