北京市石景山区人民法院
民事判决书
(2017)京0107民初4879号
原告（反诉被告）北京某某餐饮有限责任公司，住所地北京市某某区文体路甲3号院4号楼一层。
法定代表人何某某，总经理。
委托代理人张敬辉，北京隽永律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京某某商业有限公司，住所地北京市某某区八大处高科技园区西井路3号3-569室。
法定代表人裴某某，董事长。
委托代理人阚某某，北京某某律师事务所律师。
委托代理人张某某，北京某某律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京某某餐饮有限责任公司诉被告（反诉原告）北京某某商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京某某餐饮有限责任公司之法定代表人何某某及其委托代理人张敬辉，被告（反诉原告）北京某某商业有限公司之委托代理人阚某某到庭应诉，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）北京某某餐饮有限责任公司诉称：原、被告双方于2014年3月签订了一份房屋租赁合同，租赁合同中约定：被告为出租人，原告为承租人，被告将位于北京市某某区八角南里菜市场内部分商业用房，建筑面积约800平方米的房屋出租给原告，用途为餐饮经营，租赁期限自2014年2月24日至2018年7月31日。原告与被告签订租赁合同后，便开始着手相关经营手续，在办理餐饮执照过程中，原告多次向被告催要住所证明但是被告却迟迟不给，造成原告至今都无法办理营业执照，无法实际经营。原告在此期间花了巨额的装修费，却一直闲置，为此给原告带来巨大的损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告签订的房屋租赁合同无效；2、请求法院判令被告赔偿原告装修损失2269121.21元；3、请求判令被告返还原告房租173357元、保证金58000元;4、诉讼费及鉴定费由被告承担。
被告（反诉原告）北京某某商业有限公司辩称，我们不同意第一项诉讼请求，本案的房屋是国有产权的房屋我们在之前的证据交换过程中向法庭提交了本案房屋具有合法产权的证明以及京客隆具有出租房屋的合法权利的相关证据，所以不存在原告认为合同无效的事实依据。第二项，我们认为本案合同的最终的终止是因为北京某某餐饮有限责任公司拒付租金导致的终止，我们没有违约行为，我们不同意其主张的赔偿请求。相关的事实和理由见答辩状。答辩状：一、同意解除合同，但解除原因是某某拒付租金严重违约，京客隆无违约。1、某某拒付租金严重违约。本案租赁合同自2014年2月24日起租至今，某某仅支付了首期三个月租金（2014年6月1日至9月3日），此后京客隆虽反复催讨，某某再未支付过租金。故京客隆提起反诉，因某某长期拒付租金严重违约，京客隆反诉解除租赁合同，某某赔偿京客隆相关违约金及损失（详见反诉状）。2、某某称：因京客隆不提供租赁房屋产权证明，致其无法办理营业执照——该说法与事实不符。京客隆自2014年9月起，应某某要求至少向其提供过4次产权证明，且每次某某对产权证明的行文、份数均有不同要求，京客隆均予以配合。某某拿到上述产权证明后，也已办理了营业执照、餐饮服务许可、排污许可及环评许可等。租赁合同第一条第二段约定：某某自行办理营业执照及经营相关资质、批准（包括但不限于消防、餐饮、娱乐等场所经营许可）；第五-18条约定：某某自行负责消防及环评验收，因此产生的问题及费用某某全部承担。故某某按约定应自行承担办理证照的义务及后果，京客隆仅有协助提供产权证明的义务。京客隆已多次协助提供产权证明，无违约行为。3、某某办理证照拖沓受阻的真实原因（1）某某一开始想打擦边球，企图在仅注册餐饮管理公司，而不经过餐饮、排污、环评等许可审批的情况下营业，结果行不通。（2）后期因某某未处理好相邻关系，周围居民以污染环境为由集体强烈抵制某某餐厅营业，并多次反映至环保局，给环保局造成极大压力，环保局不允许某某营业。租赁合同第五-14条约定：某某负责处理好相邻关系，保证不侵犯相邻方的合法权益，保证不造成环境污染。故某某营业遭到周围居民集体抵制，是因某某自己未处理好相邻关系，京客隆无违约。二、不同意赔偿装修损失，合同解除是某某违约及自身问题造成。关于装修损失，租赁合同约定：1、第五-15-（2）条：租赁合同终止或按约定提前解除的，京客隆不承担对某某进行经济补偿的责任；2、第五-17条：某某对房屋进行的装修、装饰、改造扩大，不得作为某某的任何债务补偿，也不得因此要求京客隆承担任何补偿；3、第七-（三）条第2行：租赁期满或按合同约定导致租赁合同解除、终止的，某某进行装饰装修或改造及增加设备，其不可移动部分无偿归京客隆所有，并保证不可移动部分使用状况完好。故因某某长期拒付租金严重违约至租赁合同解除，依据租赁合同约定，某某无权要求京客隆赔偿任何装修损失。综上，请贵院查明事实，公正裁判，驳回某某的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）北京某某商业有限公司反诉称：2014年2月24日京客隆与某某签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”），约定：某某承租京客隆具有出租权的“某某区八角南里菜市场内部分商业用房总建筑面积800平方米”（下称“租赁房屋”）用于经营餐饮；租期自2014年2月24日至2018年7月31日，免租期自2014年2月24日至2014年5月31日，租金671600元/年；首期租金自2014年6月1日起至2014年9月3日共计173357元，应于合同签订当日支付；此后租金先付后租每季度支付一次。租赁合同签订后，京客隆依约交付了租赁房屋，并多次应某某要求提供租赁房屋产权证明，以配合其办理餐饮经营相关证照审批。但某某在交了首期租金后，一直以其尚未办理完毕相关经营证照、餐厅尚未营业为由拒绝支付后续租金。后京客隆虽多次催讨、甚至起诉追索，某某仍拒绝支付。某某的行为已构成严重违约，依据租赁合同约定，京客隆特提出本反诉。反诉请求：1、判令京客隆与某某签订的某某区八角南里菜市场内部分商业用房（下称“租赁房屋”）的租赁合同于2017年4月14日解除；2、判令某某立即支付京客隆自2014年9月4日至2017年4月14日的租金1756280元（计算方法：671600元/4个季度×10个季度+671600/365天×42天）；3、判令某某立即支付京客隆供暖费68800元，水电费10000元；4、判令某某已支付的保证金58000元不予返还；5、判令某某支付京客隆自2017年4月15日起至实际搬出并返还租赁房屋日止的房屋占用费，按日租金标准的2倍（即，3680元/天）计算，计算至2017年8月9日；6、判令某某支付京客隆自2017年4月15日起至实际搬出并返还租赁房屋日止的滞期费，按10000元/天计算；7、判令某某支付京客隆拖欠租金违约金1756280元（计算方法：自2014年9月3日起至某某实际付清第3项诉讼请求的租金之日止，按每季度拖欠租金总额的5%/天的标准计算，暂计算至2017年4月14日的金额为45839113元，因该金额过高，故京客隆自行调整为不超过拖欠租金本金金额，计算方式见附件）;8、判令某某支付京客隆因其违约行为致合同解除的违约金335800元（即，当年租金总额的50%）；9、判令某某赔偿京客隆因本案发生的律师费100000元；10、本案诉讼费、鉴定费等由某某承担。
原告（反诉被告）北京某某餐饮有限责任公司辩称：本案的起因是由于本案被告方不给本案的原告提供产权证明，导致原告方无法办理最终的营业执照进而导致无法开业，按照本案的被告方的直接的上级部门，给本案的原告的函中可以明确的看出，我们什么时候开业什么时候计算租金，至今本案的原告花了几百万装修都没有开业，被告说我们拖欠租金是没有事实和合同相关的依据的。在庭后我们了解目前为止没有看到被告关于产权方面的任何证明，除了他们向法庭提供的证据是工商的备案说明，但是仅仅是一个说明，不能代替其在建设房屋的过程中的相关证照和批准文件，如果未取得建设工程许可证的租赁合同应该无效，我们了解被告的房屋是没有任何证件的。所以我们认为如果本案被告方的房屋未取得建设工程许可证，应该认定本合同无效，综上所述我方认为本案的起因是由于本案的被告导致的，由于本案的被告方不按照约定，既然把房子出租给原告，理应提供相关的产权，有相关的配合义务，本案的起因是因为被告没有履行这些义务造成的，我方提供的证据，没有达成再次交租金的条件，请法庭支持我方诉讼请求，驳回被告反诉请求。
经审理查明，2014年，北京某某商业有限公司（甲方）与北京某某餐饮有限责任公司（乙方）签订了房屋租赁合同，双方约定：经双方在平等互利的基础上友好协商，乙方承租甲方所属的位于【北京市某某区八角南里菜市场内部分商业用房总建筑面积800平方米】房屋有关事宜达成如下协议：第一条：甲方将所属的位于北京市某某区八角南里菜市场内部分商业用房总建筑面积800平方米，按现状租给乙方，租赁房屋用途为【餐饮等】（经营项目不可与超市经营及产权方经营项目相冲突，且需经甲方及产权方同意后方可经营)，乙方应在本合同生效后尽快办理相应营业资质，并应将资质复印件加盖公章后交给甲方备案。乙方自行经营，自行办理营业执照及经营相关全部资质、批准（包括但不限于相关消防许可、餐饮、娱乐等场所经营许可等)，合法经营，自负盈亏，独立承担租赁期间发生的债权债务关系……第二条：租赁期限自2014年2月24日至2018年7月31日止；本合同有效期届满，乙方需要续租出租房产的，应于有效期届满之日前六个月向甲方提出续租要求，甲方需将房产继续出租的，在同等条件下乙方对房产有优先承租权。第三条：1、租金：2014年2月24日至2014年5月31日为免租期，用于乙方装修改造，甲方免收租金，乙方应当承担该期间的水电能源费、物业费等与房屋有关的其他费用；2014年6月1日至2018年7月31日期间，每自然年度（即十二个自然月）租金标准为671600元整（大写人民币陆拾柒万壹仟陆佰元整），2014年6月1日至2014年9月3日期间租金173357元整为首付租金，乙方于签订合同之日即向甲方支付。2、租金支付方式为先付租金后用房。乙方签订本合同时即向甲方支付首期租金，以后租赁期内的租金乙方每季度（即三个自然月）向甲方支付一次，金额为该季度全部租金（即当年租赁年度年租金金额的25%),租金支付采取银行划拨形式（详见《关于租金扣划的补充协议》）。最后一年度租金支付方式：2018年1月1日至2018年7月31日期间，乙方应于2018年1月1日前的5个工作日内向甲方一次性支付上述租赁期间的全部租金。3、保证金为人民币58000元整（大写人民币伍万捌仟元整)。乙方于本合同签订之日一次性支付给甲方。如乙方未按照本合同约定支付租金或其他费用或违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分租赁保证金，其数额视乙方违约情况而定。甲方按本合同规定使用或扣留租赁保证金后，乙方应在接到甲方的通知后立即将租赁保证金补足。如乙方单方面违约或由于乙方原因造成本合同无法继续履行，乙方无权请求返还租赁保证金。本合同约定的租期结束，乙方缴清租金、其他费用，全部履行了合同义务且无违约行为，也不存在未清算的消费卡或其他未结债务纠纷等情况的，并腾空交还房屋经甲方验收合格后，甲方将租赁保证金无息退还给乙方。4、租赁期内（含免租期）乙方使用的水、电、供暖、空调、卫生费及与房屋有关的其他费用按照国家有关规定由乙方自行承担。乙方负责自行购买插卡式水表并安装，以计量表的数值按国家及有关单位的收费标准交费。由甲方垫付的水、电、燃气、暖气费及与房屋有关的其他费用，乙方应在接到甲方垫付的通知（或书面通知）后7日内一次性付给甲方。供暖费费用按合同面积支付……甲方的签字人为马继武，乙方的签字人为何某某。
合同签订后，北京某某餐饮有限责任公司向北京某某商业有限公司支付了保证金58000元及首付租金173357元（2014年6月1日至2014年9月3日期间的租金）。
现北京某某餐饮有限责任公司主张“北京某某商业有限公司未能及时提供产权证明，严重影响其正常营业，后租金支付方式改为‘开业计租’”等事实，其提供了2015年9月30日北京京客隆商业集团股份有限公司物业管理部出具的函件、2014年8月12日何某某等与京客隆马经理（马继武）的谈话录音、(2016)京0107民初290号案的开庭笔录及谈话笔录、何某某与白岸卿的微信记录、何某某与张燕滨的短信记录、电子邮件、何某某与徐栓成的微信记录、2016年11月17日何某某与张燕滨的录音等证据佐证其主张。
在2015年9月30日北京京客隆商业集团股份有限公司物业管理部出具的函件中，有以下内容：贵司承租我司位于北京市某某区八角南里集贸市场9号-20号房屋，建筑面积800平米，用于餐饮经营。我司已于2014年提供贵司相关手续用于贵司办理营业执照等相关证明，但贵司就环评手续及居民举报等问题至今仍未顺利解决，从而至今仍未开业，给我司造成了巨大损失。现请贵司务必答复我司办理环评手续的时间及开业时间（开业即计租）。贵司授权代表人对下列内容作出承诺：1.贵司于2015年10月15日前给我司回复正式函件，就是否继续经营作出明确答复。2.请贵司于2015年10月15日前就环评手续时间给予回复。3.对于今后是否能够继续经营，继续履行合同，请贵司于2015年10月15日之前将诉求给予详细说明，给予我司明确答复。
就上述函件，北京京客隆商业集团股份有限公司的质证意见为：“函是由京客隆集团出具的，不是本案的被告，是由本案被告以外的出具的，北京某某商业有限公司是独立经营的法人，在没有明确授权的情况下，京客隆集团无权对本案合同的权利义务进行变更。章是京客隆集团物业管理部的章，是京客隆集团的下属部门，物业管理部的章仅涉及物业管理部门的往来函件以及联络使用，不具有对本案合同权利义务进行确认及变更的法律效力。我们认为函的内容是附条件的，所附条件是要求某某对函中的1、2、3点作出明确的承诺和回复的情况下，在满足1、2、3点这个函才成立，但是某某并没有履行”。
在2014年8月12日何某某等与京客隆马经理（马继武）的谈话录音中，有以下内容：“何：那没有期限这哪行啊，咱们得等到什么时候，这已经等了好几个月了。马：我也的听信啊，你问我我也得听信……是，你问我，我现在也没有，没人通知我解决方法……现在没人通知我，所以我也没法通知你们，你问我也没用，我也没有办法……你就直接找我们领导去，上三楼随便哪个屋，随便你愿意找谁就找谁我也不管，我真没招了，因为现在没有任何人通知我，你们也不相信我，那我也只能这样了……何：说不清楚，还有一个问题，现在说让我们等，就除了房租，马上我们又快给你们交房租了。马：你先别交啊，不交啊，凭什么交啊，你没开门你就不交，不就完了吗，我们也没朝你要啊。何：是，就说房租没交还有就是除了房租这一部分损失，工人工资我又该怎么办呢？马：我不知道，你该怎么办你就怎么办，你愿意提就提，你说让京客隆赔你1000万你就提啊，打报告啊，你就提不就完了吗？随你啊，你想怎么提都可以，你有什么诉求你就说呗，就这么简单，又不是我拿，你想怎么着就怎么着吧。你愿意把京客隆封了就封了，你想怎么办都行，随你……你和我要主意，我没主意了，就是一句话等……我也不知道，那没准，也没准明天，也没准两年，三年，我也不知道，你问我我现在真不知道，没任何人通知我，问谁谁也不知道，只说让等……我今天告诉你，就这么一个等，别的什么也没有，你有什么诉求随便提，如果你觉得我说的没有道理，你可以随便找谁，我也不管，我不拦你，你愿意找谁你就找谁去，好吧，你也别每天给我打八个电话十个电话……你提啊我也没有不让你提，提吧，你写文字性东西，你和我说了我也听不见，我不能把你这话原封转给领导去。何：让我写个书面东西。马：对，你怎么写怎么弄，那是你的权利，对不对，我不那天就告诉你，有什么权利自己爱怎么弄怎么弄，我现在反正就这么多权利，没有别的招，我问了好几个领导都告诉等，那我就等呗，你问我，我不跟你说了多少遍都告诉你等，这不是我干的事，那是别的部门的事，那没办法，让我等我就等……
就上述录音证据，北京某某商业有限公司的质证意见为：“关于录音，我们听了，不是特别清楚，说的不是特别明确，录音中的马继武只是我们的办事员，不具有本案租赁合同的负责人的权限，在录音内容中，马继武也没有权利代表京客隆对这份租赁合同进行变更，合同是签字盖章的，不能因为办事员的几句话变更。我们认为对方主张的开业即租，他认为录音中的体现我们认为也是不明确的。对开业即租不能等同于不开业不缴租金，也不能等同于不开业就免除租金。对录音不清楚，我们与马继武核实了，他也无法确定是否是他说的，但是我们不申请鉴定。当时录音的时候京客隆与马继武不知道这个情况，这个是在私人谈话的场合录音，我们认为是非法的。就关联性，我们认为这份录音的谈话内容无法证明京客隆免除了涉案租赁合同的原告方的租金”。
在(2016)京0107民初290号案的谈话笔录中，有以下记载：北京某某商业有限公司陈述“万商不让装修是在2014年9月之前，后来又允许被告装修了我们才把房产证明给他的。有房产证明就可以办照……工商局开始用的是旧表，万商在9月给被告提供了产权证明也盖章了。但是被告相关手续过期了。为什么被告拿新表让我们盖章不给他盖，是因为被告一直没有交我们租金”。
在何某某与张燕滨的短信中有以下内容：……就标注时间为2016年7月1日何某某的短信“张经理，八角进展怎样了？”，回复内容为“正在联系大甲方”；就标注时间为2016年7月6日何某某的短信“张经理：贵公司和大甲方沟通得怎么样了？这个又半个月过去了，我希望能尽快解决好此事了却一桩心事，这事就拜托您尽快了”，回复内容为“正在联系”；就标注时间为2016年10月26日何某某的短信“张总，什么情况了？”，回复内容为“快了”……
北京某某商业有限公司主张“北京某某餐饮有限责任公司未按约支付租金，其明显违反合同约定，应当依据合同承担违约责任”，为此，北京某某商业有限公司提供了“房屋产权证明、租赁合同（复印件）、公函、告知函、复函、北京万商投资发展有限公司与北京
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