“地铁房”通不了地铁
售楼广告称2015年通地铁，王先生夫妇入住后竟然发现这根本就不是“地铁房”。如果当初不是因为被告知附近有地铁，怎么也不会买下这房。王先生一怒之下起诉开发商存在欺诈行为，要求赔偿损失。
2014年4月，王先生到房山区窦店镇看房时，售楼处的醒目位置有一块名为“北京2015年地铁规划”的展板，上面明确标有2015年市政府将新建城铁“窦店站”。二人随后也专门就这一问题向售楼人员进行询问，被告知地铁站口离小区很近。夫妇二人正是看上“入住即有城铁”这一条件，才决定在该小区买房。
面对起诉，开发商方面的代理人表示，在售楼现场展示的地铁示意图是根据2011年4月20日媒体报道的房山区常务副区长高言杰做客广播“市民对话一把手”节目所说而制作的，当时称“地铁房山线将与9号线连通，地铁房山线还将南延西进，向南串起窦店、琉璃等”。“这是常务副区长说的话，我们不存在欺诈和虚假宣传。”
这名代理人同时表示，展板作为示意，仅为买受人提供参考，不构成出卖人的承诺，购房者买不买房，是自己作出的决定。此外，开发商在购房合同的附件13和补充协议2中都明确写明：“售房人对小区之外环境公共设施仅为宣传”。代理人认为，既然王先生已经在这两份文件中签字，就应当视为同意开发商的上述说法，因此开发商不应承担任何责任。该案未当庭宣判。
该展板属于要约还是要约邀请
这是一起比较常见的对商品房销售广告和宣传资料所作承诺的认定问题。通常开发商在商品房预售之前会通过铺天盖地的广告，各种诱人的承诺达到宣传目的，那么这些承诺究竟能否认定为要约，能否作为合同内容的一部分呢，这就需要具体问题具体分析了。
首先，要区分要约和要约邀请。我国《合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
也就是说，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，但当其符合要约规定时，则视为要约。在司法实践中，销售广告和宣传资料符合以下四个要件，则认定为要约：（1）销售广告和宣传资料涉及的内容在商品房开发规划范围内；（2）销售广告和宣传资料内容是针对房屋及相关设施的；（3）所作的说明和允诺具体确定；（4）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。如果该展板被认定为要约，归为合同中的部分内容，王先生夫妇可要求开发商承担违约责任。
另外，本案中售楼广告和售楼人员都明确表示2015年将开通“窦店站”，且“地铁房”和普通房之间明显存在差价。虽然地铁开通与否并非开发商所能左右，但是开发商的行为使购房人出现重大误解。虽开发商的行为是否存在欺诈有待进一步调查，但王先生夫妇可依重大误解要求撤销合同，并向开发商提出相应赔偿。
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